В последнее время суды общей юрисдикции Санкт — Петербурга все чаще взыскивают неустойку за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства с ненадлежащего ответчика. Тон задали дольщики — заявляя требования к застройщику, который хотя и заключил договор участия в долевом строительстве (ДДУ), но впоследствии — до рассмотрения спора — реорганизовался путем выделения из состава отдельной компании. Последней по передаточному акту переданы активы, прежде всего права на земельный участок и строящийся объект. Правопреемник получил разрешение на строительство переданного объекта, то есть стал застройщиком.
Суды при наличии информации о реорганизации старого застройщика продолжают необоснованно возлагать на него ответственность за просрочку переданных новому застройщику обязательств. Зачастую суды приходят к выводу, что передача договора новому застройщику возможна только с согласия дольщика и требует заключения допсоглашения. Однако это не так: согласно Гражданскому кодексу РФ в результате реорганизации права и обязанности переходят к новому юрлицу в порядке универсального правопреемства по передаточному акту, а не в результате совершения сделки по передаче договора.
Перемена старого застройщика на нового происходит не на основании соглашения сторон, а в силу закона, что не требует согласия дольщиков и заключения допсоглашений. Указанное подтверждается позицией арбитражных судов, которая по неизвестным причинам не воспринята судами общей юрисдикции.
К сожалению, позиция судов первой инстанции поддержана Санкт — Петербургским городским судом. Оценивая передаточный акт, в котором указано только количество ДДУ с дольщиками (без указания физлица и реквизитов), права и обязанности по которым перешли к новому застройщику, Горсуд решил, что из акта не установить, был ли передан ДДУ истца новому застройщику. При этом Горсуд не учитывает специфику отношений сторон по 214 — му закону «Об участии в долевом строительстве…», согласно которому в отношении одного объекта не может существовать несколько застройщиков. Застройщиком является юрлицо, обладающее правами на земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства объекта на основании разрешения на строительство. Договоры с дольщиками привязаны к строящемуся объекту и участку, на котором он возводится.
Учитывая передачу новому застройщику и участка, и объекта, а также получение им разрешения на строительство, вывод о том, что ДДУ остался за старым застройщиком, на наш взгляд, неправомерен. Стоит также отметить, что, поскольку нарушения сроков передачи квартир застройщиками носят не единичный характер и часто обжалуются, привлечение к ответственности ненадлежащего ответчика вносит неразбериху в отношения сторон по ДДУ, загружает суды, в том числе апелляцию.
Кроме того, неправильная квалификация надлежащего ответчика затягивает судебные дела, вынуждая застройщиков обращаться в апелляционную инстанцию, а дольщиков — ждать вступления в силу решений с учетом их обжалования.
Автор: Наталия Веревкина — руководитель практики разрешения споров Rightmark Group
Источник: газета «Деловой Петербург» №194(5040), стр.14