В кризис в Москве владельцы бизнес — центров активно перепрофилируют их в комплексы апартаментов. В Петербурге пока есть только примеры переделки офисов в хостелы, но некоторые эксперты видят перспективу и в офисных апартаментах.
В Петербурге в продаже находится около 125 тыс. м2 апартаментов. Все проекты — это примеры нового строительства. В свою очередь, в Москве активно развивается тенденция перепрофилирования под апартаменты существующих офисных помещений. Появляется новый тип недвижимости в бывших промышленных зданиях. «ДП» разобрался, есть ли будущее у подобного формата в Петербурге.Жизнь в офисе
В Москве сегмент апартаментов получил один из драйверов развития с приходом кризиса — девелоперы начали переделывать свои бизнес — центры в апартаменты. Во — первых, офисов в столице с избытком. По данным Colliers Int., в Москве доля свободных площадей в качественных офисах составляет 14%. Оценки NAI Becar еще выше — 25 — 30% в зависимости от класса офисов. В свою очередь, ставки аренды офисов в столице снижаются.Во — вторых, как правило, переделка в апартаменты означает, что собственник хочет выйти из арендного бизнеса и продать проект — по частям и под жилые цели это, как правило, сделать проще и выгоднее. В московском офисе NAI Becar Apartments говорят, что розничная стоимость апартаментов на 20 — 40% выше, чем стоимость офисных площадей в сравнимых проектах. Выше и темпы продаж.
Придумали такой подход не в России. В Лондоне, например, сейчас гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House в апарт — отель Adagio. Во Франкфурте с 2007 года действовали даже государственные субсидии на переделку офисов в многоквартирные дома — в развивающемся деловом центре Германии была актуальна проблема нехватки жилья.
В Москве первые примеры появились еще после кризиса 2008 года. По подсчетам NAI Becar Apartments, в столице 20 готовых офисных проектов были перепрофилированы подобным образом.
Если при переделке не изменяется объем здания, то юридический статус помещений не меняется. «С точки зрения действующего законодательства апартаменты, как и офисы, являются нежилыми помещениями. Поэтому перевод в статус жилого не потребуется», — уточняет Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Другая начинка
Но не все так просто. На переделку нужно потратить, по оценке Colliers Int., 40 — 50 тыс. рублей на 1 м2. Нужно изменение планировочных решений здания и инженерной начинки. К тому же не каждый бизнес — центр для этого подойдет. Обычно речь идет о комплексах с коридорной системой и без панорамного остекления.«Наиболее ликвидный формат апартаментов — 25 — 30 м2. Поскольку апартаменты небольшие, потребуется больше стояков. Создание больших по площади апартаментов чревато большими рисками», — скептически смотрит на подобные проекты Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb.
В Colliers Int. приводят цифры: глубина помещений в бизнес — центрах составляет в среднем 22 — 25 м, в то время как в жилых зданиях — 15 — 17 м. «Таким образом, может пропасть 35 — 40% площадей, что обострит вопрос коммерческой эффективности реализации подобного проекта», — рассуждает Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers Int. в Петербурге.
Но бизнес — центры с коридорной системой и неглубокими помещениями вполне подходят для таких проектов.
Питерский срез
В Петербурге ситуация иная: вакантных офисных площадей 9 — 12%.«Уровень вакансии в офисных зданиях Москвы сопоставим с объемом всего рынка высококлассных офисов в Петербурге», — предупреждает Николай Пашков, призывая не сравнивать ситуацию со столичной.
Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов, напротив, видит предпосылки для развития московского тренда в Петербурге. Он объясняет это тем, что недвижимость для сдачи в аренду в Петербурге приобретают чаще, чем в Москве. А цена на квартиры выше, чем на апартаменты. В Петербурге, однако, есть примеры перепрофилирования офисов не в апартаменты, а в хостелы. О таком проекте, не раскрывая его названия, рассказала Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге. Такой офисный комплекс, по ее словам, расположен в Ленобласти. Одну из его частей, где помещения пустовали, решили отдать под недорогую гостиницу. Речь пока идет о площади 530 м2. Окупиться такой проект должен за 9 месяцев, а его доходность составит 1 млн рублей в месяц.
