На подписи у губернатора лежит принятый в трех чтениях закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». При ближайшем рассмотрении меры эти оказываются внятно не прописанными, по сути рамочными, а сам закон — открывает широкие возможности для мошенничества и может стать поводом для передела рынка.
Инициатором разработки законопроекта была городская прокуратура. В ходе трех чтений документ серьезно корректировали, однако многие неясности так и не были устранены.
Превентивные меры
После того, как закон вступит в силу, чиновники должны будут вести реестр участников долевого строительства. По идее, эта мера позволит городу контролировать взаимоотношения застройщиков и покупателей возводимой недвижимости.
Правда, так и непонятно, каким именно образом планируется реализовать эту идею. Законопроект не поясняет, что будет представлять собой этот реестр и какому органу государственной власти надлежит его вести.
Как считает юрист Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) Анастасия Королева, судя по всему, вносить сведения будут застройщики, причем исключительно по своей доброй воле. Свидетельство тому — отсутствие санкций за непредставление информации о дольщиках в реестр.
Еще одной мерой защиты покупателей жилья на «первичке» от недобросовестных застройщиков является право дольщиков инициировать вопрос о прекращении прав компании на земельный участок. Тем самым государство может помочь покупателям жилья «избавиться» от недобросовестного застройщика и найти нового инвестора, который сможет завершить проект.
К слову, подобная практика имела место и до принятия закона. Правительство города уже отменяло распоряжения о предоставлении участков под строительство жилых домов. Дольщики, которые приобретали в них квартиры, перезаключали договоры с компанией, которой переходили права на землю.
Вместе с тем, по словам Анастасии Королевой, законопроект не гарантирует, что новый инвестор признает право дольщиков, заключивших договоры с прежним застройщиком. «Непонятен и порядок передачи прав на земельный участок от одной компании к другой — в документе об этом не сказано ни слова», — отмечает юрист КЦДС.
Без прав и обязанностей
Более того, положение о прекращении прав на земельный участок дает благодатную почву для различных спекуляций. К примеру, если из тысячи жильцов дома один «обманутый дольщик» решит не поднимать вопрос о прекращении прав застройщика на участок, этот гражданин сможет фактически заблокировать всю процедуру.
Можно так же представить случай, когда в доме всего один «обманутый дольщик». Формально, и он вправе инициировать процедуру прекращения прав.
По мнению заместителя начальника отдела правового сопровождения инвестиционных проектов юридической компании Rightmark group Павла Ильиных, такие ситуации будут встречаться очень редко. В то же время, по его словам, неопределенность этого положения законопроекта представляет вполне определенную опасность: право на застройку может оказаться в руках одного-двух дольщиков. И баланс интересов будет смещен явно не в сторону застройщика.
Правда, по закону «О мерах по защите прав участников долевого строительства…», контролировать этот баланс будет правительство Петербурга: именно оно будет принимать решение о прекращении прав застройщика на землю.
Зато такая схема может породить почву для коррупции: чиновники будут единолично решать, отобрать у застройщика участок или оставить.
Без интереса
Теоретически, данное положение законопроекта может дать почву для передела сфер влияния между участниками рынка недвижимости: не составит труда найти одного «обманутого дольщика» среди сотен купивших квартиры в этом же доме.
Но, по мнению генерального директора Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексея Белоусова, город не будет заинтересован передавать право на участки от одного застройщика к другому. «Найти нового инвестора на участок с жилым домом, обремененным дольщиками — задача не из простых», — считает Алексей Белоусов.
По словам Павла Ильиных, неопределенность также вызывает прописанное в законопроекте понятие «участник долевого строительства, нуждающийся в защите», то есть фактически — обманутый дольщик. Согласно документу, таковым гражданина могут признать лишь по суду.
«Застройщик может всячески затягивать вынесение соответствующего решения или ликвидироваться к моменту предъявления иска. Таким образом, прописанное в законе определение лишает широкий круг «обманутых дольщиков» должной защиты», — считает Павел Ильиных.
Впрочем, как отмечает Алексей Белоусов, любые действия, направленные на укрепление института долевого строительства, будут положительно оценены рынком.
Генеральный директор компании «МИР недвижимости» Сергей Цветков считает, что в нынешней ситуации ради обеспечения интересов дольщиков власть предпринимает все больше усилий. И новый закон — яркое тому свидетельство. «Судить о том, получится ли воплотить эти задумки в реальность, можно будет по реакции покупателей, которые «проголосуют рублем», если действительно почувствуют себя более защищенными», — полагает он.
источник: www.bn.ru