Поправки в ЗК, несомненно, скажутся на рынке недвижимости. Строителям и консультантам, владельцам земли и муниципальным чиновникам придется перестраивать свою работу. О возможностях и проблемах, которые несет в себе обновленный ЗК, размышляет старший юрист компании Rightmark group Вера Рябова.
Предусмотренные 171?ФЗ изменения можно считать крупнейшей земельной реформой за последние 15 лет. Они призваны упростить процедуру предоставления участков, сократить административные барьеры и избыточные согласования, устранить условия для злоупотреблений, способствовать вовлечению неиспользуемых земель в гражданский оборот.
Ранее участки из государственной и муниципальной собственности могли предоставляться или с предварительным согласованием места размещения объекта (без торгов), или без предварительного согласования (по результатам торгов).
Первая процедура преобразована в согласование предоставления участка, причем только на основании утвержденного проекта межевания территории либо схемы расположения надела на кадастровом плане. Установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа, что сокращает возможности органов власти регулировать предоставление земли «по усмотрению».
Важно, что с 1 июня 2015 года инициаторами проведения торгов смогут выступать граждане и юридические лица. Органы власти не вправе будут им отказать, кроме случаев, предусмотренных законом.
Новый ЗК РФ устанавливает меры в защиту интересов участников аукционов. Запрещено объединение в один лот двух и более участков, чтобы круг участников торгов не ограничивался крупными компаниями. (Но нельзя исключать, что запрет будут обходить путем искусственного укрупнения участков при межевании.) Нельзя требовать от победителя возмещение расходов на организацию аукциона и выполнение кадастровых работ. Такое нередко случается, а затраты могут доходить до нескольких миллионов рублей. Нельзя в договоре устанавливать дополнительные требования, влекущие расходы арендатора.
Есть и менее приятные новеллы. Застройщики не смогут приобретать для строительства у государства и ОМСУ участки в собственность — только в аренду. Это поможет контролировать соблюдение сроков строительства и целевое использование земли. Исключение — проекты КОТ и участки граждан, строящих частные дома на наделах ИЖС и ЛПХ.
Важно помнить про переходные положения закона: участок может быть предоставлен без торгов до 1 марта 2018?го, если решение о предварительном согласовании принято до 1 марта 2015?го.
Кроме того, субъекты РФ вправе до 1 января 2016 года установить дополнительные основания для отказа в утверждении схемы, проведении аукциона, в предварительном согласовании или предоставлении без торгов.
Предполагается, что в результате этих мер в свободную продажу поступят неиспользуемые участки, а цены снизятся. На наш взгляд, более вероятно повышение цен на землю: по новым правилам выкупная стоимость участка определяется исходя из его кадастровой стоимости, которая нередко превышает рыночную (иногда в несколько раз).
171?ФЗ вводит институт «разрешительного» использования земли — на основании разрешения, выданного органом власти, без договора и без наделения каким-либо вещным правом из предусмотренных ГК РФ.?Использовать публичные участки можно для проведения инженерных или геологических изысканий, ремонта линейного объекта (строительство и реконструкция исключены).
Не требуется предоставление участка для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, линейных сооружений и сетей. Однако это вовсе не означает, что строить линейные сооружения теперь можно, не оформляя права на землю. Если Градкодекс требует для конкретного вида объектов получать разрешения на строительство, процедуру предоставления участка придется соблюдать.
Здесь сразу обнаруживается неясность: не решен вопрос о платности разрешения на использование земель. Действующие правила выдачи такого документа также не содержат никакого указания на взимание платы. При этом ЗК РФ исходит из принципа платности землепользования в форме земельного налога или арендной платы. Однако при «разрешительном» порядке землепользователь, с одной стороны, не входит в круг плательщиков земельного налога, с другой — не обязан вносить арендную плату.
В целом вводимые 171?ФЗ изменения следует оценивать положительно, однако для успешного действия некоторых процедур необходимо принять подзаконные нормативные акты, в том числе и на региональном уровне. Оценить достоинства и недостатки грядущих изменений в полной мере можно будет только через несколько лет, с учетом переходного периода в отношении нескольких положений.