В хостел также перепрофилировала здание бизнес — центра на Лиговском пр., 35 — 37, компания «Охта групп». Девелопер ранее купил офисный центр у ГК «Овентал».
В Петербурге есть несколько бизнес — центров, которые совмещают офисную часть с гостиничной или апартаментами: «Лангензипен», «Грифон Хаус», «Шведский дом», «Гайот».
Кроме того, конечно, есть проекты, в которых девелоперы на стадии проработки проекта решили изменить концепцию и вместо офисов или гостиницы построить апартаменты. Так, с одной стороны, не приходится тратится на реконструкцию. А с другой — нужно готовить новую документацию и получать новые согласования.
Апартаменты в стиле лофт
При аналитике офисного рынка из него обычно выпадают недорогие офисные помещения в бывших промышленных зданиях. Но именно в них тоже могут появиться апартаменты. Реализованных проектов немало в Москве. Например, The Loft Club.«В Северной столице о перепрофилировании в апартаменты задумываются в основном собственники бывших фабричных и заводских зданий, в которых реально реализовать действительно интересные лофт — проекты с хорошим расположением», — убеждена Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге.
Апартаменты анонсировались в составе реновации Сестрорецкого оружейного завода компанией Jensen и планируются при обустройстве Новой Голландии. Они также заявлены в проекте обновления Апраксина Двора. Компания NCC хочет переделать под жилье одно из фабричных зданий завода на Карповке.
Промышленный объект можно превратить в апартаменты, если у него хорошая транспортная доступность, а также при условии благоприятной экологической ситуации, уверен Руслан Сырцов: «Она должна быть не хуже, чем в жилых районах в ближайшем окружении».
Апартаменты первоначально были задуманы в составе многофункционального лофта Countur Family в одном из зданий завода «Ленполиграфмаш» на Аптекарском пр. «Мы почувствовали, что есть интерес к подобному типу жилья. Но в итоге попробовали и отказались. Все — таки переделка промышленного помещения под жилье требует большего объема инвестиций. Кроме того, у нас сильно выросли коммунальные платежи», — поясняет Марина Буянова, совладелица ООО «Контур» (компания снимает здание у «Ленполиграфмаша» и сдает помещения в субаренду). Поэтому компания остановилась на сдаче помещений под офисы, общепит и галереи.
В юридической компании Rightmark Group отмечают, что перепрофилирование промышленных зданий в большинстве случаев требует их реконструкции, включающей замену или восстановление несущих конструкций. «С точки зрения получения согласований это приближено к строительству нового объекта», — заключила Вера Рябова, старший юрист Rightmark Group.
На мой взгляд, сейчас апартаменты более востребованы на рынке, чем любой другой вид коммерческой недвижимости. Поэтому, естественно, у девелоперов есть желание перепрофилировать свои объекты. Тем более что юридических сложностей, запрещающих это сделать, нет. Для некоторых собственников недвижимости превращение офисов в апартаменты — хороший путь для выхода из бизнеса и продажи здания не целиком, а по частям. Сделать это обычно проще и быстрее. Главное условие — чтобы проект был придуман и реализован качественно, а не на скорую руку.
Екатерина Запорожченко
директор по продажам УК Docklands
Офисная недвижимость в кризис попадает под удар в первую очередь. Хотя в Петербурге ситуация лучше, чем в Москве. В том числе сказывается переезд структур «Газпрома». Решение вместо бизнес — центра возводить апарт — отель целесообразно принимать еще на этапе разработки проекта. В этом случае такой опыт может быть успешен. Подобные примеры есть. Уже возведенный офисный центр переделать в полноценный апарт — отель практически невозможно. К этим сегментам предъявляются абсолютно разные требования. Соответственно, различаются и конструктивные решения. Речь идет даже не об усилении инженерной системы, а о создании новой, соответствующей другим стандартам.
Александр Погодин
генеральный директор сети апарт — отелей YE’S