Введённые в прошлом году ограничения затронули многие отрасли. Пострадали как арендодатели, так и арендаторы. Но определённая категория арендаторов до сих пор имеет перспективы воспользоваться предложенными ранее государством гарантиями. О том, как складывается соответствующая судебная практика на Северо-Западе, рассуждает Наталия Верёвкина, руководитель практики разрешения споров Rightmark Group.
Пандемия, начавшаяся в 2020 году, существенно повлияла на все сферы человеческой жизни. Термин «локдаун» теперь прочно ассоциируется с запретами и ограничениями, введёнными государством в отношении физических и юридических лиц (в т. ч. предпринимателей). Ограничения вызвали ряд проблем. Среди основных предприниматели называют падение спроса на производимые товары, услуги, невозможность вносить арендные и коммунальные платежи, исполнять кредитные обязательства и др. Одной из мер государственной поддержки стало принятие изменений в 98-ФЗ, которыми были установлены гарантии арендаторам недвижимого нежилого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности: возможность получить отсрочку по арендным платежам и снижение установленной договором арендной платы.
Согласно этому закону арендодатель обязан предоставить отсрочку по внесению арендных платежей при одновременном соблюдении двух условий. Во-первых, договор аренды недвижимого нежилого имущества должен быть заключён до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Во-вторых, арендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.20 №434.
Обязанность арендодателя снизить размер арендной платы (но не коммунальных платежей) установлена в случае обращения к нему арендатора в связи с невозможностью использования имущества в период 2020 года, связанной с принятием в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Однако не все арендодатели добровольно исполняют установленные законом обязанности. Наоборот, широкое распространение получила практика расторжения договоров аренды в связи с просрочкой арендных платежей в период локдауна и взыскания задолженности с арендаторов. Впрочем, арендаторы, требуя перерасчёта арендной платы, и сами порой лукавят, обосновывая невозможность пользоваться помещением.
В таких спорах суды опираются в первую очередь на позицию Верховного суда РФ, изложенную в обзоре по отдельным вопросам судебной практики №2 от 30.04.20. Согласно ей арендная плата подлежит уменьшению с момента невозможности использования имущества по изначально согласованному назначению — независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Практика складывается в пользу арендаторов, представивших доказательства невозможности пользоваться арендованным помещением. Хотя, безусловно, есть свои нюансы.
Например, установление указами президента РФ периода «нерабочих дней» не является для суда доказательством невозможности осуществления юридическим лицом его деятельности. Для уменьшения размера арендных платежей арендатор должен будет доказать, что вход в арендуемое помещение в указанный период был закрыт.
В каждом конкретном случае также рассматривается период «локдауна» — невозможности пользоваться помещением из-за установленных запретов. Например, для предприятий общественного питания этот период в Петербурге продлился с 26.03.2020 по 24.07.2020, для объектов розничной торговли — с 28.03.2020 по 27.07.2020.
Необходимо также обращать внимание на формулировку требований: если арендатор попросит суд полностью освободить его от арендной платы, в удовлетворении иска будет отказано. Законом предусмотрено только снижение платежей, а не их отмена.
Анализ судебной практики по Северо-Западному округу подтверждает, что арбитражный суд снижает размер арендной платы на 50% от установленной договором. В зависимости от того, расторгнут договор аренды или нет, арендаторы могут воспользоваться следующими советами. За перерасчётом по действующему договору аренды можно обратиться к арендодателю в течение трёх лет с начала локдауна в отношении вашего предприятия. Если договор был расторгнут, но в период локдауна арендатор перечислял арендную плату в полном объёме, можно обратиться к арендодателю с предложением вернуть излишне перечисленные средства. В случае отказа — обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Если договор аренды был расторгнут в результате конфликта в связи с неоплатой, вы можете в судебном порядке пересмотреть основания для его расторжения.
Автор: Наталия Веревкина — руководитель практики разрешения споров Rightmark Group
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»