Проекты

Юристы Rightmark Group защитили компанию-застройщика от долговых обязательств, ошибочно относимых судами на ее адрес.

Участились случаи, когда неустойка за нарушение сроков передачи жилого помещения участнику долевого строительства взыскивалась судами с ненадлежащего ответчика. В рассматриваемом деле дольщики предъявляли требования к застройщику, который хотя и заключил договор участия в долевом строительстве (ДДУ), но впоследствии — до рассмотрения спора — реорганизовался путем выделения из состава отдельной компании. Последней по передаточному акту переданы активы, прежде всего, права на земельный участок и строящийся объект. Правопреемник получил разрешение на строительство переданного объекта, то есть стал застройщиком вместо прежней компании. 

Суды, несмотря на информацию о реорганизации старого застройщика, продолжали безосновательно возлагать на него ответственность за просрочку переданных новому застройщику обязательств. В решениях указывалось, что передача договора новому застройщику возможна только с согласия дольщика. Апелляционная инстанция поддержала такую практику. 

Возложение на прежнего застройщика подобной ответственности стало поводом для обжалования заявителем состоявшихся судебных актов в кассационном порядке. В основу правовой позиции был положен тезис о том, что в результате реорганизации права и обязанности переходят к новому юрлицу в порядке универсального правопреемства по передаточному акту, а не в результате сделки по передаче договора. 

Президиум Санкт-Петербургского городского суда поддержал позицию компании. Суд согласился с подателем жалобы в том, что перемена старого застройщика на нового происходит не на основании соглашения сторон, а в силу закона, что не требует согласия дольщиков и заключения допсоглашений. 

 

В Компанию обратился поставщик оборудования с просьбой взыскать задолженность по накладным, которые были подписаны только бухгалтером покупателя. На практике суды редко позволяли поставщику получить деньги за товар, когда покупатель отрицает факт его поставки, а накладная подписана только менеджером фирмы, отсутствующим при приемке на складе. Риск недоказанности факта поставки суды часто возлагали на поставщика, который заинтересован получить подпись непосредственного получателя товара.

При рассмотрении дела в суде Ответчик настаивал на том, что продукция на склад не поступала, а передаточные документы составлены с нарушением положений Закона «О бухгалтерском учете». В графе накладной «груз принял»  стоит только подпись бухгалтера, который не является работником склада и полномочий принимать товар не имеет. Суд первой инстанции доводы ответчика убедили, в иске было отказано в полном объеме.

В апелляции юрист практики разрешения споров Максим Смирнов обратил внимание на то, что оформление передаточных документов таким образом является сложившимся обычаем взаимоотношений между сторонами и уточнил, что до момента судебного спора товарные накладные всегда оформлялись главным бухгалтером и оплачивались. Печать для организаций не является обязательным реквизитом. Тем не менее, юрист убедил суд, что ее проставление на накладной выступает достаточным доказательством факта поставки. Приведённые аргументы и собранные доказательства позволили добиться положительного решения.

Судебный кейс поможет защитить добросовестных поставщиков, которые не могут добиться от своих более влиятельных контрагентов оформления товарораспорядительных документов по всем требованиям закона.

 

В связи с острой необходимостью обеспечить новые жилые кварталы в Шушарах требуемой социальной инфраструктурой при продаже двух земельных участков с их покупателями была достигнута предварительная договоренность об участии в выполнении социальных обязательств перед городом. Перед юристами Компании была поставлена комплексная задача подготовить сделку, обеспечивающую строительство детского сада за счет средств как застройщиков проданных участков, так и застройщиков смежных территорий, и его безвозмездную передачу в собственность Санкт-Петербурга во исполнение соглашения с городом.  По результатам переговоров и с учетом позиции Комитета имущественных отношений был заключен многосторонний договор, обеспечивший сбалансированное  участие в создании социально значимого объекта  и соразмерную ответственность всех сторон сделки.

 

СМИ писали, что здание отказываются вносить в Перечень объектов культурного наследия. Эти выводы были основаны на отказе историко-культурной экспертизы в признании за объектом архитектурной и исторической ценности. 

Группа граждан решила оспорить действия Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) в части процедуры принятия решения по данной постройке. Итогового решения уполномоченного органа на данный момент принято не было. Разрушающееся здание уже много лет стоит заброшенным в окружении застраивающихся и развивающихся территорий, но истцы настаивали на сохранении спорного объекта, вопреки интересам собственника спорного здания.

