Банкротство — крушение надежд для должника и шанс вернуть хоть что-то для тех, кто вложил в его объект деньги. Но если банкротится застройщик, в этом споре одни кредиторы «равнее других».
О конкуренции кредиторов рассуждает Максим Смирнов, юрист практики разрешения споров Rightmark Group
По Закону о банкротстве участники долевого строительства получают не равные возможности. Те, кто приобрел жилые помещения или нежилые, но площадью до семи кв.м, получают преимущество перед теми, кто купил нежилые помещения более семи «квадратов».
Юридические и физические лица, которые приобретают помещения в строящемся доме, по Закону о долевом участии в строительстве (214 ФЗ) признаются участниками строительства. Такой статус позволяет им пользоваться гарантиями, которые предоставляет 214-ФЗ. В частности, это право залога на объект незавершенного строительства, а также — возможность требовать выплаты неустойки в повышенном размере.
Но как только застройщик признается банкротом, ситуация меняется. Участник долевого строительства, вложивший средства в нежилые помещения, не сможет получить их «в натуре». Он вправе требовать только деньги, а не метры. Правом получить квартиры (или паркинги, или нежилые площади до семи кв.м — то есть кладовые) наделены только дольщики-«физики». Неравенство вызвано тем, что закон о банкротстве призван в первую очередь защитить интересы непрофессиональных инвесторов. Чтобы покупателя признали непрофессионалом, важен его юридический статус (физическое лицо) и назначение купленного объекта (паркинг, жилое или нежилое, но до семи кв.м — то есть непригодное для коммерции).
Конечно, у приобретателей нежилых помещений возникает справедливый вопрос: как они могут защитить свои права, если их требования после признания застройщика банкротом становятся денежными, а застройщик обанкротился как раз из-за отсутствия денег?
Судьба приобретенного нежилого помещения во многом зависит от степени готовности объекта и момента передачи покупателю помещения.
На практике встречаются три типовые ситуации.
Во-первых, застройщик может ввести объект долевого строительства в эксплуатацию и передать нежилое помещение до возбуждения дела о банкротстве. Это идеальный вариант для приобретателя: можно зарегистрировать право собственности на приобретенный объект без каких-либо проблем.
Во-вторых, возможна ситуация, при которой застройщик ввел объект долевого строительства в эксплуатацию до возбуждения дела о банкротстве, однако непосредственную передачу нежилых помещений инициировал уже после запуска юридических процедур. Закон о банкротстве не содержит алгоритма действий в такой ситуации. По нашей практике в таком случае у покупателей не возникает существенных проблем с регистрацией права собственности на нежилые помещения. Редкие отказы Росреестра суды признают незаконными.
И третья, наименее благоприятная ситуация складывается для покупателя, если застройщик до признания его банкротства не успел сдать объект в эксплуатацию. В этом случае достройка объекта и его ввод осуществляются уже в рамках дела о банкротстве. В такой ситуации приобретатели нежилых помещений вправе рассчитывать только на денежную компенсацию своих затрат. Это связано с тем, что при завершении строительства в рамках дела о банкротстве такие нежилые помещения попадут в конкурсную массу и будут подлежать продаже с публичных торгов.
В случае публичной продажи нежилых помещений участник строительства обладает правом залога на продаваемые помещения. По Закону о банкротстве 60% от вырученных с продажи денежных средств будут направлены залогодержателю. Оставшиеся 40% будут распределены между бывшими сотрудниками застройщика, конкурсным управляющим, участниками долевого строительства, которые приобрели жилые помещения. Приобретателям нежилых помещений мы рекомендуем более тщательно подходить к выбору застройщика, изучать всю доступную документацию, а также — публикации в СМИ. Также не стоит затягивать с подписанием акта приема-передачи купленного помещения и регистрацией права собственности на него.
Автор: Максим Смирнов — юрист практики разрешения споров Rightmark Group
Газета «Недвижимость и строительство Петербурга» от 26.10.20, стр.5