Банкротство застройщика — страшный сон покупателей квартир. На что остается рассчитывать дольщикам, если это все-таки произошло?
Долевой коллапс
Во время кризиса таких случаев стало больше. Только за прошлый год суд признал несостоятельными несколько питерских застройщиков.
Так, в сентябре арбитраж начал процесс банкротства в отношении ЗАО «Павловский посад», которое строило малоэтажный комплекс «БельВиль» (рядом с Павловским парком). Проект предусматривал более сотни таун-хаузов, нескольких многоквартирных малоэтажных домов и около 30 коттеджей. Работы на объекте встали с началом кризиса. Застройщик не успел сдать два квартала, в каждом из которых предусмотрено около полусотни квартир.
В настоящее время суд рассматривает несколько исков о признании банкротом компании «Окстрой» (осенью суд уже вводил наблюдение, но апелляция отменила вердикт). У фирмы есть три недостроенных жилых дома: ЖК «Кристалл» на Институтском проспекте, долгострой на ул. Большая Зеленина и дом в Коломягах, на ул. Щербакова. Дольщики решают, как им поступать в этой ситуации. Есть два пути: расторгать договоры и вступать в дело о банкротстве в надежде вернуть хоть какие-то деньги либо объединяться и пытаться получить разрешение на достройку дома своими силами. Как отмечают, юристы все зависит от конкретного случая, от того, какие договоры подписывали граждане, на чьей земле ведется строительство и т. д.
«Объект долевого строительства не может быть включен в конкурсную массу (то есть не может быть продан за долги), а значит, дольщики заключившие договоры по 214-му ФЗ сохраняют за собой права на строящееся жилье», — поясняет арбитражный управляющий из Ассоциации антикризисных управляющих Александр Тарантов. Но проблема в том, что в состоянии банкротства, как правило, оказываются компании, работающие по «серым» схемам, например по предварительным договорам купли-продажи. Такой документ формально не порождает возникновение права собственности на объект недвижимости, ведь единственное обязательство, которое берет по нему продавец, — заключить в будущем основной договор. «В случае банкротства застройщика лица, заключившие предварительный договор, могут претендовать на возврат внесенных денежных средств. Они станут кредиторами третьей очереди, а при наличии иных кредиторов, права которых обеспечены залогом, шансы на возврат денег ничтожно малы, — рассуждает Ольга Карпова, старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group. — В некоторых регионах суды вставали на защиту граждан, заключивших предварительные договоры, и признавали их договорами долевого участия, однако в Петербурге такой практики нет».
Битва за неДострой
Учитывая социальную остроту таких конфликтов, формальный подход не всегда уместен. Есть примеры, когда город (как собственник земли) передавал права на достройку домов самим дольщикам, объединившимся в ЖСК. В основном, такие объекты закладывались еще до вступления в силу 214-го ФЗ. Такие истории почти всегда сопровождались громкими конфликтами, судебными тяжбами, битвой за власть между разными инициативными группами.
Один из таких объектов — долгострой на улице Архитектора Данини в Пушкине, квартал 9. Инвестор и генподрядчик — ЗАО «Фирма Р. К.Г.» — продал более 500 квартир в комплексе, но в 2006 году заморозил стройку на нулевом цикле. Позже компанию признали банкротом. Обманутые дольщики решили достраивать дом самостоятельно, но при этом разделились на несколько враждующих группировок. ТСЖ и ЖСК боролись за контроль над объектом. Весной 2008-го суд признал товарищество нелегитимным, после чего Смольный согласился передать права на достройку ЖСК (договор с прежним застройщиком расторгли за неисполнение инвестусловий). Но вскоре на объекте появилось новое ТСЖ, за создание которого, как уверял его председатель, проголосовало большинство покупателей. «Нас не устраивала предлагаемая сумма доплаты за достройку, которая превышает 20 000 рублей за кв.м», — заявил один из членов ТСЖ. Жилтоварищи подали иск о признании незаконным распоряжения правительства, но проиграли дело. Пока шел спор, ЖСК не мог получить разрешение на достройку. Перед тем как оформить инвестдоговор, город требовал, чтобы кооператив подтвердил, что в него вступило большинство дольщиков. Учредители ЖСК заявили, что среди претендентов есть люди с липовыми договорами, оформленными задним числом. В итоге, чтобы развязать весь этот клубок, может потребоваться не один год.
Другой пример — банкротство компании «Источник-Строй». Наполовину готовый жилой комплекс «Кассиопея» фирма бросила еще в 2007-м. Только через два с половиной года, после того как город через суд расторг инвестдоговор с прежним застройщиком, Валентина Матвиенко подписала постановления о завершении работ силами ЖСК, созданного на объекте. Кооператив должен исполнить обязательства перед всеми дольщиками. Второй объект «Источник-Строя» — Ржевка-Пороховые, квартал 6, ул. Ленская, 19. Здесь права застройщика были переданы ТСЖ «Новая Ржевка».
