Все больше граждан подбирают квартиру на «первичке» через агентства недвижимости. Свою комиссию риэлторы получают от застройщика, поэтому они заманивают клиентов бесплатной консультацией, большим перечнем объектов и выборкой предложений с минимальной ценой. Но проблема в том, что агент не отвечает за безопасность сделки.
Практика показывает, что посредники все чаще закрывают глаза на схему продаж, по которой работает застройщик. Многих риэлторов интересует прежде всего размер комиссионных. В этих условиях гражданам нельзя полагаться на 100% на рекомендации посредников. К тому же не все прозрачно с бронированием квартир через агентов.
Бесплатная помощь
Напомним, до 2008 года многие застройщики продавали жилье исключительно своими силами. Но кризис заставил искать новые возможности для привлечения клиентов. Не у всех граждан есть время и желание выбирать объекты самостоятельно (обзванивая отделы продаж, сравнивая условия и цены, объезжая стройплощадки). Многим покупателям проще прийти в агентство недвижимости (АН) и попросить подыскать вариант, соответствующий определенным критериям. Клиенту это интересно, если агент предложит такую же цену, как и застройщик (если обратиться к нему напрямую), и не придется оплачивать услуги посредника. Но для этого у риэлтора должна быть договоренность с застройщиком о том, что последний, не увеличивая стоимость квартиры, заложит в нее и агентские комиссионные (как правило, до 3% от сделки). Конечно, если клиенту нужна квартира в конкретном доме и его устраивают условия застройщика, ему нет особого смысла обращаться к посреднику.
В настоящее время остались единичные застройщики, которые не работают с АН или брокерскими компаниями (в их числе, например, «Строительный трест», который привлекает покупателей исключительно своими силами).
По самым скромным оценкам, через риэлторов проходит не менее 20 — 25% сделок на первичном рынке (другие эксперты говорят о 30 — 35%). Однако нужно понимать: если вы приходите в АН с просьбой подобрать квартиру на «первичке», вам предложат объекты тех застройщиков, с которыми у агентства налажены отношения и которые платят больше комиссионных. Многие агенты не уделяют должного внимания схеме продажи, по которой работает застройщик. Так, 214-ФЗ позволяет привлекать средства граждан только по договорам долевого участия либо через вступление в ЖСК. Но многие компании работают в обход закона.
Многие потребители уверены: АН с именем не предложит квартиру в проблемной новостройке. Однако на это не стоит полагаться на 100%.
Недобрый совет
Как показывает практика, многие пострадавшие дольщики приходили на объекты, оказавшиеся проблемными, именно по рекомендации посредников. Яркий пример: история жилого комплекса в Ленсоветовском от компании «Ареал». Несколько лет назад фирма начала возводить на арендованном участке комплекс из восьми домов. Она открыла продажи, не получив разрешение на строительство. С гражданами заключали предварительные договоры, а деньги принимали по договорам займа. Такая сделка не только не отвечает интересам покупателей, но и противоречит закону. Фирма обещала заключать договоры долевого участия (подлежащие регистрации и исключающие возможность двойных продаж) после того, как согласует проект. Но согласования зависли на этапе разработки градостроительного плана участка.
Все эти проблемы не помешали ей подписать договоры с рядом агентств недвижимости, чтобы те находили ей новых покупателей. Часть пострадавших дольщиков пришла на объект по рекомендации небезызвестных агентств «Тренд» и «Гардарика». Граждан привлекали невысокими ценами и обещали, что все проблемы вскоре будут улажены.
Однако узнав о самовольных работах, чиновники потребовали остановить стройку. Многие граждане решили вернуть деньги, но даже это оказалось непросто. Им пришлось обращаться в суд.
Есть много других примеров, когда агенты предлагали гражданам бронировать квартиры, хотя знали, что у инвестора нет разрешения на строительство. Бывает, что весьма известные риэлторы рекламируют проблемные стройки. Например, несколько крупных агентств предлагали клиентам квартиры в ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте. Инвестор — компания Л1 (бывшая ЛЭК) — уже много лет возводит этот комплекс без разрешения и когда узаконит стройку, не ясно.
Впрочем, разрешение на строительство — не единственный документ, который должен быть у застройщика. Гражданам следует оценивать и другие риски. Показательна история ЖК «Воздух» в Сертолово, где жилье предлагали сразу несколько агентств.
ГК «Инвестстрой-15» получила разрешение на строительство почти полусотни четырехэтажных многоквартирных домов. Фирма открыла продажи по ДДУ, поиском клиентов занималось несколько агентств, и все вроде было нормально. Но придирчивых граждан должен был смутить тот факт, что участок представляет собой лесной массив.
Ранее эти земли были выделены под дачную застройку 211-му комбинату ЖБИ, который был подконтролен Минобороны.
