В Ленобласти растет количество конфликтов и судебных споров, связанных с правами на земельные участки.
Над сотнями собственников нависла угроза: у них могут отобрать участки и постройки. Чиновники говорят, что всего лишь стараются исправить прошлые ошибки. Граждане (сегодняшние владельцы) доказывают, что администрация сама виновата.Триггером для этих споров послужили дела о «летающих участках». В 2019 и 2020 годах в нескольких уголовных делах было доказано, что обвиняемые «незаконно оформили собственность путем перемещения географических границ».
В упрощенном изложении схема выглядит примерно так. При приватизации (акционировании) сельхозпредприятия его земельные угодья делятся на паи. Каждый пай соответствует какому-то количеству соток или га, но его еще надо «выделить в натуре», привязать к земле, включить в кадастр, зарегистрировать права в Росреестре. После этого владельцы пая направляют в Росреестр заявление об «исправлении ошибки», с новыми координатами и новым местоположением. Естественно, реализовать эту схему без участия «ручного» кадастрового инженера невозможно. В результате участок из бывших владений совхоза из лугов и пастбищ перемещается на берег Ладоги, или в центр Токсово, или поближе к перспективному поселку. Как правило, новое место находится на «неразграниченных землях», которыми распоряжается муниципалитет. То есть участок «условно свободен» от притязаний третьих лиц, и на нем можно организовать коттеджный поселок или садоводство. Затем обычно следует 1 — 2 перепродажи, и первоначальный владелец (совхоз) уже нигде не фигурирует.
В приговорах по уголовным делам упомянуты наделы, изначально принадлежавшие совхозу «Выборгский» (АОЗТ «Выборгское»), ЗАО «Щеглово» и другим сельхозпредприятиям. Бывшие руководители областной кадастровой палаты получили крупные сроки, несколько чиновников помельче и кадастровые инженеры — условные. Остается неясным, сколько таких участков (с подделанными координатами) находится в обороте и что с ними дальше делать. Фактически под земельный рынок заложена «юридическая мина»: где рванет и когда — неизвестно.
Коллективная вина «Кинзы»
Коттеджный поселок «Кинза» расположен рядом с деревней Хапо-Ое. В 2013 году участок 10,7 га был выделен из владений АОЗТ «Выборгское». Кадастровый инженер (вряд ли случайно) присвоил наделу ошибочные координаты.В 2015 году неправильные сведения были внесены в кадастр. Территория из первоначальной «сельхозки» в Мяглово превратилась в земли населенных пунктов у Хапо-Ое, со статусом ИЖС. Затем ее поделили на участки по 7 — 12 соток и после 2019 года — продали в розницу. В поселке «Кинза» насчитывается 65 собственников, многие уже построили дома и поставили их на кадастровый учет.
Нарушения были выявлены в ходе проверки. В мае 2022 года юристы администрации Всеволожского района подали иск с требованием: признать описание границ и поворотных точек недействительными и исключить сведения об участках из ЕГРН. 65 граждан привлечены к процессу в качестве ответчиков. Представители Росреестра и чиновники из Колтушского СП — в качестве «третьих лиц».
Аргументы защиты: именно администрация согласовала границы и координаты в 2015 году, когда проводилось спорное межевание. Кроме того, у граждан на руках уведомления, выданные районным управлением архитектуры. В них указано, что дома на спорной земле построены правильно и соответствуют всем требованиям. Законность владения участками и легитимность построек проверяли банки (при выдаче ипотеки) и Пенсионный фонд (давая разрешение на использование материнского капитала).
Собственники и юристы доказывают, что фактически речь идет не об «исправлении ошибки», но о лишении собственности. Следовательно, должны применяться другие основания, в частности — должны учитываться сроки давности. Суд назначил экспертизу…
Арбитражная параллель
В арбитражном суде рассматривалось похожее дело (А56-94038/2021). Администрация Всеволожского района требовала признать недействительными координаты и границы участка площадью 5,7 га, также из земель АОЗТ «Выборгское». Поначалу арбитраж решил, что исправление кадастровой ошибки и лишение прав собственности — это все-таки разные процессы: «Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований». Суд чиновникам отказал, апелляция подтвердила правильность вердикта. Но в кассации дело повернулось иначе!Кассационная инстанция решила, что «при наличии спора о границах… ссылка на то, что ответчики являются добросовестными приобретателями, несостоятельна». В решении указано, что «выводы первой инстанции о пропуске срока исковой давности… сделаны без учета правовой квалификации спорных правоотношений». Дело вернули на новое рассмотрение. Следующее заседание — в январе 2024 года.
