Нередко объект недвижимости становится единственным жильём в результате намеренного вывода имущества в преддверии банкротства. Если суду станет известно о таких сделках, они будут аннулированы.
После первого случая продажи юристы даже предполагали, что «первая ласточка» вызовет вал аналогичных решений по всей стране.Но прошёл год, а практики по реализации единственного жилья банкротов пока совсем немного.
Молодая практика
«Главным образом позиция КС заключается в следующем: исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья не является безусловным», — отмечает руководитель юридического отдела «ЮАП СПб» Яна Чекмарёва. Но для начала должника нужно обеспечить замещающим жильём. Покупка возможна за счёт как кредитора, так и конкурсной массы.
По словам партнёра коллегии адвокатов Pen&Paper Станислава Данилова, после постановления КС суды ждали руководящих разъяснений о том, как должно применяться новое регулирование. «По факту они тяготели к отказу, изыскивая все возможности, чтобы обосновать, почему квартира не превышает разумных требований к достойному жилью. Я связываю это именно с отсутствием каких бы то ни было разъяснений того, каким аршином нужно мерить», — говорит юрист. Из имеющихся примеров следуе, что «роскошь» — не в абсолютных цифрах. Пионер в области изъятия «роскошного жилья» — Екатеринбург, говорит руководитель местного офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артём Комсюков. «По моим сведениям, проданы две квартиры и ещё несколько находятся в разной стадии — от согласования с кредиторами, судом до проведения торгов», — приводит данные юрист. Например, летом 2021 — го в этом уральском городе реализовали двухуровневую пятикомнатную квартиру площадью 147,3 м2 за 8,2 млн рублей. Начальная стоимость имущества гражданина — банкрота (задолжал более 20 млн руб лей) на торгах составляла 9,1 млн, а адекватной рыночной ценой называли 11 — 12 млн. То есть «дисконт» составил 25%. (Кредиторы проголосовали за выселение должника в однокомнатную квартиру размером 31,7 «квадрата». В расчёт бралось семейное положение (холост) и отсутствие иждивенцев.)
Адвокат юркомпании «Иммунитет» Александр Белов приводит в пример дело из Кемерово: «Судами нескольких инстанций было установлено, что должник построил жилой дом за счёт заёмных средств, осознавая отсутствие у него финансовых возможностей для расчёта и нескольких придомовых построек — 5,25 млн рублей.Нередко объект недвижимости становится единственным жильём в результате намеренного вывода имущества в преддверии банкротства. В случае из Кемерово — передача актива сыну. Это может быть и дарение бывшим супругам, а также продажа нескольких объектов эконом — класса и покупка элитного жилья с большой площадью, в котором прописывают несовершеннолет них детей и супругов. Если суду станет известно о таких сделках, они будут аннулированы.
Ценником вниз
В числе проблем реализации «роскошного» единственного жилья
парт нёр MGP Lawyers Денис Быканов выделяет длительный срок экспозиции — по сравнению с теми временными рамками, в которых обычно действуют арбитражные управляющие. «В результате дорогое жильё почти всегда продаётся в банкротстве не по рыночной, а по ликвидационной стоимости, которая существенно, иногда в несколько раз, ниже. Хотя часто управляющему по силам увеличить время, но это сказывается на общих сроках банкротства, что ему не всегда интересно», — отмечает Денис Быканов. Поэтому кредиторы, которые положили глаз на реализуемое жильё, могут быстро заполучить недооценённую недвижимость, в том числе для дальнейшей перепродажи уже на рыночных условиях. Таким образом,порой можно говорить о нарушении прав банкротов. «Продажа жилья имеет смысл только в том случае, если она происходит по адекватной стоимости. Если же цена опускается до средней по городу, на мой
взгляд, торги нужно прекращать. Ибо процесс лишается логики. Продажа условной 150 — метровой квартиры в центре города за сумму, которая потребуется на замещающее жильё, приведёт к увеличению расходов и нарушению прав лиц, участвующих в деле, а также и самого банкрота», — предупреждает Артём Комсюков.
Однако мяч на стороне как раз тех, кому надо быстро. По мнению Станислава Данилова, Верховный суд своим определением от 22 декабря 2021 года сместил акцент с суда как арбитра процесса замены жилья на комитет кредиторов. Он должен обсудить решение и проголосовать за осуществление такого шага.
И в идеале переселение должника не должно стать «карательной операцией». «Нужно проверять, действительно ли получится пополнить конкурсную массу на значительную сумму. А право собственности на прежнее жильё не должно прекратиться раньше, чем банкрот получит в собственность новое», — обращает внимание Яна Чекмарёва.
При этом не с каждого, даже элитного жилья можно снять исполнительский иммунитет. «В случае, если должник добросовестный и будет доказано, что жильё действительно единственное, должник на самом деле проживает в нём, что стоимость жилья не превышает стоимость аналогичных объектов недвижимости, расположенных в той же части населённого пункта, что размер квартиры соответствует нормам социального найма, то исполнительский иммунитет не снимут», — объясняет старший юрист практики разрешения споров Rightmark Group Алиса Чужмарова.
Автор: Дарья Голякова
Источник: EE ELITE ESTATE №1(17), газета «Деловой Петербург»