(812) 622-07-70
 

Санкт-Петербург,
пл. Конституции, д. 7, оф. 612

ru en

Зачёт или соглашение?

О том, какие способы выхода из сделки существуют, рассказывает Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
Стороны, заключая сделки, должны быть заинтересованы в их прекращении надлежащим образом. (Гражданин приобретает квартиру по договору купли-продажи; он перечислил деньги на аккредитив; ему передали квартиру по акту; регистраторы внесли запись в ЕГРН; банк раскрыл аккредитив; продавец получил деньги. Вот теперь сделка завершена.)
 
Вместе с тем обязательства могут быть прекращены по иным основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. 
 
Законодательством предлагается достаточно широкий перечень оснований для прекращения обязательств, и он не является исчерпывающим. Стороны могут в своём соглашении определить значимые для них обстоятельства, при наступлении которых отношения между ними прекратятся. 
 
Рассмотрим такие способы прекращения обязательств, как «зачёт» и «по соглашению сторон».
 
Гражданским кодексом РФ в статье 410 регламентированы условия и порядок совершения зачёта. Для того чтобы он состоялся, требования сторон должны быть встречными, однородными, срок исполнения должен наступить по требованию заявителя зачёта. Однако даже при наличии всех предусмотренных законом предпосылок зачёт не произойдёт автоматически. Для его совершения обязательно заявление одной стороны.
 
Зачёт без воли другой стороны прекращает обязательство, поэтому закон обеспечивает интересы должника, получившего заявление о его совершении. Такой должник должен быть признан просрочившим исполнение обязательства. С помощью зачёта нельзя потребовать и получить исполнение заранее. Кроме того, по требованию заявителя о совершении зачёта не должен быть пропущен срок исковой давности.
 
Проиллюстрировать зачёт можно на следующем примере. Между двумя лицами заключены два договора: займа и купли-продажи. При этом для заёмщика уже наступил срок возврата займа, а у покупателя есть долг по оплате имущества. Любой из сторон в этом случае достаточно направить контрагенту письменное  заявление о прекращении зачётом двух указанных обязательств, которые прекратятся одновременно с момента получения соответствующего заявления.  
 
Вместе с тем Верховный суд РФ в п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств» указал, что стороны, руководствуясь пунктом 3 статьи 407 Гражданского кодекса РФ вправе прекратить встречные требования своим соглашением, то есть  способом,  отличным от зачёта.
 
Например, не имеет отношения к зачёту сделка о прекращении обязательств при наступлении определённых договором условий. Стороны вправе заранее предусмотреть условия,  при наступлении которых встречные денежные требования прекращаются. Такой способ не требует дополнительного волеизъявления сторон, правовые последствия возникают в силу наступления заранее оговорённых обстоятельств (юридических фактов). Положения, регламентирующие порядок прекращения встречных требований сторон, могут быть как включены в основную сделку, так и предусмотрены отдельным соглашением контрагентов. При этом стороны могут предусмотреть запрет зачёта, если это  будет выгодно для них.
 
В частности, стороны могут обусловить прекращение обязательств государственной регистрацией прав (сделок) с определёнными объектами недвижимости. Предположим, заключены два договора купли-продажи нежилых помещений разной стоимости. (Риэлторы, работающие с жильём, называют такие сделки «встречкой».) Продавец по одному договору выступает покупателем по другому. Уже при заключении сделок контрагенты могут достичь соглашения о том, что в наиболее позднюю дату, в которую будут зарегистрированы права собственности каждой стороны на нежилое помещение, одновременно прекращаются встречные обязательства оплатить цену объектов недвижимости в размере меньшей стоимости. И останется только обязанность доплатить разницу — за помещение бОльшей стоимости.
 
В рассматриваемых соглашениях ценно, что момент прекращения обязательств, равно как и последствия такого прекращения, полностью контролируются сторонами. 
 
В отличие от процедуры зачёта нет необходимости направлять соответствующее заявление и отслеживать его получение контрагентом. 
 
Автор: Евгения Петрова — руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга» №40-41 (1130-1131), стр.6
 
Ссылка на источник: nsp.ru