В 2012-м военные продали комбинат. В 2012-м инвестор изменил назначение участка, но возникла другая проблема. Для начала работ фирмы необходимо было вырубить деревья. И хотя надел приватизирован, лес на нем числится на балансе Морозовского лесничества Минобороны, а оно отказалось выдать порубочный билет. Теперь инвестор судится с Минобороны. Стройка, разумеется, зависла. Агенты заявляют, что сейчас продажи приостановлены.
Аванс с возвратом
Почти на каждом проблемном объекте можно найти дольщиков, которые покупали жилье через посредника. И предъявить агентам претензии практически невозможно. Риэлтор не продает квартиру, иначе это не агент, а доверенное лицо (подробнее по этому поводу см. мнения экспертов к данному обзору). Обычно цель риэлтора — лишь привести клиента к застройщику. Некоторые риэлторы даже не подписывают с гражданами никаких бумаг, а лишь по телефону сообщают застройщику, что от них придет такой-то клиент. Покупателей обычно не волнует, как риэлтор и застройщик будут между собой рассчитываться. Главное, чтобы конечная стоимость квартиры осталась неизменной.
Впрочем, другие агентства требуют внести обеспечительный платеж (чтобы подтвердить серьезность намерений). Обычно эта сумма составляет от 10 000 до 50 000 рублей.
Например, риэлтор предлагает подписать соглашение о бронировании квартиры (с конкретными реквизитами и по конкретной цене). Гражданин должен внести 15 000 рублей в качестве обеспечительного платежа. Агентство обязуется зарезервировать квартиру на указанном объекте, а клиент — в течение месяца заключить договор застройщиком. После того как этот договор будет подписан, агентство вернет обеспечительный платеж (например, в течение трех дней после того, как клиент представит копию заключенного ДДУ). Если же клиент решит отказаться от сделки, то потеряет деньги.
Впрочем, ситуация с обеспечительными платежами неоднозначна. Как показывает практика (в том числе судебная), многие клиенты, которые передумали и решили отказаться от сделки, возвращали деньги без всяких санкций. Кстати, чиновники Комитета по строительству СПб вообще считают прием денег по договорам бронирования жилья на «первичке» — незаконной схемой, поскольку она не соответствует 214-ФЗ. Действительно, зачастую клиент вносит деньги еще до того, как увидел конечный договор и разрешительные документы на строительство объекта.
Есть много примеров, когда агенты начинали бронирование до того, как застройщик получал разрешение Службы стройнадзора. Например, в прошлом году открылось резервирование квартир в комплексе «Я — Романтик», который запланирован на намывных территориях В. О.?Девелопер — Seven Suns Development. Разрешения на строительство еще не было, тем не менее агентство «Бекар» предлагало внести 50 000 рублей по договору бронирования, в котором сказано, что покупатель должен в течение месяца заключить ДДУ с застройщиком. Если к окончанию этого срока фирма не получит разрешительных документов, клиенту предложат продлить бронирование или забрать деньги (без какой-либо неустойки).
Покупатель должен помнить: какой бы ни была схема, посредник не отвечает за возможные риски, связанные с выбором объекта и подписанием договора между клиентом и застройщиком.
Все вышесказанное не означает, что гражданам нельзя обращаться в агентства недвижимости, а следует подбирать варианты на «первичке» исключительно самим. В силу занятости многим покупателям просто не обойтись без помощи посредника. Но каждый предложенный вариант нужно перепроверять. О том, как отсечь объекты с высокими рисками на начальном этапе (используя лишь Интернет), мы подробно рассказывали в №?23/2014. Чтобы оценить все риски и подводные камни конкретного договора, стоит обратиться к услугам независимых юристов. Это не скажется на бюджете сделки с недвижимостью, зато может уберечь вас от серьезных проблем.
Мнения
Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— При покупке строящегося жилья покупателю обязательно нужно удостовериться в том, что стороной в договоре указан застройщик, т.?е. организация, которой выдано разрешение на строительство. Договор долевого участия также может быть заключен агентом, действующим от имени застройщика на основании агентского договора и доверенности (с оригиналами этих документов лучше ознакомиться перед подписанием договора). При этом все обязанности перед дольщиком по строительству жилья несет застройщик, а не агент. Ни в коем случае не следует перечислять деньги по разнообразным договорам бронирования, предварительным договорам, договорам займа, под векселя и т.?д.
При покупке жилья, не введенного в эксплуатацию, застройщик вправе получать денежные средства от дольщика только по договору ДДУ после его государственной регистрации, подтвержденной отметкой Росреестра. Договор бронирования может быть заключен до подписания ДДУ, например, на период одобрения банком кредита на покупку квартиры, но без какой-либо предварительной оплаты по такому договору.
Екатерина Зернова, адвокат:
— Я сама сталкивалась с ситуацией при покупке квартиры на «первичке», когда агенты не только помогли выбрать объект, но и предложили заключить договоры у них. Но я в итоге предпочла обратиться напрямую к застройщику.
Авторы: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах», №25(630)