До 1 июля 2013 г. малый и средний бизнес получил возможность в преимущественном порядке выкупать арендуемые ими нежилые помещения из государственной или муниципальной собственности по цене, равной их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком (федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008).
Закон, который был принят для того, чтобы небольшие компании могли приобретать в собственность арендуемые ими помещения, установил в то же время ряд условий: компания должна пользоваться имуществом на праве аренды два и более года за период до 5 августа 2008 г.; не должна иметь задолженности по арендной плате и неустойкам; площадь арендуемых помещений не должна превышать предельных значений, установленных законами субъектов РФ (для Москвы — 1000 кв. м, для Санкт-Петербурга — 500 кв. м); арендуемое имущество не должно числиться в перечне государственного или муниципального имущества, не предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Последнее условие как раз таки и явилось одним из камней преткновения
По указанию 159-ФЗ субъекты РФ и органы местного самоуправления должны были определиться, какое имущество останется в государственной (муниципальной) собственности и будет передаваться малому и среднему бизнесу только во владение и пользование, а какое может быть ими приватизировано. Местные власти, конечно, больше заинтересованы в сохранении имущества в казне, но и в сохранении долгосрочных финансовых отношений с предпринимателями они должны быть заинтересованы. Между тем в перечни имущества, которое не может быть выкуплено, вошла значительная часть помещений и зданий, которые на момент их формирования уже были в аренде у предприятий малого и среднего бизнеса. По данным мониторинга Минэкономразвития России, в такие «невыкупные» перечни вошло около 80 000 объектов общей площадью свыше 19 млн кв. м.
Значительная часть недвижимости попала в перечень имущества, не подлежащего выкупу, еще и потому, что законодатель, дав указание разработать данные перечни, не определил критерии для включения в них определенного недвижимого имущества. Что привело к злоупотреблениям со стороны органов государственной власти.
В Москве, например, в перечень вошли практически все нежилые помещения, в том числе отдельно стоящие нежилые объекты, находящиеся в собственности города и арендуемые малым и средним бизнесом; а также высвобождаемые нежилые помещения и нежилые помещения новостроек, предназначенные для предоставления малому и среднему бизнесу, в том числе первые этажи новых жилых домов. В связи с тем что практически все объекты недвижимого имущества, входящие в перечень имущества Москвы, не подлежащего выкупу, находятся в аренде у малого и среднего бизнеса, это фактически отменяет действие преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений на территории Москвы.
В отличие от Москвы в Санкт-Петербурге сложилась более благоприятная ситуация для приобретения малым и средним бизнесом арендуемых ими зданий, помещений в собственность. Закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» установил некоторые критерии включения объектов недвижимости в перечень госимущества, не подлежащего выкупу. Однако даже при наличии критериев в петербургский перечень попала значительная часть недвижимого имущества, которая уже находится в аренде у субъектов малого и среднего бизнеса. То есть выкупить ее не получится.
Желая приобрести арендуемые помещения в собственность на льготных условиях, бизнесмены пошли в судебном порядке отстаивать права, предоставленные им законом. По настоящее время идут судебные разбирательства в связи с отказами в приватизации из-за нахождения арендуемых помещений в перечнях имущества, не подлежащего выкупу.
Одно из таких дел дошло до Высшего арбитражного суда (ВАС) Российской Федерации. Спор возник из-за отказа арендатору департаментом имущества Москвы в выкупе арендуемого им помещения в связи с включением данного помещения в перечень имущества, не подлежащего выкупу. Президиум ВАС РФ, рассматривая это дело, признал отказ департамента противоречащим закону и обязал заключить с арендатором договор купли-продажи помещения (постановление ВАС РФ от 1.12.2011 № 9646/11).
Свое решение ВАС РФ обосновывает следующим. Имущество, включенное в перечень государственного имущества, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, во владение и пользование. Включив его в перечень после опубликования 159-ФЗ, местные власти создали препятствие для выкупа субъектами малого и среднего бизнеса арендуемых ими помещений, зданий, что фактически лишает таких субъектов права, предоставленного законом. Исходя из позиции президиума ВАС РФ в случае отказа в приватизации помещения в связи с включением его в перечень имущества, не подлежащего выкупу, суду необходимо проверить обстоятельства, препятствующие приватизации данного имущества и свидетельствующие о необходимости включения его в перечень с учетом положений статьи 10 ГК РФ. Так как зачастую органы государственной власти необоснованно включают определенные объекты недвижимости в перечень имущества, не подлежащего выкупу, злоупотребляя своим правом.
Указанная правовая позиция президиума ВАС РФ находит свое подтверждение как в судебной практике Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области и Арбитражного суда Москвы, так и в судебной практике Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (в постановлении от 15.02.2012 по делу № А56-1162/2011, постановлении от 15.02.2013 по делу № А56-28656/2012, постановлении от 8.02.2013 по делу № А56-58193/2010) и Федерального арбитражного суда Московского округа (постановление от 11.02.2013 по делу № А40-25947/10-82-210, постановление от 17.12.2012 по делу № А40-151710/09-6-1027 и т. д.).
Таким образом, то, что помещение попало в перечень, не является бесспорным препятствием для его выкупа субъектом малого или среднего бизнеса. В суде, чтобы подтвердить законность принятого решения об отказе в приватизации, органу государственной власти необходимо доказать обоснованность включения данного имущества в перечень.
Позиция, выраженная президиумом ВАС РФ, несомненно, оказала положительное влияние на процесс приватизации малым и средним бизнесом арендуемых ими зданий или помещений и должна стать сдерживающим фактором для злоупотреблений со стороны органов государственной власти при включении в перечни имущества, не подлежащего выкупу, все новых и новых объектов недвижимости.
В настоящее время Госдумой рассматривается законопроект, который прошел уже первое чтение, вносящий изменения в федеральный закон 159-ФЗ. Он предусматривает продление срока преимущественного права выкупа до 1 июля 2015 г., а также улучшает условия, необходимые для реализации малым и средним бизнесом права преимущественного выкупа путем определения двухгодичного срока аренды не до дня вступления 159-ФЗ в силу, а до 1 сентября 2012 г. Исключены требования к размерам площадей арендуемых помещений. Также законопроект устанавливает право субъекта малого или среднего предпринимательства, арендующего имущество до 1 сентября 2012 г. в течение пяти и более лет, обратиться с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, несмотря на то что оно включенного в перечень имущества, не подлежащего выкупу. Но только при условии, если данное имущество находится в перечне уже пять и более лет. Данные изменения, несомненно, позволят увеличить количество выкупаемых помещений субъектами малого и среднего бизнеса.
Автор: Наталья Кузьмина — юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group
Источник: «Ведомости», Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса»