В подмосковном Одинцово по решению суда начали сносить многоквартирный дом, построенный на землях ИЖС. В петербургских пригородах и в Ленобласти реализуется как минимум несколько проектов такого типа. Знают ли покупатели, чем рискуют? Этой проблеме был посвящен «круглый стол», который прошел в Зале инвестпроектов на площади Островского. В роли организаторов выступили «НП» и журнал «Пригород».
Дмитрий Синочкин:
— Проекты, в которых застройщики продают гражданам квартиры и строят таун-хаузы на землях ИЖС, есть во Всеволожском районе, в Красносельском районе Петербурга, в Озерках…
Например, в Старо-Паново компания «Свой дом» на участке ИЖС возводит таун-хауз на 11 секций. С точки зрения закона они считаются одиннадцатью частными домами? Или это один частный дом, поделенный на 11 долей?
Евгений Домрачев:
— Тема строительства малоэтажных комплексов на землях, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, весьма болезненна. Хотя такой массовой практики, как в Московской области, у нас нет.
Все виды функционального зонирования, градостроительный регламент, разрешенные виды использования территорий должны прописываться в градостроительной документации. Возможно, уровень ее подготовки низок. Сегодня на рынке подрядных работ, к сожалению, много организаций низкой квалификации.
Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС должно быть прописано как в проектах планировки, так и в Правилах землепользования и застройки. Должны быть четко указаны процент застраиваемой территории, тип дома. Если в поселении или на каком-то участке такого регламента нет, появляется лазейка для недобросовестных инвесторов…
Дмитрий Синочкин:
— Могут ли юристы разъяснить, есть ли четкое разграничение между односемейным жилым домом и индивидуальным домом на несколько семей?
Денис Качкин:
— Понятие объекта индивидуального жилищного строительства определено в ст. 48 п. 3 Градостроительного кодекса. Это отдельно стоящий дом не выше трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Но каждый раз ситуации надо рассматривать отдельно, потому что, если объект вводился и продавался как несколько квартир, тогда понятно, что он многосемейный.
Дмитрий Синочкин:
— Если застройщик заявляет, что дом предназначен для одной семьи, и регистрирует его в таком качестве, а потом делит его на доли и так продает, это легальная процедура?
Денис Качкин:
— Если продает доли — может быть, и легально. Но если он изначально говорит о том, что дом для нескольких семей, у каждой квартиры отдельный вход, тогда это многосемейный жилой дом, на который распространяются совсем другие градостроительные нормы.
Дмитрий Синочкин:
— Маловероятно, что госстройнадзор будет отслеживать рекламу в Интернете. В «Новой Ижоре» продают дуплексы, где для каждой «жилой единицы» зарегистрирован отдельный участок со своим кадастровым номером. В этом случае вопросов не возникает. Мы же говорим о ситуации, когда на одном участке строится непонятно что. Кто должен подавать иск? Муниципалы, надзорные органы?
Евгений Домрачев:
— В Градостроительном кодексе четко указано: до начала строительства или капитального ремонта необходимо получать план участка. В градостроительном плане прописывается возможность деления пятна…
Денис Качкин:
— Проблема в том, что при строительстве на участке ИЖС разрешение вообще можно не получать, а строить по дачной амнистии, без всякой градостроительной и технической документации.
В этом случае конечный покупатель лишается всех гарантий, которые предоставлены ему, например, 214-ФЗ: по качеству, срокам, финансам. Кроме того, у него еще и нет возможности контролировать строительство. Возникают многочисленные юридические риски, в том числе — угроза сноса постройки. Причем такие требования могут выдвинуть и муниципальные органы. Возникают проблемы с монополистами. Кто будет заключать с ними договоры?
Таун-хаузы не попадают в категорию ИЖС, соответственно стройка идет с нарушением закона. В этом случае застройщики не проходят экспертизу, не получают разрешения на строительство, работают без проектов.
Дмитрий Синочкин:
— Мы пытаемся найти юридическую границу… В Озерках на участке ИЖС построен пятиэтажный дом на 40 квартир. На Утиной улице — на двадцать квартир. Судебная практика противоречива. В области были прецеденты, и кончались они легализацией построенного. В городе есть решения и в ту и в другую сторону. Но решения о принудительном сносе нам пока неизвестны. Зато известны истории, когда граждане годами пытаются легализовать построенное.
