ВАС России готовит революционное постановление --оно может практически упразднить Закон №214-ФЗ «О долевом строительстве» и создаст новую схему продажи квартир.
Пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ готовит элегантную схему абсолютно законного обхода ФЗ №214 «О долевом строительстве». Он опубликовал проект постановления «О некоторых вопросах применения законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости».
Этим постановлением (если оно будет принято в нынешнем виде), как считают эксперты, будет создана правовая база для легального обхода скандального Закона №214-ФЗ.
Оговорка для виду
По логике этого документа, покупаться и продаваться могут не только товары, имеющиеся у продавца, но и те, что только будут созданы или приобретены им. Причем закон не запрещает применять эту формулу для сделок с недвижимостью. Соответственно, делает вывод ВАС РФ, сделки купли-продажи «будущей квартиры» не надо регистрировать в ФРС, при продаже «будущего земельного участка» не обязательно иметь его кадастровый номер. В документе есть оговорка: его положения не распространяются на сделки, регулируемые Законом о долевом строительстве №214-ФЗ (между застройщиками и гражданами по продаже квартир в многоквартирных домах). Соответственно, говорит адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии Ирина Иванова, постановление ВАС легализует лишь предварительные сделки с недвижимостью между юрлицами.
Прокладка для денег
Между тем юристы уже придумали схему обхода 214-го закона, фактически легализуемую постановлением пленума ВАС. Суть ее проста: ФЗ-214 работает, когда застройщик привлекает средства граждан для строительства дома. Зато юрлица, которые теперь смогут легально покупать у застройщиков квартиры по договору купли-продажи будущего помещения, не обязаны продавать свои «будущие квартиры» гражданам по ФЗ-214. «Они не застройщики, а инвесторы, и не привлекают деньги на строительство, а лишь реализуют свое право, приобретенное по этой сделке», — говорит старший юрист коммерческой практики Rightmark group Ольга Карпова.
Ведущие городские девелоперы оценили начинание ВАС по достоинству. «Если все так, как мы это понимаем, из этого постановления может быть кое-какой толк, — говорит глава ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. — Мы сможем продавать квартиры аффилированному инвестору, который будет на законных основаниях реализовывать их дольщикам безо всякого 214ФЗ».
С коллегой согласен и глава ЗАО «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. «Появится возможность манипулировать законодательством о долевом строительстве», — прогнозирует Михаил Возиянов, добавив при этом, что сам он этой возможностью пользоваться не будет. В группе ЛСР пока воздержались от комментариев.
«Эта схема давно используется застройщиками, просто теперь ее легализуют, — говорит глава холдинга «Импульс» Андрей Блинков. — А легализуют ее именно для того, чтобы оживить рынок жилья, который убит с помощью ФЗ-214. Сделать жилье доступным, к чему стремится наша исполнительная власть».
Шаг вперед
Между тем, по мнению экспертов и участников рынка, в первую очередь постановление рассчитано не на обход 214-ФЗ, а на поддержку депрессивных сегментов рынка недвижимости --загородной и коммерческой, которые с начала кризиса находятся в упадке. К примеру, как говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, для рынка коммерческой недвижимости это постановление — безусловный шаг вперед: «Рынку не хватает инструментов для структурирования сделок с коммерческой недвижимостью. Теперь сделки станут проходить быстрее». Опрошенные «ДП» банкиры оказались не готовы к вопросу о том, будут ли они кредитовать покупку жилья по таким схемам. Не исключено, что недоверие банков к подобным сделкам помешает активному применению застройщиками новой схемы.
Источник: «Деловой Петербург»