С 1 июля начнут действовать новые поправки в земельное законодательство, касающиеся совершенствования оборота сельскохозяйственных земель. С этого момента изъятием не используемых в соответствии с назначением участков будут заниматься исключительно власти субъектов РФ. Неэффективные владельцы земли останутся ни с чем, зато застройщикам, которых интересует Ленобласть, может улыбнуться удача.
По задумке авторов документа, передача этих функций в руки региональных властей упорядочит процедуру изъятия земель. Пока же она далека от идеального состояния: муниципальные власти не справляются с возложенными на них обязанностями по отчуждению земельных наделов.
Оптовое изъятие
Речь идет о Федеральном законе от 29.12.2010 № 435-ФЗ, который вступает в силу 01.07.2011. Документ вносит коррективы сразу в несколько нормативных актов. Но прежде всего изменения коснутся Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Возможность принудительного изъятия была прописана в отечественном законодательстве и раньше. Участок сельхозназначения могли отобрать, если его использовали не по назначению или если надел пустовал в течение трех лет.
Грядущие изменения вносят в эту норму весьма существенное «но»: трехлетний период будет отсчитываться с момента начала использования участка. В этот срок не будут включать время, затраченное на освоение земли. Хотя, как сказано в поправках, на эти цели собственник должен потратить не больше двух лет.
Лишать земли будут и в тех случаях, когда компания нарушает нормы рационального использования участка. К примеру, если из-за действий собственника снизилась плодородность земельного надела или ухудшилась экологическая обстановка вокруг него. Соответствующих критериев на уровне федерального законодательства пока нет. И, скорее всего, в ближайшей перспективе они не появятся. Хотя, как рассказал эксперт по землеустройству и градостроительной деятельности ООО «АВЕНТИН — Недвижимость» Александр Стуканцев, в Ленобласти уже есть соответствующие нормативно-правовые акты. «В этом отношении областное законодательство дает преимущество в вопросах изъятия нерационально используемых земель. Так, в отличие от других регионов, в Ленобласти соответствующие критерии уже прописаны», — уточнил он.
Землю будут изымать и в тех случаях, когда ее собственник распоряжается участком не в соответствии с функциональным назначением. Точнее — если владелец надела не использует его для производства сельхозпродукции или другой деятельности, связанной с сельхозпроизводством. Соответствующих критериев пока также нет. Тем не менее они должны появиться к 1 июля.
Меняется и сама процедура изъятия: сначала нерадивого собственника должны привлечь к административной ответственности (максимальная сумма штрафа для физических лиц составит 5 тыс. руб., для юридических — 100 тыс. руб.). Если эта мера не впечатлила землевладельца, начинается процедура изъятия: обращение в суд, а затем — в случае положительного решения служителей Фемиды — продажа участка с публичных торгов. Аукцион надо провести в течение шести месяцев после вступления в силу судебного решения. А полученные средства — выплатить бывшему собственнику (за минусом расходов на подготовку и проведение торгов).
Судебные проволочки
Согласно действующей редакции Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», изъятием участков занимается орган государственной власти субъекта РФ или (если это предусмотрено местным законодательством) орган местного самоуправления. Именно они должны формировать базу неэффективно используемых земель и направлять заявления в суды.
С 1 июля эта функция перейдет к органам государственной власти субъектов. Муниципальные власти из этого процесса будут исключены.
Опрошенные в «Бюллетене Недвижимости» эксперты заявляют, что передача функций по изъятию субъектам РФ сделает эту работу продуктивней. Более того, как показала практика, муниципальные власти (по крайней мере — в Ленинградской области) с этой задачей не справляются.
По данным областного КУГИ, с начала 2009 года на территории региона обнаружили 18,7 тыс. га невостребованных земельных долей. Тем не менее, как свидетельствуют руководители муниципальных образований, они не имеют кадровых ресурсов, которые требуются для формирования документов, необходимых для изъятия. Так, по словам начальника юридического отдела КУГИ Светланы Шишокиной, сложности возникают и с уже изъятыми земельными участками: «Чтобы поставить 100 га земли на кадастровый учет, необходим как минимум 1 млн руб. У муниципальных властей нет ни опыта, ни достаточных средств».
Сейчас в областных судах рассматриваются несколько дел по изъятию невостребованных земельных долей. Причем, как свидетельствует начальник отдела нормативно-правового обеспечения КУГИ Лариса Красненко, Ленинградская область стала первым регионом страны, который начал выигрывать подобные разбирательства.
