Власти Ленобласти заявили, что не будут продлевать разрешения на строительство тем застройщикам, кто не приступил к возведению объектов. Таким образом, чиновники надеются привести в порядок градостроительные планы муниципалитетов и реальную застройку, которая в них ведется. Эксперты считают, что подобная инициатива может привести к судебным искам от застройщиков, ведь объективных критериев оценки, ведется строительство или нет, не существует.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко поручил комитету государственного строительного надзора в обязательном порядке применять норму Градостроительного кодекса об отказе в продлении разрешения на строительство для тех объектов, где работы еще не начались (такая возможность прописана в статье 51 ч. 21.15 п. 7).Как отмечают в правительстве региона, новые разрешения на строительство будут выдаваться только по действующей редакции региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области, где плотность застройки ограничена 9 тыс. кв. м на гектар, а высотность — 9 этажами для сельских и 12 для городских поселений.
Сейчас в области выдано разрешений на строительство свыше 10 млн кв. м жилья. Часть из них выдана еще муниципальными властями по старым градостроительным нормам. В комитете по строительству Ленобласти поясняют, что некоторые застройщики также получали разрешения «впрок», чтобы иметь возможность строить по прежней редакции 214-ФЗ. Например, речь идет о выданных несколько лет назад разрешениях в Ломоносовском и Гатчинском районах. Строительство крупных жилых комплексов там сейчас не ведется, а принятые сейчас градостроительные нормы предполагают малоэтажную и среднеэтажную застройку.
По словам вице-губернатора по строительству Ленинградской области Михаила Москвина, основанием для продления разрешения теперь будет являться как минимум уведомление о начале строительства. Более того, в каждом конкретном случае Госстройнадзор будет выезжать на место и проверять действительное состояние дел на строительной площадке.
«Связано это с тем, что мы стремимся повысить комфортность проживания на территории области. Там, где стройка не началась, мы старое разрешение на строительство продлевать не будем, но можем выдать новое с учетом новых требований к застройке, если компания готова к реализации своих планов», — говорит господин Москвин.
По его словам, доказать, что работы начались, застройщику будет непросто. «Первое — это должно быть извещение о начале работ, но на самом деле мы знаем, что это просто бумажка, которую можно отправить в Госстройнадзор. Поэтому специалисты будут выезжать на место и смотреть, ведутся ли работы на самом деле. Например, есть ли уже фундамент и тому подобное. По итогам выездной проверки и будет приниматься решение», — уточняет Михаил Москвин.
В комитете по строительству Ленобласти также рассказали, что сейчас совместно с комитетом по архитектуре создается реестр объектов, где разрешения на строительства были выданы ранее, а градостроительные нормы успели поменяться и будущие объекты им не соответствуют.
По примерным оценкам господина Москвина, в эту категорию может попасть половина существующих разрешений на строительство, где работы еще не начались. Точные данные чиновник назвать не смог, но отметил, что более полная информация появится через месяц, когда реестр будет сформирован.
«С одной стороны, это правильно: если девелопер не имеет желания либо возможности начать строительство, то он должен продать этот участок тому, у кого желание или возможности есть. Это сделает лендлордов более сговорчивыми и, возможно, снизит стоимость участков. Что в итоге уменьшит стоимость жилья», — считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
По мнению исполнительного директора Docklands Development Екатерины Запорожченко, разговоры о непродлении разрешений на строительство — не более чем «страшилка от властей». «В конце концов, не так сложно изобразить бурную деятельность на участке перед продлением разрешения. Это обойдется не настолько дорого по сравнению с вложениями в подготовку документов для получения нового разрешения», — говорит госпожа Запорожченко.
Старший юрист Rightmark Group Вера Рябова добавляет, что анализ судебной практики показывает, что ограждение строительной площадки, снос существующих строений и прочие подготовительные работы не признаются доказательством начала строительства, поэтому оно должно быть все-таки реальным, а не имитацией. Как отмечает управляющий партнер «Апелляционного центра» Иван Решетников, петербургские власти нередко тоже пытаются отказывать в продлении разрешения на строительство на основании того, что застройщик работы не ведет. Но объективных критериев для определения, ведутся ли работы или нет, не существует.
«Уже у двух наших клиентов Служба государственного строительного надзора и экспертизы безосновательно не продлила разрешение на строительство, несмотря на то, что стройка началась. Мы обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании таких отказов незаконными. В связи с нововведениями в Градостроительном кодексе РФ и их однобокой трактовкой государственными органами ждем большого количества обжалования решений Госстройнадзора об отказе в продлении разрешения на строительство в арбитражных судах», — предупреждает господин Решетников.