Позиция, выработанная юристами, заключалась в том, что безусловно необходимое сохранение памятников истории и архитектуры не означает защиту любого старого здания. В таких спорах стоит учитывать реальные последствия, которые повлекло бы сохранение полуразрушенного здания — в виде дальнейшего ухудшения его состояния, негативного влияния потенциально опасного заброшенного объекта на социальную обстановку в районе. Суд с учётом всех обстоятельств должен принимать во внимание будущее развитие города и перспективы использования участков, занимаемых ветхими зданиями. 

Кроме того, в отсутствие окончательного решения процедурные действия уполномоченного органа по принятию решения не могут нарушать права граждан. Высказывание судом какого бы то ни было мнения о ценности объекта до принятия окончательного решения КГИОП неминуемо означало бы фактическую подмену судом полномочий органа исполнительной власти.  

Суд согласился с позицией административного ответчика (КГИОП) и третьего лица, интересы которого защищали юристы Rightmark Group, и отказал истцам в оспаривании действий КГИОП. Тем самым признана правомерность его действий по принятию решений о дальнейшей судьбе здания и защищены интересы собственника по дальнейшему развитию обширной территории заброшенной постройки.

По информации СМИ, появившейся в 20-х числах февраля 2018 года, компания «Лидер Групп» продала земельный участок на намыве Васильевского острова площадью 2,6 га и стоимостью 1,3 млрд рублей. Однако за кажущейся простотой сообщения лежит серьезная правовая работа. Дело в том, что в основе отношений сторон сделки лежал отнюдь не договор купли-продажи земельного участка, о чем можно было бы сделать вывод из новостных заголовков, а целый ряд последовательных, индивидуально разработанных для реализации проекта договоров, на согласование нюансов которых у сторон ушло более года.  

Seven Suns Development станет опосредованным владельцем земельного участка, но только после перехода к последнему прав на доли в уставном капитале застройщика — компании «Северная Двина», обладающей и правом собственности на землю, и разрешением на строительство на указанном участке. Именно договор купли-продажи долей в обществе стал центральным в цепочке сделок, заключенных в целях передачи территории на намыве новому владельцу.   

Для наиболее полной защиты интересов клиента юристами Rightmark Group, помимо договора поручительства, в качестве способа обеспечения избрано заключение договоров участия в долевом строительстве с продавцом доли на соответствующую сумму денежных обязательств покупателя. Указанный способ, с точки зрения Гражданского кодекса РФ, в строгом смысле слова не является обеспечительной мерой, однако успешно используется юристами компании на практике.

В настоящее время юристами Rightmark Group осуществляется дальнейшая правовая поддержка компании «Лидер Групп» в процессе исполнения сделок сторонами. 

Юристы Rightmark Group представляли интересы рекламодателя ООО УК «Этаж 41» в деле о привлечении к ответственности по статье 14.37 КоАП РФ за незаконную эксплуатацию самого большого в Санкт-Петербурге медиафасада на внешней части башни «Leader Tower».

На момент рассмотрения дела у собственника рекламной конструкции не было разрешения на ее установку и эксплуатацию, что существенно усложняло спор. 

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области установил, что УК «Этаж 41» является рекламодателем и привлек ее к ответственности по статье 14.37 КоАП РФ. По мнению суда, медиафасад без разрешения на его установку эксплуатировался в интересах компании. 

В судах апелляционной и кассационной инстанции мы настаивали на том, что только рекламораспространитель может подлежать ответственности за незаконную установку и (или) эксплуатацию рекламной конструкции. Тем не менее, 13 ААС и АС СЗО оставили в силе решение суда первой инстанции.

Максим Смирнов обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, обосновав, что рекламодатель не является субъектом административной ответственности, так как он отвечает исключительно за содержание рекламного материала. Привлечению к ответственности за установку и (или) эксплуатацию рекламной конструкции без соответствующего разрешения подлежит рекламораспространитель.

Верховный суд согласился с доводами юриста и отменил судебные акты без направления дела на новое рассмотрение. Правовая позиция Верховного Суда станет ориентиром, который изменит практику нижестоящих судов по привлечению коммерсантов к ответственности по статье 14.37 КоАП РФ.

