Доходы от размещения рекламных конструкций на стенах и крышах многоквартирных домов по закону должны идти собственникам жилья. Впрочем, всевозможных юридических нюансов здесь много — далеко не каждая вывеска сулит прибыль.
В том, что наружная реклама — весьма выгодный бизнес, наверное, не сомневается ни один петербуржец. Но вот о том, что любой собственник жилья имеет вполне законное право на получение части доходов от размещения рекламы на своем доме, знают далеко не все. И даже юридически подкованным гражданам бывает нелегко отстоять свои права: делиться прибылью зачастую не хотят ни коммерсанты, ни руководство ТСЖ или управляющей компании.
ВЫВЕСКА ИЛИ РЕКЛАМА?
Самый тонкий и не всегда понятный даже профессионалам момент — отличие рекламы от информационной вывески. Хотя с точки зрения закона — это совершенно разные вещи.
Так, по статье 9 ФЗ «О защите прав потребителей» потенциальный продавец товара или исполнитель работ, услуг «для удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей гражданина обязан довести до сведения последнего фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (юридический адрес) и режим работы, разместив указанную информацию на вывеске».
Проще говоря, арендатор или владелец нежилого помещения в доме, ведущий коммерческую деятельность, не просто может, но и обязан разместить информацию о том, кто он и чем занимается. Согласие на это собственников жилья не требуется. Габариты вывесок — в виде плакатов, лайтбоксов (световых коробов) и т. д. — в Петербурге регламентируются архитектурно-художественным регламентом, разработанным КГА.
Другое дело если к дому, на фасаде или крыше которого установлена вывеска, данная коммерческая компания не имеет прямого отношения (не является арендатором или собственником помещений). Тогда информационная вывеска автоматически превращается в рекламную. Это касается, к примеру, такой распространенной конструкции, как лайтбокс со стрелкой, указывающей, где находится тот или иной магазин, предприятие сферы услуг, бар и т. д. Часто эти объекты располагаются не в самых людных местах, поэтому их владельцы стремятся заявить о своем местоположении с помощью лайтбоксов, вешая их в местах с высокой проходимостью.
В этом случае, согласно части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, размещение информационного носителя рекламодатель обязан согласовать с собственниками общедомового имущества, то есть с жильцами дома. То же самое, разумеется, касается и коммерческой рекламы, ее четкое определение дает ФЗ «О рекламе». Это «информация… адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке».
СУДЕБНЫЙ ПЕРЕПОЛОХ
Казалось бы, Жилищный кодекс дает исчерпывающие инструкции как для собственников жилья, так и для рекламодателей. Последовательность действий следующая: решение о размещении рекламы на фасадах принимает общее собрание жильцов квалифицированным большинством (то есть минимум двумя третями голосов), деньги коммерсанты перечисляют на счет ТСЖ или управляющей компании — и всего-то проблем.
Однако в конце марта 2014 года Верховный Суд РФ постановил, что при согласовании установки рекламной конструкции коммерческая организация не обязана прикладывать к пакету необходимых документов письменное согласие собственников здания на ее монтаж. Это подразумевает, что согласие рекламодатель может получить напрямую у управляющей компании, минуя собственников. Во всяком случае, именно так поняли нововведение многие игроки на рынке.
Но юристы считают иначе. «Решение Верховного Суда касается размещения информационных конструкций, а не рекламных. В отношении рекламных по-прежнему требуется получить согласие общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», — говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Соответственно, если жилец заметил, что на доме появилась новая реклама, а извещений о проведении общего собрания ни он, ни его соседи не получали, то есть смысл сходить в управляющую компанию. И выяснить, на каком основании она разрешила разместить на фасаде баннер или лайтбокс.
Ну а если есть подозрения в том, что деньги за установленную рекламную конструкцию утекают в неизвестном направлении, то в УК следует обратиться с заявлением (лучше всего объединиться сразу нескольким собственникам — для пущего эффекта). В заявлении нужно потребовать предоставить копию договора с рекламодателем и отчета, на что именно были израсходованы полученные деньги.
