С начала 2021 года снова действуют штрафы и санкции за просрочку, отменённые на период карантина. Деньги за ущерб, связанный с нарушением сроков строительства, можно взыскать не только с застройщика, полагает Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.
Нередки ситуации, когда застройщики нарушают обязательства по договорам участия в долевом строительстве. Если квартиры не передаются в установленный срок, закон предусматривает право дольщиков взыскать неустойку. Однако это не всегда возможно: у застройщика может не оказаться средств, он может быть признан банкротом и т.д.Это предопределило поиск новых механизмов защиты прав дольщиков. В 2018 году в 214-ФЗ появилась норма о том, что к ответственности, помимо застройщика, могут быть привлечены «контролирующие лица»: бенефициары застройщика и субъекты, фактически определяющие его действия.
При этом их ответственность ограничена: они отвечают только в пределах убытков, причинённых дольщику. Таким образом, иные суммы, например, неустойки или моральный вред, не подлежат взысканию с таких лиц.
Как это работает? Предположим, задержка в передаче квартиры составила один год. Этот год гражданин снимал жильё, платил проценты по кредиту и т.д. То есть — нёс затраты из-за того, что застройщик не выполнил обязательства. По мысли законодателя, эти суммы дольщик может взыскать не только с застройщика, но и с других лиц, которые контролируют его деятельность, к примеру, с «теневых» бенефициаров.
Надо отметить: убытки возмещаются только гражданам! В практике были ситуации, когда данной нормой пытались воспользоваться дольщики-юрлица, но суды им отказывали в удовлетворении требований.
Надо также отметить, что в законе чётко не определено, кто именно может быть привлечён к субсидиарной ответственности. Главный критерий: лицо должно иметь фактическую возможность определять действия застройщика. К примеру, давать указания генеральному директору или членам совета директоров. Такими субъектами могут быть фактические владельцы бизнеса, выгодоприобретатели и т.д.
То есть в каждом конкретном случае суд будет определять, кто отвечает перед дольщиком.
На практике были случаи, когда к субсидиарной ответственности пытались привлечь генерального директора и других должностных лиц застройщика за убытки, причинённые просрочкой. Такой подход справедливо не поддержан судами. Генеральный директор является частью юридического лица, а смысл новой нормы в том, чтобы привлечь к ответственности дополнительное лицо, которое является имущественно обособленным от компании-застройщика.
Гендиректор отвечает в случаях, прямо указанных в законе: в частности, он обязан возместить убытки подконтрольному ему юридическому лицу, причинённые по его вине. К примеру, когда он заключил заведомо невыгодную сделку, результатом которой явился вывод активов.
Генеральный директор может отвечать и перед кредиторами, но только в рамках банкротства компании. В законодательстве о несостоятельности есть перечень контролирующих должника лиц, однако он неприменим к отношениям долевого строительства. По общему правилу, поддерживаемому практикой, нормы об ответственности не могут применяться по аналогии, и для привлечения того или иного лица требуется соответствующее указание в законе.
Таким образом, стоит разделять понятие «контролирующие лица» в банкротстве и в рамках долевого строительства. Если компания финансово «здорова», то привлечь гендиректора и её участников по требованиям кредиторов невозможно.
Норма об ответственности контролирующих застройщика лиц вступила в силу 1 июля 2018 года. Если договор был заключён после этой даты, проблем не возникает. К данным отношениям применяется режим субсидиарной ответственности контролирующих лиц.
Иначе обстоит ситуация, когда договор участия в долевом строительстве был заключён до вступления закона в силу.
Если основания для ответственности контролирующего лица наступили до введения данной нормы — на них не будет распространяться бремя субсидиарной ответственности. Такая позиция, в частности, имеется в практике Санкт-Петербургского городского суда.
Под «основаниями» ответственности понимается неправомерное поведение бенефициара, которое привело к возникновению убытков у дольщика. Одним из очевидных примеров является принятие им каких-либо управленческих решений, которые привели к просрочке в передаче квартир дольщику.
Таким образом, контролирующих лиц нельзя привлечь к ответственности, если: 1) договор был заключён до 1 июля 2018-го; 2) просрочка в исполнении обязательств по вине бенефициара наступила также ранее этой даты.
Судебная практика по данной статье окончательно ещё не сложилась. Однако такие сюжеты неизбежно будут возникать в связи с нарастающей потребностью защитить права дольщиков-физлиц как «слабой» стороны договора участия в долевом строительстве.