Тосненский районный суд встал на защиту дольщиков, заключавших предварительные договоры с компанией «Павловский посад», которая признана банкротом. Несколько граждан добились признания собственности на квартиры и коттеджи в недостроенном поселке «БельВиль».
После этого суд начал массово удовлетворять аналогичные иски. На прошлой неделе победу одержали сразу три дольщика «Павловского посада».
Предварительное прозрение
«Теперь и другие покупатели могут рассчитывать, что их права на недостроенные объекты признает суд, — говорит Александр Рачковский, юрист фирмы «Еремеев и партнеры», отстаивающий интересы дольщиков. — Покупатели заключали с «Павловским посадом» предварительные договоры купли-продажи, а также соглашение об обеспечении исполнения обязательств, по которому застройщик брал деньги.
Суд пришел к выводу, что этот договор прикрывал отношения, которые сводились к долевому участию в строительстве. Деньги граждан шли на возведение поселка, и дольщики могут претендовать на оплаченные квартиры и коттеджи. Служители Фемиды учли, что застройщик находится в состоянии банкротства и признание собственности — единственный способ защитить вложения граждан».
В Тосненском райсуде находится еще несколько десятков аналогичных исков. «Мое заявление пока не рассмотрено, но думаю, что теперь все должно пойти по накатанной», — заявляет один из дольщиков — Егор?П.
По словам опрошенных юристов, формально предварительный договор не дает прямого основания претендовать на получение квартиры (в отличие от инвестдоговоров и договоров долевого участия), но судебная практика крайне противоречива.
«В некоторых регионах суды вставали на защиту граждан, заключивших предварительные договоры, и приравнивали эти документы к договорам долевого участия, однако в Петербурге такая практика не сложилась», — говорит Ольга Карпова, юрист Rightmark group.
Впрочем, решение Тосненского суда нельзя назвать прецедентным. «В Петербурге есть аналогичные примеры. Так, суд признавал за гражданами, заключавшими предварительные договоры, право собственности на квартиры в новостройке на Российском пр., 10. Мы учли этот опыт, подавая иски в защиту дольщиков «Павловского посада», — говорит Александр Рачковский.
«Говорить о сложившейся практике пока рано, но петербургские судьи постепенно меняют подход к оценке предварительных договоров, — отмечает адвокат Алексей Люкшин. — Не последнюю роль играет социальный аспект: осталось много несданных объектов, где квартиры продавались в обход 214?го ФЗ; строительство таких домов часто сопровождается конфликтами, а интересы дольщиков игнорируются. В этом случае суды все чаще рассматривают отношения, возникшие на основании предварительных договоров, с позиции закона о долевом строительстве».
Защита от кредиторов
«В разных субъектах РФ можно наблюдать противоположные подходы. Главное, чтобы ответчик (в данном случае — арбитражный управляющий «Павловского посада») не возражал против иска», — говорит юрист Никита Байкалов. Управляющий в этой ситуации встал на сторону дольщиков.
С прошлого года компания «Павловский посад» находится в состоянии банкротства. Суды разных инстанций долго не могли определиться, какую процедуру вводить: наблюдение или конкурсное производство. Недавно Федеральный арбитражный суд СЗФО признал правомерным переход к конкурсному производству, кульминацией которого становится распродажа активов должника. Сейчас формируется реестр кредиторов.
Некоторые дольщики давно расторгли договоры и вступили в дело о банкротстве наравне с другими займодателями. Теперь они не могут претендовать на недострой (только на частичный возврат средств). «Таких дольщиков — немного. Большинство решило отстаивать свои права на коттеджи и квартиры», — говорит Кирилл Дементьев, управляющий партнер АБ «Дементьев и партнеры», представляющий интересы арбитражного управляющего «Павловского посада».
Вердикт суда не решает вопрос с достройкой поселка, зато защищает имущество дольщиков от требований других кредиторов. Если право долгосрочной аренды участка вместе с недостроем будет пущено с молотка, новый инвестор не сможет проигнорировать интересы дольщиков.
Проект «БельВиль» предусматривал строительство около 30 коттеджей, более сотни таун-хаузов и нескольких многоквартирных малоэтажных домов. К началу кризиса «Павловский посад» успел застроить 9?й квартал. Зависли 10?й и 11?й кварталы (готовность многих объектов близка к 90%). По некоторым оценкам, на завершение работ требуется свыше 150 млн рублей.
«Павловский посад» основала компания «Ольвен СПб», подконтрольная банку «Санкт-Петербург». Совладельцами фирмы стали физлица, близкие к «Еврофинанс Моснарбанку».
Фирма получила в аренду 31 га рядом с Павловским парком (на территории Ленобласти). Строительство началось в 2007?м; год спустя застройщик привлек кредит «Санкт-Петербурга» в размере 126 млн рублей, передав ему в залог участок, а позже занял еще 82,6 млн рублей в Моснарбанке.
Осенью 2008?го стройка была заморожена; банк «Санкт-Петербург» вышел из проекта и потребовал вернуть кредит. Позже иск о взыскании задолженности подал и Моснарбанк.
Дольщики считают, что к банкротству привел не кризис, а мошеннические действия некоторых участников проекта.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Недвижимость и Строительство Петербурга»