(812) 622-07-70
 

Санкт-Петербург,
пл. Конституции, д. 7, оф. 612

ru en

Выкуп арендуемых помещений
Оспаривание оценки госимущества

При выкупе государственного недвижимого имущества субъектом малого или среднего бизнеса, арендующим этот объект недвижимости у города, возникает множество спорных ситуаций. 

Одна из наиболее часто встречающихся — несогласие покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником — государством. 
Оспорить полученную городом рыночную оценку в суде возможно. 
Правовые основания для оспаривания достоверности величины рыночной стоимости госимущества закреплены Федеральным законом № 159-фз от 22.07.2008, где предусмотрено право на приобретение такого имущества именно по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

За счет бюджета 

В рассматриваемой ситуации продажа объекта государственной собственности основана на законе. Таким образом, рыночная оценка выкупаемого имущества проводится за счет бюджета. 
После проведения оценки, город составляет проект договор купли-продажи объекта недвижимости по стоимости, основанной на результатах проведенной оценки, и направляет его предпринимателю-арендатору, обладающему преимущественным правом на приобретение данного объекта недвижимости. 
В случае несогласия арендатора с государственной оценкой стоимость выкупаемого помещения может быть определена в судебном порядке. Для этого покупателю необходимо обратиться в суд с иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. 
При обращении с иском в суд необходимо: 
предварительно получить альтернативный отчет о рыночной стоимости имущества, выполненный независимым оценщиком; 
быть готовым к назначению судебной экспертизы достоверности результатов отчетов об оценке. 

Судебная перспектива 

Если суд признает результаты государственной оценки недостоверными, это служит основанием для признания договора купли-продажи, проведенного по цене, основанной на этой оценке, недействительным. 
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Иными словами может быть удовлетворено требование государства о возврате выкупленного по недостоверной цене объекта государственной собственности. 

Проблема утраты права 

При таком развитии событий возникает серьезный риск утраты предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 
В законе № 159-ФЗ (который регламентирует порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности, субъектами малого и среднего предпринимательства) жестко сформулирована следующая норма: покупатель утрачивает преимущественное право, если он не подписывает договор с государством в течение 30 дней после получения им проекта этого договора. 
Более того, Высшим Арбитражным судом РФ выработано правило о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. 
Судебный спор об оспаривании оценки займет в лучшем случае 9 месяцев. 
Иными словами покупатель вынужден подписать договор в предложенной редакции под страхом утраты преимущественного права в силу прямого указания закона. 

Выход есть 

Сложившейся практики разрешения споров в аналогичной этой ситуации нет. Выкуп арендуемых помещений сейчас активно производится представителями малого и среднего предпринимательства, но никто из представителей бизнеса не рискует оспорить оценку в суде и лишиться при этом прав на преимущественный выкуп. 
Однако выход из данной ситуации есть. 
Учитывая, что покупатель находится явно в невыгодном и зависимом положении, а также учитывая, что право покупателя на приобретение имущества по рыночной стоимости нарушено, можно просить суд обязать государство заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, руководствуясь Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 
Есть основания полагать, что суд удовлетворит эти требования. 

Очевидные риски 

Есть и очевидные риски. Они связаны со следующими соображениями: 
суд вправе, но не обязан удовлетворить требование об обязнии заключить договор на новых условиях о цене; 

суд может признать недостоверными результаты рыночной оценки и ничтожным договор, а покупатель получит преимущественное право приобретения арендованного имущества уже по рыночной цене, но покупатель может не успеть реализовать принадлежащее ему преимущественное право, поскольку срок реализации такого права установлен Федеральным законом до 1 июля 2010 года.

Автор: Рассудов Александр — генеральный директор юридической компании Rightmark group
Источник: Петербургский правовой портал Кадис