Досрочно расторгнуть договор аренды собственник помещения может, если арендатор допустил существенные нарушения условий контракта. Некоторые из них отнесены Гражданским кодексом к числу безусловных оснований для принудительного расторжения договора в судебном порядке. Например, если арендатор без согласия собственника сдает площади в субаренду, делает перепланировку или реконструкцию или существенно ухудшает имущество, не вносит арендную плату более двух раз подряд, не делает капремонт при наличии такой обязанности. Но поскольку понятия «существенное нарушение договора» и «существенное ухудшение имущества» являются оценочными, арендодатель должен доказать, в чем именно выражается существенность нарушения.
Расторгнуть договор аренды можно по письменному соглашению сторон или по решению суда. В последнем случае важно соблюсти претензионный порядок, т. е. заранее направить контрагенту письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Иногда можно обойтись и без обращения в суд, но только при условии, что право на односторонний отказ предусмотрено самим договором. Тогда достаточно направить другой стороне уведомление, из которого должно явно и недвусмысленно следовать намерение отказаться от договора, т. е. прекратить арендные отношения.
Нужна ли регистрация
Нередко возникает вопрос, необходимо ли регистрировать прекращение договора аренды, прошедшего государственную регистрацию. Напомним, что регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость подлежат любые договоры аренды недвижимого имущества, за исключением тех, что заключены на срок менее одного года.
С какого момента считать договор расторгнутым — с момента, определенного сторонами в соглашении о расторжении договора, или с момента регистрации такого соглашения, — ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо не говорят. В судебной практике можно встретить утверждение, что договор аренды недвижимости, прошедший госрегистрацию, считается расторгнутым только с момента регистрации соглашения о расторжении или уведомления одной из сторон об отказе от договора.
Вместе с тем действующее законодательство не дает оснований для такого вывода, что подтверждается и практикой арбитражных судов Москвы и других регионов. Более того, отсутствие регистрации соглашения не является доказательством того, что между сторонами прекратились договорные отношения. Гражданским кодексом (статья 453) установлено, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соответствующего соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда. Таким образом, действие договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, прекращается со дня заключения соглашения в письменной форме либо со дня, определенного сторонами.
Следует признать, что прекращение договора аренды нуждается в регистрации. Как указал Высший Арбитражный суд (ВАС РФ), договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя обязательствами, вытекающими из договора. Последний прежде всего заинтересован в регистрации прекращения договора: наличие соответствующей записи в реестре прав не позволяет зарегистрировать новый договор в отношении той же недвижимости.
Вернуть недвижимость
Гражданский кодекс обязывает арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Практически это означает, что арендатор должен освободить арендуемое им здание, помещение от своего движимого имущества, а земельный участок — также и от временных некапитальных построек.
Суды регионов по-разному решают вопрос о судьбе чужого имущества. Так, ФАС Северо-Западного округа неоднократно принимал решения об освобождении городских земельных участков не только от имущества бывших арендаторов, но и от объектов третьих лиц, в том числе гаражей, принадлежащих гражданам, что вызывало протесты общественности (например, по делу Всероссийского общества автомобилистов). Напротив, суды Московского округа по ряду дел обязали арендаторов вывезти только собственное имущество, поскольку гаражи уже располагались на спорных участках на момент их передачи в аренду.
Когда можно не платить
С возвратом недвижимости арендодателю у арендатора прекращается обязанность вносить арендную плату. Имущество должно быть возвращено не только фактически, но и документально, для чего стороны подписывают передаточный акт. При рассмотрении споров о взыскании арендной платы суды исходят из того, что с момента возврата арендодателю имущества право пользования им прекратилось, поэтому по смыслу ГК не может быть признано сохранившимся и соответствующее обязательство по внесению арендной платы.
Если недвижимость арендатором своевременно не возвращена, возврат осуществляется принудительно на основании решения суда. В таком случае с арендатора взыскивается плата за все время просрочки возврата имущества. Как указывает ВАС РФ, за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества арендодатель вправе требовать от арендатора и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Юридически значимым обстоятельством является не момент, с которого арендатор перестал пользоваться арендованным имуществом (например, не осуществляет в помещении коммерческую деятельность), а момент его возврата, который подтверждается письменным документом. Прекращение договора аренды само по себе не освобождает арендатора от обязанности платить.
И даже если арендатор освободит помещение досрочно, т. е. до прекращения в установленном порядке действия договора аренды, обязанность вносить арендную плату не прекращается. При рассмотрении подобных споров суды, в том числе ВАС РФ, исходят из того, что до прекращения договора стороны связаны его условиями, поэтому арендатор, несмотря на освобождение помещения и прекращение фактического использования имущества, обязан вносить плату за пользование им до момента прекращения договора в установленном порядке.
Природа сумм, взыскиваемых с арендатора за просрочку возврата имущества после прекращения договора аренды, определяется на практике по-разному. Суды Московского и Северо-Западного округов исходят из того, что отношения сторон урегулированы договором аренды, поэтому такие суммы являются именно арендной платой и не могут быть взысканы в порядке неосновательного обогащения. Тем не менее суды иногда взыскивают плату за просрочку возврата имущества, квалифицируя ее как неосновательное обогащение. В обоих случаях размер платы рассчитывается исходя из установленной в договоре аренды ставки.
Если в период с момента прекращения договора до фактического возврата имущества были изменены ставки арендной платы за государственное (муниципальное) имущество (для частной собственности ставки устанавливаются договором и не могут быть изменены в одностороннем порядке), возможно два решения. Суды могут исходить из того, что изменение ставок является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по новым ставкам. Либо плата за пользование имуществом может исчисляться в размере, определенном договором. При таком подходе суды указывают, что арендодатель помимо арендной платы вправе взыскать еще и убытки (разницу между договорной платой и размером новой арендной ставки).
Статья написана специально для «Стен бизнеса». Материалы рубрики «Точка зрения» могут не совпадать с позицией редакции.
Авторы:
Вера Рябова — юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Мария Козлова — юрист коммерческой практики компании Rightmark group.
Источник: «Ведомости», Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса»