Вид разрешённого использования — это ключевая характеристика участка. Нельзя использовать землю для иных целей, нельзя законно построить на ней здание, если вид использования этого не позволяет. От этого зависит размер налогов не только на участок, но и на здания. Ни для какого другого имущества нет похожего регулирования, но именно с видом разрешённого использования связано и несколько застарелых проблем, о которых рассказывает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов.
В октябре 2020-го Конституционный суд в Постановлении №42-П устранил правовую неопределённость: обязаны ли правообладатели вносить в ЕГРН выбранные ими виды разрешённого использования (ВРИ), и вправе ли они использовать его способами, не указанными в реестре.
По закону из множества основных и вспомогательных ВРИ, указанных в градостроительных регламентах, правообладатели земли «выбирают» нужные им самостоятельно, без дополнительных разрешений, и эти сведения отражаются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В законе нет прямого указания, что невнесённые в ЕГРН виды использования перестают быть «разрешёнными», как нет и порядка уведомления о совершённом собственниками и арендаторами выборе. Однако Росреестр воспринял эти нормы как запрет использовать участок способами, которые не указаны в ЕГРН. Последовали штрафы за нецелевое использование.
Суды придерживались разных мнений, выступая как «за», так и «против» подобного толкования. В октябре 2020-го Конституционный суд вынес решение по делу, в котором речь шла о штрафе за нецелевое использование участка. Собственница земли с основным ВРИ «размещение индивидуального жилого дома» не внесла в ЕГРН сведения о разрешённом градрегламентом вспомогательном виде (содержание сельскохозяйственных животных: кур, свиней). Конституционный суд признал, что оба варианта толкования закона потенциально имеют право на существование: как требующий для законного использования внесения фактически выбранного вспомогательного вида использования в ЕГРН, так и без такового. Но при этом признал неконституционной саму ситуацию неопределённости, когда оба из них возможны одновременно.
В качестве заведомо временного решения своим постановлением суд указал, что впредь, до устранения законодателем данной неопределённости, собственники и арендаторы могут не вносить в реестр сведения о самостоятельно выбранных ими вспомогательных видах разрешённого использования, и это не должно повлечь ответственности за нецелевое использование.
Это действительно большое достижение, однако сохраняется несколько острых вопросов, требующих решения. Во-первых, из постановления неясно, касается ли оно выбора одного из основных ВРИ. Исходя из содержания мотивировочной части можно предположить, что касается, но как будет на практике — покажет время.
Во-вторых, настораживает предоставленная законодателю возможность установить любое решение. Правовое и деловое сообщество называли позицию Росреестра «абсурдной» — следовать ей трудно, а порой и вовсе невозможно. Например, использование помещений в здании является одновременно и пользованием участком под ним. Однако в современных жилых домах и торговых комплексах множество встроенных помещений, имеющих разных собственников и арендаторов, которые постоянно меняют профиль деятельности в зависимости от конъюнктуры рынка. Кроме чрезмерного увеличения объёма информации в ЕГРН (скорее всего, он превратится в полный перечень всех основных и вспомогательных ВРИ), собственнику будет крайне затруднительно постоянно актуализировать данные. Арендаторы участка в принципе не могут вносить изменения в ЕГРН о назначении земли. Такой порядок не предусмотрен законом, а в ряде случаев (например, при аренде по результатам торгов) это прямо запрещено.
Думается, необходимо различать «нецелевое» использование и нарушение обязанности уведомить о выбранном виде, в том числе в форме внесения сведений в ЕГРН. Если фактическое использование соответствует одному из указанных в регламентах основному или вспомогательному ВРИ, но это не отражено в реестре, то такая деятельность принципиально не может быть незаконной, ведь все из установленных видов уже признаны государством разрешёнными. Ответственность же за неуведомление должна быть значительно менее серьёзная, как и любая ответственность за формальное нарушение.
Обязательное внесение сведений в ЕГРН можно установить только в отношении выбора основного ВРИ. В этом случае соблюдается компромисс между потребностью в информации о преобладающем использовании участка и интересами собственников и арендаторов при оперативном реагировании на изменения рынка.
Вносить эти данные в реестр в целях налогообложения вовсе необязательно — достаточно простого уведомления налоговых органов. Размер налога на имущество и земельного налога также зачастую прямо зависит от установленного вида разрешённого использования. Теперь получается, что таковыми будут все виды, закреплённые в градрегламентах, а у государства появляется возможность исчислять налоги исходя из того вида, который принесёт большую сумму. Решить эту проблему может ноябрьское постановление того же Конституционного суда. В нём речь шла о зданиях, фактически используемых под промышленное производство и образование. Но они располагались на участках, где согласно ЕГРН допускалось размещение также офисных зданий и торговых объектов. При наличии таких разрешённых видов здания автоматически признаются административно-деловым и торговым центром, а налоги взимаются в повышенном размере — исходя из кадастровой, а не бухгалтерской (остаточной) стоимости. Суд признал, что это неконституционно, и необходимо взимать налог в зависимости от фактического, а не формально указанного в ЕГРН вида использования.
Автор: Андрей Некрасов
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»