Есть совсем свежие примеры. В настоящее время город готовит постановление о достройке силами дольщиков объекта компании «Окстрой» на Институтском проспекте.
Покупатели в залоге
Таким дольщикам не позавидуешь, но еще хуже, когда покупатели лишены возможности самостоятельно достраивать объекты: например, в тех случаях, когда дом расположен на частной земле, заложенной к тому же по кредиту. В такой ситуации оказались покупатели коттеджей и квартир в упомянутом ранее малоэтажном комплексе «БельВиль». Застройщик — «Павловский посад» — оказался в состоянии банкротства, земля находится в залоге банков и должна быть включена в конкурсную массу. Теперь большинство дольщиков вступает в дело о банкротстве, претендуя хотя бы на частичный возврат вложенных средств. «На объекте создан ЖСК, который призывает самостоятельно достраивать дома, но на каком основании?! — спрашивает один из дольщиков Евгений М. — У нас заключены предварительные договоры, которые давно просрочены. Юридически мы не имеем никаких прав на недострой. Лично я решил вступить в дело о банкротстве, хотя большой надежды вернуть деньги не питаю».
Эксперты подчеркивают: никакая форма договора не может застраховать покупателей от признания застройщика несостоятельным, но грамотно оформленная сделка позволит лучше защитить интересы покупателей.
Прежде всего, речь идет о договорах долевого участия, строго соответствующих 214-му ФЗ (застройщик должен иметь разрешение на строительство, проектную декларацию, договоры д/у должны быть зарегистрированы в Управлении Росреестра и т. д.).
Конфликты, связанные с недостроем, имеют множество правовых тонкостей, и, как отмечают эксперты, рынку не хватает четкой законодательной базы, описывающей случаи банкротства продавцов квартир. «В прошлом году в Госдуме рассматривался соответствующий законопроект, однако он так и не был принят. Между тем такие случаи имеют свою специфику и требуют самостоятельного правового регулирования. Судебной практикой не восполнишь всех недостатков законодательства. Нужна корректировка закона», — говорит Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».
Мнения экспертов
Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:
Шансы дольщика получить хоть что-нибудь при банкротстве застройщика различаются в зависимости от договора. При работе по 214-ФЗ четко прослеживается правовая связь между вносимыми денежными средствами и построенным объектом. Дольщики вправе требовать признания их прав на недострой (пропорционально вкладам). в такой ситуации покупателям, если они смогут договориться, разумнее всего объединиться и достроить объект за счет собственных средств. схема с жилищными строительными кооперативами также позволяет дольщику требовать передачи ему объекта строительства. Подобная правовая связь прослеживается и при работе по инвестдоговорам, которые еще встречаются на некоторых объектах (которые закладывались до вступления в силу 214-го ФЗ).
Другие формы привлечения денежных средств (предварительный договор, заемно-вексельные схемы с отступным и т.п.) порождают лишь обязательственные отношения, не позволяя дольщику требовать искомое имущество.
Ольга Карпова, старший юрист коммерческой практики компании Rightmark group:
Права покупателей, заключивших договоры по 214-му ФЗ, обеспечиваются залогом земельного участка и залогом строящего дома. с одной стороны, при банкротстве застройщика все принадлежащее ему имущество, включая участок и объект незавершенного строительства, должно войти в конкурсную массу, которая подлежит реализации на торгах. в этом случае дольщики, являющиеся залогодержателями, имеют преимущество перед иными кредиторами.
В соответствии со ст. 138 ФЗ «о несостоятельности» из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом. Для этого дольщики должны вступить в дело о банкротстве, расторгнув договор и заявив денежное требование.
В том случае, если участок находится в собственности города и принадлежал застройщику на праве аренды, дольщики могут претендовать не на возврат денег, а на получение квартир после завершения строительства своими силами (путем создания ЖсК или ТсЖ). схема такова: дольщики (инициативная группа) создают и регистрирует ЖсК (или ТсЖ) и направляют обращение в правительство города о прекращении прав застройщика на земельный участок, КУГи расторгает с ним договор аренды (например, за несоблюдение сроков строительства), правительство сПб издает распоряжение о проведении мероприятий, направленных на завершение строительства дома.
Затем КУГи заключает с ЖсК договор аренды участка, после чего кооператив должен согласовать проект в стройнадзоре. Правда, дольщики должны понимать, что на завершение работ потребуются дополнительные средств, поэтому многое зависит от готовности дома.
Есть, впрочем, еще один вариант: город с согласия дольщиков может передать права на завершение строительства третьему лицу с тем условием, что он обеспечит интересы имеющихся дольщиков.
Автор: Роман Денисов
Источник: «КВАРТИРЫ В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ» №7