ООО «Морская Строительная Компания» входит в группу компаний «Лидер групп» и завершает строительство ЖК «Капитан Немо» — первого этапа многоквартирного дома. Участок площадью  около 6,7 га был предоставлен застройщику в долгосрочную аренду.

Для реализации данного проекта были разработаны взаимоувязанные договоры, на согласование нюансов которых ушло более полугода. По итогам переговоров с собственником приобретаемого участка — АО «Терра Нова», анализа законодательства и правоприменительной практики, а также с учетом необходимости надлежащего исполнения сторонами своих обязательств по уплате налогов, стороны договорились о его выкупе по рыночной стоимости в несколько млрд рублей.

Договор купли-продажи участка стал центральным в совокупности сделок в целях передачи территории новому владельцу. По его условиям ранее выплаченная по договору аренды часть выкупной цены засчитана в цену участка, а оставшуюся часть цены застройщик должен полностью выплатить в течение 5 лет до передачи дольщикам квартир в корпусах второго этапа многоквартирного дома.

Переход права собственности на участок состоялся и зарегистрирован в ЕГРН. В обеспечение оплаты цены по договору купли-продажи АО «Терра Нова» передано в залог 100 % долей в уставном капитале ООО «МСК», а также заключены договоры поручительства с третьим лицом.

В настоящее время юристами организовано поэтапное исполнение сделки сторонами. Помимо договора поручительства в качестве способа обеспечения оплаты цены участка стороны договорились о заключении договоров участия в долевом строительстве с продавцом на соответствующую сумму денежных обязательств покупателя.

 

Комитет по печати и взаимодействию со СМИ подал иск к собственнику бизнес-центра Leader Tower и медиафасада о демонтаже указанной конструкции, ссылаясь на невозможность его использования для показа рекламы. 

Перед юристами стояла цель доказать, что медиафасад не является стандартной рекламной конструкцией, а представляет собой элемент внешнего благоустройства здания. 

Светодиодный медиафасад высотой более 140 метров без преувеличения является выдающейся архитектурной доминантой Ленинского и Новоизмайловского проспектов. В связи с отсутствием в городе медиафасадов сравнимого размера спор приобрел широкий общественный резонанс, неоднократно упоминаясь в новостных изданиях. 

Дело осложнялось отсутствием аналогичной судебной практики и достаточного нормативного регулирования, которое по своему смыслу рассчитано на «ординарные» рекламные конструкции: щиты, стенды, и т.д. 

Разработанная юристами правовая позиция позволила сохранить коммерческую привлекательность бизнес-центра Leader Tower — самого высокого из действующих бизнес-центров Санкт-Петербурга. Комитету было отказано в иске в полном объеме.

 

Компанией Rightmark group успешно завершено сопровождение сделки по приобретению ГК «Лидер групп» земельного участка площадью 2,4 га для строительства общеобразовательной школы на 1175 учащихся в Муринском сельском поселении Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

Учитывая высокую социальную ответственность одного из крупнейших застройщиков области и острую необходимость обеспечения новых жилых кварталов западной части Мурино объектами социальной инфраструктуры, юристы компании разработали схему сделки, которая позволила в кратчайшие сроки полностью произвести расчёты по договору и оформить земельный участок в собственность покупателя.

 

Клиент Rightmark group (Завод) столкнулся с невозможностью застройки арендованного им участка в Ленинградской области, поскольку рядом на муниципальной земле находятся скважины, обеспечивающие питьевое водоснабжение поселков; зоны санитарной охраны (ЗСО) скважин перекрывают участок и препятствуют его застройке.

Местная администрация, будучи заинтересованной в выносе скважин из промзоны, выразила готовность передать права на скважины Заводу при условии создания им новых скважин для водоснабжения поселений.

Учитывая взаимовыгодность планируемого обмена и взаимообусловленность действий сторон при его реализации, перед юристами была поставлена нестандартная задача — разработать вариант обмена без проведения торгов.

Юристы компании разработали оригинальную стратегию, позволяющую Заводу построить на муниципальных участках новые скважины и обменять их на существующие без торгов, не допустив нарушений антимонопольного и земельного законодательства, закона о недрах, исключив риски, связанные с торгами, и сэкономив время, которое потребовалось бы на их проведение. 

В результате, Завод, получив права на скважины и уменьшив их ЗСО, приобрел возможность застройки арендованного участка, а в поселениях появились питьевые скважины, созданные согласно санитарным нормам и с надлежащей санитарной охраной.