Верховный суд опубликовал свежий обзор судебной практики. Несколько новелл прямо касаются сферы недвижимости. Так, ВС запретил менять разрешенный вид использования участков без согласия собственника, ограничил возможность расторгать договоры аренды в одностороннем порядке, защитил добросовестных приобретателей. Есть новости и для обманутых дольщиков.
В марте Президиум ВС утвердил первый за год обзор практики. Это прямые установки (по спорным моментам) для нижестоящих инстанций, в том числе для арбитража. Сделкам с недвижимостью посвящено как минимум пять вопросов.В арбитраж — на равных
Во?первых, президиум внес коррективы в собственный обзор от 4 декабря 2013?го, который касался «долевых» споров. Незадолго до того в законе о несостоятельности появилась глава, посвященная банкротству застройщиков. С момента открытия процедуры наблюдения граждане должны были отстаивать в арбитраже свои права на квартиры. И если покупатель обращался в райсуд, как раньше, с иском о признании собственности (например, на долю в «незавершенке»), его отправляли искать счастья в банкротном процессе. Но в 2013?м ВС пояснил, что это не касается ситуаций, когда граждане уже получили квартиры в сданном доме и взыскивают с банкрота неустойку (например, за просрочку). ВС наказывал райсудам по-прежнему рассматривать такие иски.Однако чтобы получить деньги, граждане все равно должны были вставать в очередь кредиторов. Теперь ВС попросту отменил прежнее наставление. Если застройщик оказался банкротом, нужно идти в арбитраж со всеми требованиями.
Есть изменения в новеллах, касающихся земельных отношений. Так, ВС рассмотрел случай, связанный с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. Пару лет назад администрация неназванного МО издала постановление, выделив нескольких пятен под застройку. Затем она заключила договор аренды с инвестором. Через какое-то время чиновники отменили постановление «в порядке самоконтроля», признав нарушения при подготовке документа. На этом основании МО потребовало вернуть надел. Нижестоящие инстанции разошлись во мнениях. Так, апелляция признала законным действие властей: мол, отмена правового акта, на основании которого был получен надел, автоматически влечет прекращение аренды. ВС пояснил: это не так. Право на односторонний отказ не предусмотрено условиями договора. А через суд его можно расторгнуть при серьезных нарушениях либо в случаях, прямо предусмотренных законом. Ранее изданные муниципальные акты нельзя отменять произвольно, а в судебном порядке постановление никто не оспаривал. Следовательно, оснований для расторжения сделки нет.
Покупка с сюрпризом
Другая новелла связана с изменением вида разрешенного использования участка. Компания N приобрела у частного лица надел, предназначенный под жилую застройку. После сделки муниципалы изменили назначение пятна, установив спортивно-рекреационную функцию. Дескать, прежний вид был установлен для предыдущего собственника, а новому никто ничего не гарантировал. Тем более жилья на участке еще нет. Суд признал действия муниципалов незаконными. ПЗЗ в данном МО еще не приняты, и нужно руководствоваться общими положениями 191?ФЗ (о введении в действие Градкодекса). ВС сделал вывод, что недопустимо изменять разрешенный вид использования участка без волеизъявления собственника.Еще одно разъяснение ВС связано с возвратом имущества из чужого незаконного владения. В 2004?м собственник С. передал участок на три года в доверительное управление гражданину Ш. В 2007?м тот перепродал землю. В 2008?м прежний собственник заявил, что участок продан вопреки его воле и по поддельным документам. В 2012?м суд подтвердил: доверенность, представленная во время сделки, фальшивая. Гражданин?С. требовал изъять участок из чужого незаконного владения: мол, добросовестность покупателя в данном случае не играет роли, раз первый собственник стал жертвой обмана (и руководствоваться нужно статьей 302 ГК). Несколько инстанций согласились с доводами пострадавшего. Однако ВС иначе взглянул на ситуацию. Потерпевший действительно передавал надел в управление Ш.?Значит, мог предполагать, что партнер распорядится участком по своему усмотрению, но до 2008?го не предпринимал никаких действий. А собственник несет бремя содержания имущества. Поэтому нельзя утверждать, что объект выбыл из владения собственника вопреки его воле. Но все это не значит, что нужно закрыть глаза на поддельную доверенность. Пострадавшее лицо могло требовать признать сделку недействительной (и применить последствия), но в пределах трехлетнего срока давности, а он к настоящему времени истек.
Другой занятный случай связан с выкупом комнат в коммуналке.
Гражданка?О. с сыном имеют в долевой собственности комнату в трехкомнатной квартире, проживая там с 1987 года. Они стоят в очереди на улучшение жилищных условий. В 2011?м одна из оставшихся комнат освободилась, и гражданка О. просила сдать ей это помещение по договору соцнайма. Муниципалы отказали, сославшись на то, что эта комната по документам числится смежной с третьей, а значит, не может быть предметом отдельного договора. Граждане возражали: эти комнаты разделены перегородкой еще десятки лет назад. И хотя перепланировку никто не согласовал, город уже заключал в отношении этих комнат отдельные договоры соцнайма. И там проживали разные семьи.
ВС подтвердил: если по факту помещение изолировано (что подтверждает БТИ) и ранее органы власти уже признавали его самостоятельным объектом, значит, они не вправе отказать малоимущим в предоставлении этого жилья со ссылкой на то, что перепланировка не согласована.
Опрошенные юристы говорят, что большинство разъяснений нельзя назвать неожиданностью для рынка, но при этом некоторые пункты вполне своевременны. «Казалось бы, запрет изменять вид разрешенного использования участка без согласия собственника прямо следует из Градостроительного и Земельного кодексов, однако практика показала, что разъяснения высшей инстанции в этом вопросе — не лишние», — говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
«Для практикующих юристов сделанные ВС выводы не являются новеллой в прямом смысле, но они могут упорядочить разрешение аналогичных ситуаций как в судебном, так и в досудебном порядке, — добавляет Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». — К наиболее важным следует отнести разъяснения ВС по делам, связанным с ошибочным толкованием правовых норм органами власти».