Об особенностях продажи недвижимости в кредит и о рисках, связанных с исполнением обязательств по договору, рассуждает Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
Популярная в последние годы продажа недвижимости в кредит предусматривает оплату сделки через определенное время после государственной регистрации права собственности покупателя. Особенностью такой сделки является возникновение у продавца ипотеки в силу закона на проданный земельный участок, здание, сооружение, помещение.
Ипотека в пользу продавца подлежит обязательной государственной регистрации, проводимой одновременно с госрегистрацией права собственности покупателя на объект недвижимости.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления одной из сторон без уплаты государственной пошлины. Его может подать залогодержатель (продавец), залогодатель (покупатель) либо нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости. Если заявление отсутствует, регистрация права собственности покупателя может быть приостановлена. Ипотека в пользу продавца возникает по обстоятельствам, прямо предусмотренным законом. Договором продажи недвижимости можно исключить возникновение такой ипотеки. Но мы не рекомендуем это делать.
Ипотека обеспечивает исполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного объекта. В случае просрочки продавец вправе обратить взыскание на предмет ипотеки и удовлетворить свои требования за счет денежных средств, полученных от продажи заложенного имущества.
Если покупатель не оплачивает полученную недвижимость, продавец вправе по своему выбору потребовать или ее оплаты, или возврата. При этом очевидно, что вернуть неоплаченную вещь продавцу можно только если она еще принадлежит покупателю, если последний еще не распорядился ей по своему усмотрению, не продал, не подарил.
Предотвратить дальнейшую продажу покупателем недвижимости до момента ее оплаты в отсутствие согласия продавца должно наличие в ЕГРН записи об ипотеке. Отчуждение заложенного объекта недвижимости требует получения согласия залогодержателя, в рассматриваемом случае — продавца. Применительно к ипотеке Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в части 4 статьи 53 прямо предусмотрел, что при отсутствии такого согласия в письменной форме государственная регистрация перехода права собственности не производится.
Следует обратить внимание, что рассмотренное положение закона о регистрации перехода прав на заложенное имущество является исключением из общего подхода законодателя.
Совершение целого ряда сделок требует получения согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа либо органа местного самоуправления. Отсутствие необходимого в силу закона согласия на совершение сделки послужит основанием для приостановления процедуры государственной регистрации и последующего отказа в ее проведении только в случае, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
В иных случаях государственная регистрация прав на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия (например, отсутствует согласие супруга), будет осуществлена. При этом одновременно в ЕГРН будет внесена запись о том, что требуемое согласие на государственную регистрацию представлено не было. Информация об отсутствии согласия будет отражаться в выписках из ЕГРН, что может затруднить совершение последующих сделок с объектом недвижимости. Поскольку сделка, совершенная без требуемого законом согласия, является оспоримой и может быть признана судом недействительной.
Итак, запись об ипотеке в ЕГРН должна сохранить за покупателем право собственности на недвижимость до момента ее оплаты. Если, конечно, продавец, будучи залогодержателем, не даст согласия на ее отчуждение. Фактическое наличие недвижимости у покупателя позволит продавцу расторгнуть договор в случае, если она не будет оплачена, и потребовать ее возврата.
Если же покупатель произведет последующую продажу недвижимости, ее первоначальный продавец может рассчитывать только на получение денег в ее оплату, но не на ее возврат.
Выбирая продажу в кредит, прежде чем исключить ипотеку в силу закона, следует тщательно взвесить имеющиеся риски и только предполагаемые плюсы такого действия.
Автор: Евгения Петрова — руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»