Однако это ситуация идеальная и у жильцов куда больше шансов получить от управляющих ответ в духе «понятия не имеем, откуда это взялось». В этом случае можно подавать заявление в прокуратуру с требованием о демонтаже рекламной конструкции. Другой вариант — обратиться к самому собственнику щита или баннера с требованием предоставить документы на право их установки. Если таковых компания не предъявит, то общее собрание жильцов вправе потребовать перечислить деньги на счет УК. При отказе можно подавать исковое заявление в суд.
Кстати, все вышеперечисленное касается не только фасадной (наружной) рекламы, но и той, которая размещается на лестничных клетках и в лифтах. К примеру, в новых домах названия и реквизиты различных организаций (чаще всего интернет-провайдеров и сотовых операторов) можно увидеть прямо на табличках с обозначением номера этажа. За это рекламодатель тоже обязан платить деньги, а УК, соответственно, отчитываться перед жильцами за их использование.
БЕЗНАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ
Теперь разберемся, что именно могут получить собственники жилья в обмен за согласие на размещение рекламоносителей на крышах и фасадах. Сразу огорчим тех, кто рассчитывает на регулярные ежемесячные поступления на банковскую карту. По закону ТСЖ являются некоммерческими организациями, то есть прибыль генерировать не могут, а УК действуют на основании срочных договоров с собственниками и получают фиксированный гонорар за исполнение определенных функций — и не более.
За счет доходов с рекламы собственники могут провести ремонт своего дома, установить забор, благоустроить территорию и даже нанять охрану для ее патрулирования
То есть любая дополнительная прибыль, которую удастся заработать за счет фасадной рекламы, а также сдачи в аренду чердаков, подвалов, участков и т. п. должна идти исключительно на общедомовые нужды. К примеру, на формирование фонда капитального ремонта (тогда собственникам квартир не придется вносить соответствующие платежи).
Такие дополнительные доходы можно пустить и на оплату коммунальных услуг, например, по вывозу мусора или обслуживанию лифтов. Тогда получится, что часть общедомовых затрат на ЖКУ будет оплачивать рекламодатель, а собственники, соответственно, экономить. Известны случаи, когда после установки рекламных конструкций на крышу ежемесячные платежи по ЖКУ у жильцов уменьшались на треть. Впрочем, такое встречается нечасто — далеко не у всех домов выгодная с коммерческой точки зрения локация.
ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ
Понятно, что столь высокодоходная деятельность, как размещение наружной рекламы, не может не привлекать нечистых на руку людей. Самое частое правонарушение (об этом мы уже упоминали выше) — сдача в аренду общедомового имущества без уведомления собственников и без перечисления средств на счет ТСЖ или УК (мошенничает руководство данных структур). Расчет — и небезосновательный — на то, что жильцы в основной своей массе инертны и не станут интересоваться, куда и в каком размере идут деньги за рекламу.
Фиксированных расценок на размещение рекламных конструкций на жилых зданиях не существует, так что собственники жилья могут поторговаться с рекламодателем
Достаточно часто рекламодатель и представитель собственников заключают договор, в котором прописывают сильно заниженную арендную плату за пользование общим имуществом. Между тем размещение одного баннера на внешней стене дома стоит от 80 тыс. до 1,5 млн руб. в год, в зависимости от размера плаката и месторасположения здания. А в случае с видеоэкранами — и того больше.
Узнать о примерных расценках на наружную рекламу можно, обратившись в специализированные рекламные агентства — там наверняка дадут вам всю нужную информацию. И если ваши подозрения оправдались, можно переходить в атаку как на руководство УК (ТСЖ), так и на рекламодателя. Тем более что такие нарушения — уже в рамках уголовного законодательства (статьи о мошенничестве и уклонении от уплаты налогов).
Автор: Павел Гинёв
Источник: «Бюллетень Недвижимости»