Хотя, как выясняется, далеко не всегда юристы областного КУГИ находят понимание в судах по этим вопросам. «В настоящее время идут несколько судебных разбирательств. Пытаемся изъять неиспользуемые земли в Лужском и Лодейнопольском районах. Процессы идут очень медленно. К примеру, наделы в селе Алеховщина мы пытаемся вернуть уже второй год», — заявила Светлана Шишокина.
«В практике областных судов очень мало прецедентов, когда органы местного самоуправления добивались решения о принудительном изъятии земли. Не хватает грамотных юристов и четкого законодательного регламента этой процедуры», — поясняет Александр Стуканцев.
Долевой отъем
Изменения скорректировали и механизм признания прав муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Теперь органы местного самоуправления могут самостоятельно обращаться в суд с соответствующими заявлениями. Необходимо представить в суд список невостребованных земельных долей. Для чего, в свою очередь, надо составить список тех, чьи земельные доли должны быть признаны невостребованными, опубликовать его в СМИ и разместить в интернете не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Список невостребованных долей утверждается, если общее собрание участников долевой собственности не принимает другого решения в течение четырех месяцев со дня опубликования этого перечня.
В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельные доли их можно продать за 15% от кадастровой стоимости. Покупателями должны быть только сельскохозяйственные организации или крестьянские (либо фермерские) хозяйства.
Александр Стуканцев уточняет, что в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на земельные доли их необходимо выделить в земельные участки, проведя кадастровые работы. После чего участки можно продать гражданам и юридическим лицам в собственность на публичных торгах.
Во благо строительства
«Часто инвесторы приобретали земли сельскохозяйственного назначения с тем, чтобы перевести их в другую категорию. Однако из-за кризиса многие подобные проекты были заморожены. Некоторые собственники могут лишиться своих наделов, ведь с момента начала кризиса прошло почти три года — достаточно, чтобы отобрать землю», — комментирует руководитель группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.
Эксперты утверждают, что изъятие земельных участков у нерадивых собственников будет выгодно, прежде всего, застройщикам. Сейчас на территории Ленобласти пустует почти 500 тыс. га сельскохозяйственных земель — многие из них находятся в непосредственной близи от границ Петербурга. И, разумеется, представляют инвестиционный интерес. Не исключено, что именно по этой причине теперь в состав руководителей муниципальных образований нередко входят представители строительного бизнеса.
Так, главой Сланцевского района стал владелец девелоперской компании «ПулЭкспресс» Владимир Петров. Депутатом Новодевяткинского поселения (Всеволожский район) — генеральный директор строительной компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев. Он же — помощник депутата Госдумы от «Единой России» Сергея Петрова, совладельца ИСК «СВП-Инвест».
«В Виллозском поселении (Ломоносовский район) в депутаты прошли несколько участников строительного холдинга «ЛенРусСтрой». А представители группы ЛСР контролируют местную власть в Сланцах, поселках Никольское и Гранит-Кузнечное, где находятся их производства», — рассказывает Дмитрий Кучерявых.
Возможно, случаи слияния строительного бизнеса и муниципальных властей — лишь совпадение. Только застройщики все чаще предпочитают осваивать крупные участки рядом с городской чертой. Наглядное свидетельство тому — проекты Setl City и ЗАО «Строительный трест» в Кудрово, масштабная застройка территорий вокруг Девяткино, многие другие проекты комплексного освоения пригородных земель.
Эксперты уверены: изменения в процедуре принудительного изъятия земель существенно упростят этот процесс. Однако увеличения числа изъятых наделов ждать не стоит.
«Если участком заинтересуется тот или иной инвестор, надел в любом случае изымут. Тем более что соответствующий механизм стал проще. Но не думаю, что этот процесс примет массовый характер», — размышляет Александр Стуканцев.
«Работа по принудительному изъятию земельных участков станет более продуктивной, поскольку весь объем полномочий закреплен за одним органом исполнительной власти субъекта РФ. Полагаю, что у региональных властей больше бюджетных возможностей для решения организационных вопросов», — резюмирует Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроения Rightmark Group.
Справка БН:
В Ленинградской области действуют следующие нормативные правовые акты, касающиеся принудительного изъятия сельскохозяйственных земель:
— Постановление Правительства Ленинградской области от 28.04.2005 № 120
«Об утверждении порядка признания земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не используемым на территории Ленинградской области»;
— Постановление Правительства Ленинградской области от 28.03.2005 № 78
«Об установлении критериев оценки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения для признания земельного участка не используемым в соответствии с его назначением на территории Ленинградской области». Документом можно руководствоваться в отсутствие установленных Правительством РФ критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, значительного ухудшения экологической обстановки и неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства.
Автор: Сергей Бардин
Источник: BN.ru