Из той же серии — спор по участку площадью 3,86 га на Колтушском шоссе (дело А56-111291/2021). Истец — администрация; надел принадлежит ИП. Требования те же: исключить ошибочную запись из ЕГРН. Участок также был образован из земель совхоза «Выборгский» и «перекочевал» на территорию Заневского поселения. Экспертиза установила, что спорный участок никогда не входил в земли совхоза и не мог быть выделен в качестве пая. Суд согласился с аргументами истца и с мнением эксперта. В сентябре 2023 года кассационная инстанция оставила решение в силе.
В районных судах Ленобласти рассматриваются десятки подобных дел. Как было указано в ответе администрации, «из результатов анализа следует, что фактов нарушений земельного законодательства РФ при постановке на кадастровый учет участков из состава земель бывших сельхозпредприятий на территории Всеволожского района значительно больше, чем было выявлено прокуратурой…»
Подделка как фундамент
В основе споров необязательно лежат махинации с координатами. Есть и другие варианты.В октябре 2023 года Всеволожский городской суд приговорил к сносу базу отдыха «Северный берег» на озере Хепоярви. В 2021 году сотрудники прокуратуры в ходе проверки (по жалобам жителей и активистов) выяснили, что участок на Офицерской улице в Токсово, площадью 12 соток, был приватизирован в 2012 году незаконно, по поддельным документам. В 2016 году его приобрел новый собственник, который и построил домики базы. Прокуратура обратилась в суд с требованиями о прекращении права собственности на участок, о сносе построек и об исключении записей из ЕГРН. Суд удовлетворил требования прокурора. По факту подделки было возбуждено уголовное дело «в отношении неустановленных лиц».
В Мичуринском СП Рослесхоз через суд пытается вернуть участок у озера Журавлевское (дело А56-37829/2023). На территории лесного фонда «оказался» участок ИЖС площадью 12 соток. «Заинтересованное лицо» (видимо, административный ответчик) — администрация Мичуринского поселения. В качестве третьих лиц привлечены Росреестр и Кадастровая палата. А также — ООО «Лесное», арендатор территории, на которой обнаружился надел ИЖС, и предприниматель Пригульный Г. А. Лесники требуют признать недействительным постановление (от 12 октября 1992 года), которым участок был предоставлен физлицу. А также — исключить сведения о нем из ЕГРН. Администрация возражает, г-н Пригульный указывает на пропуск сроков исковой давности. Спор вокруг ИЖС в лесу — часть более обширного конфликта. Акватория озера входит в ООПТ «Гряда Вярмянселькя». К южному берегу примыкают владения коттеджного поселка «Журавлевское» и базы отдыха «Журавли». Лесной участок площадью 22 га арендован «под пчеловодство». В береговой зоне установлен пирс, подходы к берегу перекрыты канавами и забором. Местные жители и активисты последние годы ведут борьбу за свободный проход к берегу. Жалобы и заявления направлены в прокуратуру, КПР, Следственный комитет и т. д.
Проблема с «разруливанием» ситуации в том, что такими спорными участками владеют как махинаторы, так и вполне добропорядочные граждане. А районные и областные власти ответственность на себя брать не хотят категорически.
Комментарии экспертов
Олег Лодяновстарший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group
«В делах о «летающих» участках администрация предъявляет иск «о признании недействительным описания местоположения границ и поворотных точек участка и об исключении из ЕГРН сведений о местоположении». В судебной практике, по моему мнению, такие требования необоснованно смешивают с исправлением реестровой ошибки (к которому исковая давность не применяется), тогда как в реальности речь идет о признании отсутствующим права собственности жителей и об истребовании у них участков из владения.
Требования об исправлении ошибки предъявляют при совершенно иных условиях. Например, когда у соседей нет споров по поводу того, где граница их участков проходит на местности (например, по линии их заборов), но при этом в ЕГРН один из них внес неверные координаты, в результате «прирезал» к своему участку часть чужого. Вот в подобных случаях администрация могла бы требовать исправления технической ошибки, поскольку ни собственность, ни владение здесь не нарушались.
