(812) 622-07-70
 

Санкт-Петербург,
пл. Конституции, д. 7, оф. 612

ru en

Легальный самострой

Нередки случаи, когда суд встает на сторону самовольных застройщиков, которые не смогли легализовать возведенный объект недвижимости в общем порядке. Каковы шансы застройщика на признание права собственности на самовольную постройку, и как снизить риск сноса такой постройки? Об этом рассуждает Павел Ильиных, юрист практики судебных споров компании RIGHTMARK GROUP.

 

По результатам анализа и обобщения материалов практики федеральных судов Ленинградской области, а также ряда федеральных арбитражных судов, были предложены некоторые правила, соблюдение которых способствует благоприятному для застройщика исходу ситуации.

 

Во-первых, в большинстве случаев суды общей юрисдикции гораздо более лояльны к самовольным застройщикам, чем арбитражные. Например, в 2008-2010 гг. ФАС Северо-Западного округа рассмотрел 38 дел по искам о признании права на самовольные постройки. В 30 случаях в удовлетворении требований было отказано. За тот же период районные суды Ленобласти рассмотрели 70 аналогичных дел, причем 52 спора решились в пользу застройщиков. Поэтому для снижения рисков, связанных с самовольным строительством, предлагается предпринять необходимые меры, чтобы иск о признании права собственности на объект был подведомственен суду общей юрисдикции. Для этого, к примеру, можно произвести отчуждение земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, в пользу физического лица, которое впоследствии сможет предъявить иск о ее сносе.

 

Во-вторых, если дело о сносе самовольной постройки или о признании права собственности на нее подведомственно судам общей юрисдикции, оно может быть рассмотрено по правилам первой инстанции лишь районным судом. Подобные споры не подведомственны мировым судьям ввиду их особой сложности, а подчас — и цены иска, превышающей 50 000 рублей.

 

Однако указанный выше способ отнести дело к подведомственности судов общей юрисдикции создает существенные риски для приобретателя участка. Так, сложившаяся судебная практика (в частности, п. 24 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) позволяет предъявлять иски о сносе самовольной постройки и к приобретателям земельных участков, на которых имеется самострой. Причем даже в случае, если такие лица самовольную постройку не возводили. И хотя в названном пункте Постановления высшие судебные инстанции указывают на то, что впоследствии у приобретателя земельного участка, на которого возложена обязанность снести самовольную постройку, возникает право требовать возмещения убытков от лица, которое произвело отчуждение участка, это не уменьшает риски приобретателя. Возводя столь существенное правило в ранг руководящего указания, авторы Постановления не учли, что нередко на практике встречаются случаи, когда на момент возникновения требования приобретателя о возмещении расходов, связанных со сносом самовольной постройки, лица, которое произвело отчуждение земельного участка, вовсе не существует (оно ликвидировано). Поэтому приобретая землю с самовольной постройкой, следует очень тщательно оценить возможности ее легализации.

 

С этим связан следующий вывод, который необходимо учитывать самовольным застройщикам, либо лицам, приобретающим земельный участок с возведённым на нем самостроем. Для оценки рисков, связанных с легализацией самовольной постройки, следует провести строительно-техническую экспертизу. Составленное по ее результатам заключение позволит определить: допущены ли существенные нарушения строительных и/или градостроительных норм и правил. Такое заключение (если оно содержит положительную для застройщика информацию) может служить одним из основных доказательств в суде. Как показывает анализ судебной практики, если в дело (наряду с таким заключением) другая сторона не предоставит доказательства, содержащие противоположные сведения, судебная экспертиза по делу не назначается, а суд основывает свое решение на анализе такого заключения.

 

Кроме того, при проведении строительно-технической экспертизы следует поставить эксперту вопросы о соблюдении пожарных и экологических норм при возведении постройки. Ведь под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм судебная практика понимает, в том числе, и существенные нарушения норм пожарной безопасности, экологических норм, а также правил об охране объектов культурного наследия. Нередко суды признают спорные объекты недвижимости самовольными постройками и обязывают снести их, если материалы дела подтверждают факт нарушения указанных выше норм.

 

Тем, кто заинтересован в признании права собственности на самовольную постройку, нужно также учитывать, что сложившаяся судебная практика признает право легализации лишь за лицами, непосредственно указанными в ст. 222 ГК РФ. С такими требованиями не вправе обращаться ни арендаторы участков, ни иные лица, которые не обладают в отношении участка с самостроем одним из титулов, перечисленных в названной статье кодекса.

 

Наконец, необходимым критерием для удовлетворения требования о признании права собственности на самовольную постройку является добросовестность застройщика. Высшие судебные инстанции рекомендуют судам определять такую добросовестность исходя из того, обращался ли застройщик прежде в органы, уполномоченные выдавать соответствующие разрешения. Хотя подход, описанный в совместном Постановлении ВС и ВАС РФ, представляется не до конца продуманным, самовольным застройщикам следует обратить внимание на его сущностную основу. При рассмотрении описываемой категории дел суды защищают права лишь тех застройщиков, которые этими правами не злоупотребляли.

 

Представляется, что застройщик, который намеренно возвел постройку без необходимых разрешений, и которого не раз привлекали к административной ответственности по указанным основаниям, не станет в глазах суда добросовестным, если по завершении заведомо незаконной стройки обратится в уполномоченный орган с требованием выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Суды стоят на защите прав тех самовольных застройщиков, которые пытались работать по установленным законом правилам, но не смогли легализовать возведенную постройку в общем порядке.

 

Нередко уже по завершении строительства объекта ранее выданное разрешение на работы признается недействительным. И застройщик, который на протяжении всего цикла строительства действовал законно, попадает в категорию самовольщиков и не имеет возможности ввести объект в эксплуатацию. В сложившейся ситуации он может защитить нарушенное право лишь предъявив иск о признании собственности на самовольную постройку.

 

Не стоит забывать и о том, что нормы о признании права собственности на самовольные постройки как нормы-исключения предоставляют застройщикам защиту лишь в исключительных случаях. По этой причине способ защиты, предусмотренный в ст. 222 ГК РФ, нельзя использовать в качестве общего правила, как это происходит в настоящее время.

 

Подготовила Анастасия Ясинская

Источник: «Коммерческая недвижимость»