Недвижимость — одна из самых сложных сфер экономики. Для большинства россиян квартира — это единственный капитал. Наложение имущественных отношений на особенности отечественного семейного права порождает множество конфликтных ситуаций. Разобраться в важных нюансах помогает Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики Rightmark Group.
В нашей стране супруги, как правило, регистрируют недвижимость только на одного из них. Оно и понятно: так проще, и до сих пор такой подход не приводил к каким-либо негативным последствиям для них. По закону, если один из супругов укажет в ЕГРН только себя как правообладателя, то права другого возникают без регистрации. Такой порядок был установлен исходя из справедливого предположения об особом доверительном характере семейных отношений.
Однако ситуация изменилась. Теперь обладателям «тайных» (незарегистрированных) прав придется вносить их в ЕГРН, чтобы защитить свои интересы. Сделать это можно в упрощенном порядке, по одностороннему заявлению. Без этого они рискуют после развода безвозвратно потерять свое имущество навсегда, не имея правовой возможности его возвратить.
Дело в том, что отсутствие регистрации прав одного из супругов не так безобидно. Оно приводит к ущемлению интересов последующих приобретателей такой недвижимости, поскольку создает у них опасную иллюзию, что у имущества только один собственник. Ведь общим правилом является то, что без регистрации в ЕГРН права на недвижимость возникнуть не могут. Этот принцип введен для обеспечения безопасности собственности и ее приобретателей. В законе прямо указано, что любой может полагаться на реестр как на источник достоверной информации о собственниках недвижимости.
Пока супруги в браке, проблем действительно не возникает: Семейный кодекс предписывает требовать обязательное нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Поэтому приобретатель в относительной безопасности: нотариус запросит такое согласие при удостоверении сделки, Росреестр должен внести в ЕГРЮЛ сведения о наличии оснований для оспоримости права собственности из-за отсутствия такого согласия. Все прозрачно.
Но в случае расторжения брака ситуация меняется. Нотариально удостоверять согласие необязательно, поскольку Верховный суд считает, что здесь Семейный кодекс уже не действует.
Следовательно, супруг, числящийся в реестре, может самостоятельно продать имущество, не уведомляя свою «половинку», лишив ее причитающейся ей доли в собственности. При этом в любом случае законодателю нужно выбирать между интересами двух сторон: потерпевшего супруга или добросовестного приобретателя. Кому из них достанется недвижимость? У каждого своя правда, каждый достоин защиты.
Ранее судебная практика складывалась в пользу потерпевшего супруга, оставшегося без доли в собственности. Он мог истребовать свое имущество (долю) у покупателя, даже если тот никак не мог знать о том, что кто-то из прежних собственников был в браке и совершил сделку вопреки воле своего супруга. Исключение составляли случаи, когда ответчики доказывали, что супруг знал о сделке и не препятствовал продаже.
Это обстоятельство негативно влияло на рынок, создавая для покупателей риски, которые они не в силах были устранить. В отсутствие записи в ЕГРЮЛ проверить наличие брака практически невозможно даже у непосредственной стороны сделки, не говоря уже о предшествующих собственниках. Отметки в паспортах не спасают: при их смене информация о прекращенных браках не вносится. К тому же с этого года отметки о действующем браке ставятся только по желанию.
В июле 2021 года Конституционный суд изменил практику. Он указал, что если человек в инициативном порядке не зарегистрировал свои права на недвижимость, которые автоматически возникли после оформления его супругом собственности в ЕГРН, то он не может истребовать ее от добросовестного приобретателя, который получил собственность возмездно.
В основание своего решения суд положил очень простую мысль: в возникшей ситуации больше виноват пострадавший супруг, поскольку именно у него было больше возможностей ее предотвратить. Он мог в одностороннем порядке зарегистрировать свои права в ЕГРН, однако этого не сделал.
Это решение должно благотворно повлиять на общий климат рынка недвижимости, сделать его более предсказуемым и безопасным.
Автор: Олег Лодянов — старший юрист корпоративной практики Rightmark Group
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»