Реплика из зала:
— У нас есть арбитражное решение (оно еще не вступило в силу): суд постановил зарегистрировать право собственности на самовольную постройку — сблокированный жилой дом на участке ИЖС, в Приморском районе. Будет ли меняться категория земель? И как заключать договоры с монополистами?
Александр Рассудов:
— Никаких изменений не потребуется. Хотя случай странный, и в последнее время арбитражная практика складывается иначе. Сблокированный жилой дом (таун-хауз) и не может быть многоквартирным. Он как раз относится к категории индивидуальных жилых домов. Но если это городская территория — администрация как минимум должна давать разрешения на строительство и на ввод. Именно здесь и возникнут главные проблемы. Кроме того, первая инстанция нередко выносит странные решения. В кассации дело может повернуться иначе…
Александр Стуканцев:
— На многих территориях, отнесенных к ИЖС, есть постройки другого типа, появившиеся там по разным причинам. Если суд такую постройку признал легальной, больше ничего не потребуется.
Реплика из зала:
— Насчет монополистов — дадут 15 киловатт на все, как и положено. Чего совершенно недостаточно, конечно, для нескольких домохозяйств.
Денис Качкин:
— Я бы выделил в этой ситуации две основные группы рисков. Первая — градостроительные. В конечном счете все это упирается в ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Продавцы обязаны предупреждать о таких рисках. Практика действительно противоречива: можно легализовать (по суду), а можно и потерять построенное. Покупая объект с изначально порочной схемой строительства, нужно учитывать существующие риски. Да, на них можно идти осознанно, с учетом дешевизны того или иного жилья.
Второй блок рисков состоит в том, что если такое жилье приобретается по схеме с предварительным договором у коммерческой организации, то нет никаких гарантий качества строительства. Важно помнить также, что самовольной считается постройка, возведенная с существенным нарушением Строительных норм и правил. И даже регистрация права собственности на нее не отменяет возможного признания самовольности и последующего сноса. Причем срока давности для таких исков нет!
Андрей Костин:
— Наш портал работает с застройщиками. Наиболее интересные вещи происходят в момент, когда сталкиваются спрос и предложение. Риски присутствуют в любой коммерческой сделке. Вот мы и берем на себя эту работу: оценить все опасности, с которыми могут столкнуться покупатели.
Мы работаем только с организованными коттеджными поселками. Для характеристики проекта у нас разработано порядка 180 вопросов. Если застройщик готов ответить на них (хотя бы на большинство), готов предоставить нам всю исходную информацию, документы, технические условия, акт выбора трассы и так далее — значит, риски в сделке с ним минимальны. У нас не рекламный, а информационный ресурс. Сбор сведений начался около года назад, они обновляются постоянно.
Перечень рисков можно сравнить со списком ингредиентов на упаковке продукта. Для каждого объекта мы пытаемся сделать упаковку, на которой написано, из чего он состоит. Считаю, такой подход позволит структурировать рынок, сделать застройщика более прозрачным, а покупателя — грамотным.
Дмитрий Синочкин:
— Как только в законодательстве появляются «серые зоны», какие-то противоречия, недостаточно урегулированные вопросы — бизнес немедленно устремляется туда. Идет ли речь о мансардах, о высотном регламенте или, как в нашем случае, о трактовке понятия ИЖС…
Александр Рассудов:
— Если есть правовая неопределенность и к тому же обещает адекватную маржу — все туда ринутся…
Реплика из зала:
— Конечно!
Александр Рассудов:
— Противопоставить этому что-нибудь сложно. Застройщик стремится к прибыли, дольщик хочет получить жилье за адекватную (минимальную) цену. Процедура, позволяющая легализовать изменения в фактическом использовании участков, в принципе, есть, но она весьма громоздка — через Комиссию по землепользованию, поправки в ПЗЗ и Генплан. Остается судебный путь с неясным исходом.
Участники «круглого стола»
Евгений Домрачев,
председатель Комитета по градостроительству и архитектуре ЛО
Денис Лобецкий,
заместитель начальника Земель-ной кадастровой палаты ЛО
Денис Качкин,
генеральный директор компании «Качкин и Партнеры»
Александр Рассудов,
генеральный директор компании RightMark Group
Андрей Костин,
руководитель портала kotavmeshke.net
Александр Стуканцев,
эксперт по землеустройству
Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»
Источник: «Недвижимость и Строительство Петербурга»