Суды по делам о «летающих» участках идут в русле подобной логики. Резолютивная часть решений по таким делам заключается в «механическом» исключении из ЕГРН сведений о координатах, а ключевое обоснование — в том, что была допущена техническая ошибка при определении координат, в результате которой исходный участок оказался в совершенно ином месте.
Между тем перед нами совершенно иная ситуация. В «летающих» поселках реальными для их жителей оказываются именно «бумажные» границы, там стоят их дома, они огорожены заборами. Жители понятия не имеют о том, что есть какой-то иной (исходный) участок, чьи границы были неверно определены. Они добросовестно считали, что покупают именно ту землю, которая числится в реестре. При том, что реестр ведет государство. По сути, речь идет уже не столько о номинальном удалении из ЕГРН каких-то неверных цифр и координат, сколько о лишении граждан вполне реальной собственности и владения.
Дело в том, что, исключив из ЕГРН «описание местоположения границ и поворотных точек», суд прекращает существование участка в принципе. Теперь такого объекта права не существует.
Соответственно, и право собственности, и право владения участком как-то само собой исчезает. Что, собственно, суды сами и признают.
В одном из решений указано: «Право собственности истцом не оспаривалось и не оспаривается. Исключение сведений о незаконно установленных границах не влечет лишения права собственности. Ответчики не будут лишены возможности провести межевание принадлежащих им земельных участков с установлением новых границ, не нарушающих права и законные интересы других лиц, в том числе истца». Здесь суд откровенно говорит, что истец (гражданин) имеет право не на тот участок, на котором он построил дом и фактически проживает, а на тот, который находился в совхозе и координаты которого были изначально другими лицами искажены. Не это ли признание истинной сущности спора?
Конечно, жители «летающих» поселков не должны лишаться защиты, которую дает закон добросовестному приобретателю. На самом деле под видом технического иска о координатах администрация предъявляет иск о признании отсутствующим права собственности жителей и об истребовании участка из чужого незаконного владения, то есть о виндикации. Для удовлетворения этого иска необходимо наличие условий виндикации (добросовестность, возмездность приобретения, отсутствие выбытия участка помимо воли истинного собственника). Кроме того, срок исковой давности по нему составляет 3 года с момента, когда потерпевшая сторона (государство) узнала или должна была узнать о нарушении. Полагаю, если бы суд квалифицировал подобные иски правильно, то в большинстве случаев в иске администрации было бы отказано по причине истечения срока исковой давности.
Думаю, что только упорство и настойчивость, а также профессионализм юристов, представляющих жителей многострадальных коттеджных поселков, могут им помочь»
Александр Белов
адвокат юридической компании «Иммунитет»
»65 владельцев участков в поселке «Кинза» по-прежнему находятся в подвешенном состоянии. Все участки в поселке под судебным арестом. В мае 2022 года администрация Всеволожского района подала иск об оспаривании местоположения границ поселка, в марте 2023-го судом назначена судебная экспертиза, которая до настоящего времени не проведена. Производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы. Поручение губернатора Александра Дрозденко об урегулировании спора мирным путем администрация района не выполнила.
Первичная регистрация участка, ставшая причиной иска, произошла в сентябре 2015 года. После этого чиновники многократно, с 2015-го по 2019-й, демонстрировали свою осведомленность о том, как именно формировался участок, но в суд обращаться не торопились. Считаю, что одним из оснований для отказа в иске должен стать пропуск администрацией срока исковой давности»
Дмитрий Некрестьянов
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»
«В решении суда по «колтушскому» делу право собственности не оспаривается, но участок не имеет границ, то есть в натуре не определен. Это означает, что его границы могут быть вновь сформированы — в составе тех земель, которые, по планам АОЗТ «Выборгское», были предназначены для предоставления гражданам. Несмотря на то, что Росреестр — «третье лицо», такое решение будет для него обязательно к учету в сведениях ЕГРН. Пользоваться спорным участком нельзя: по мнению суда, там, где планировалось пользование, участка нет. Сначала надо найти ему место. Наиболее сложный вопрос: а что будет, если в составе «допустимых территорий» по планам межевания АОЗТ «Выборгское» не найдется места для «приземления» участка?..»