Гражданский кодекс РФ и типовая форма договоров аренды коммерческих помещений, заключаемых комитетом имущественных отношений (КИО, ранее КУГИ), предусматривают пролонгацию аренды на неопределенный срок в случае, если при отсутствии возражений со стороны арендодателя помещение используется после истечения срока договора. При этом КИО вправе в любое время расторгнуть договор во внесудебном порядке, предупредив арендатора за 3 месяца.
Это может быть связано с нарушением условий использования объекта или объективными обстоятельствами (например, принятием решения о капитальном ремонте здания). Допускается и немотивированный отказ. Если арендатор надлежащим образом исполнял договор, он имеет преимущественное право на заключение нового. Для этого необходимо в разумный срок письменно уведомить КИО о желании его перезаключить. При отказе комитета в отсутствие законных оснований арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если помещение в течение года было передано другому лицу, то прежний арендатор вправе потребовать перевода прав и обязанностей по договору на себя и возмещения убытков. Важно помнить, что со 2 июля 2008 года государственная или муниципальная недвижимость может передаваться в аренду только по результатам торгов. Исключения установлены законом для некоторых некоммерческих организаций и ряда иных случаев.
На практике у компаний, арендовавших городскую недвижимость до июля 2008 года без проведения торгов, возникают сложности с перезаключением договоров. Руководствуясь выводами Верховного суда РФ, КИО признает преимущественное право, только когда помещение было предоставлено по итогам торгов либо если их проведение законом не требуется.
В настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект о распространении преимущественного права на всех арендаторов публичной недвижимости, чтобы исключить неравенство в их правовом положении. Однако в любом случае для предупреждения отказа КИО в заключении договора арендатор на протяжении всего срока его действия не должен нарушать принятые на себя обязательства.