Застройщики Петербурга в 2015 году готовятся к снижению спроса на жилье и корректируют планы по выводу на рынок новых проектов. Падение рынка может составить от 30 до 50%.
Снижение темпов строительства позволит девелоперам поддержать рост цен на жилье в пределах инфляции. Резкий демпинг возможен только в проблемных проектах, предупреждают участники рынка.Девелоперы обсуждают два возможных сценария развития рынка недвижимости в регионе в этом году — оптимистичный и более жесткий. В первом случае они рассчитывают на сокращение спроса в пределах 30%. Глобально в этом случае ничего не поменяется, просто застройщикам придется более ожесточенно конкурировать за покупателя. Особенно трудно будет мелким компаниям. В этом случае по итогам года девелоперами будет продано 3 — 3,5 млн м2 жилья (для сравнения, в 2014 году в Петербурге и окрестностях, по данным «Петербургской Недвижимости», было продано 5,16 млн м2 жилья), а выведено на рынок 2,5 — 3 млн м2 (в 2014 году в Петербурге и пригородах, по данным «Петербургской Недвижимости», на рынок вышло 5,65 млн м2 жилья).
В рамках второго, более жесткого, сценария на фоне снижения доступности ипотеки застройщики не исключают сокращение спроса на жилье почти в 2 раза. Вывод новых проектов в этом случае существенно уменьшится или будет отложен, а себестоимость строительства жилых комплексов в активной фазе увеличится на 10 — 25%. Строительство объектов, которые находятся на начальной стадии и возводятся в отдаленных районах, может быть заморожено. При этом высока вероятность, что мелкие застройщики вообще покинут рынок. В этом случае по итогам года девелоперы прогнозируют продажи жилья на уровне 2 млн м2, а вывод новых проектов — на уровне 1,5 — 2 млн м2.
«Опыт преодоления прошлых кризисов научил профессиональных девелоперов гибко управлять объемами предложения, в случае необходимости откладывая новые, еще не начатые проекты до лучших времен. В ближайший год большинство из них сосредоточится на соблюдении графиков строительства и завершении уже начатых строек», — уверен генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
По какому пути пойдет рынок, зависит не только от макроэкономики с геополитикой, но и от местных властей — от того, насколько они готовы будут поддержать отрасль в непростой ситуации. «Мы надеемся на налоговые каникулы по инфраструктурным платежам, на рассрочки оплаты купленной у города земли, на смягчение условий по строительству социальных объектов», — отметил гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.
«Но главный регулятор рынка — это спрос. Застройщики будут делать все, чтобы он не отставал от предложения. Иначе цены на недвижимость начнут падать. А это не в их интересах», — заключила директор УК Docklands Светлана Петрова.
Стартуют не все
На данный момент в Петербурге и ближайших окрестностях заявлены проекты общей площадью около 10 млн м2. Но значительная их часть находится на начальной стадии строительства или еще не стартовала.По данным NAIBecar, в этом году застройщики должны вывести на рынок более 20 знаковых проектов жилых комплексов, расположенных преимущественно в районах Кудрово, Девяткино, а также около станций метро «Пионерская» и «Лесная».
Самые крупные заявленные проекты, которые должны стартовать в 2015 году, — это проект на 1,1 млн м2 жилья в Шушарах от компании «Лидер Групп», а также проект «Новогорелово» на 500 тыс. м2 жилья от компании «ЛенРусСтрой». Разумеется, стройки начнутся не единым фронтом, а очередями.
О планах начать в конце 2015 года масштабные проекты сообщали также ГК «ЦДС» (проект «Нева — сити» в Новосаратовке на 4,6 млн м2), «ЛСР, Недвижимость — СЗ» (бывшая территория аэропорта Ржевка, где будет 1,1 млн м2 жилья), «СПб Реновация» (проект Gutenborg на 0,7 млн м2) и «Эталон — ЛенСпецСМУ» (проект «Галактика» на 0,68 млн м2). Но с учетом текущей рыночной ситуации эксперты ждут, что их старт будет перенесен на более поздний срок.
Об этом, кстати, уже заявляли гендиректор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров и гендиректор «ЦДС» Михаил Медведев.
Так что в 2015 году на рынок в основном будут выходить новые корпуса уже запущенных проектов. В общей сложности на них придется, по данным АН «Итака», 1,4 млн м2 жилья.
«Реальный товарный запас жилой недвижимости по петербургской агломерации составляет около 5 млн м2. Этого объема хватит на 1,5 — 2 года.
Поэтому, даже если спрос в связи с кризисом сократится вдвое, этот объем строящегося жилья будет поглощен рынком в течение этого периода», — успокаивает руководитель аналитического центра «Главстрой — СПб» Петр Буслов.
Спрос расслоился
Сокращение спроса, по мнению экспертов, может коснуться прежде всего проектов класса «бизнес», как самых уязвимых в кризис.«Средний класс у нас стремится к вымиранию», — говорит председатель совета директоров «Лидер групп» Александр Рассудов. Возможна коррекция продаж и в сегменте массового спроса. «Если ориентироваться на прошлый кризис, то в категории жилья экономкласса снижение спроса будет примерно на 30%», — говорит Петр Буслов. А спрос на элитное жилье, по прогнозу экспертов, будет стабилен. «Примерно 50% сделок в этом сегменте инвестиционные (в других сегментах их доля 10 — 15%. — «ДП»)», — поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Борис Каптелов.
«Безусловно, спрос будет ниже, чем в 2014 году. Но брать его за базу сравнения неверно. Ведь фактически в 2014 году мы пережили три периода ажиотажного спроса», — замечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
«Наибольшим спросом будут пользоваться готовые объекты — 90% и более — как из — за опасений покупателей по поводу задержек строительства, так и по причине ужесточения условий по ипотеке. Банк «ВТБ» уже ввел требования к степени готовности жилых объектов: на ипотеку могут претендовать покупатели квартир в проектах крупных застройщиков, готовых на 30%, а также покупатели жилой недвижимости у мелких застройщиков, объекты которых готовы на 80%», — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
«Что касается жилья «на нуле», то здесь спрос будет определяться совокупностью всех параметров: ценой, заявленными сроками, формой реализации квартир, гибкостью рассрочек, концепцией дома и др. И пренебрежение хотя бы одним из параметров тут же может негативно отразиться на объемах продаж», — говорит Александр Рассудов. «Для покупателей важен не столько объем недвижимости, выведенной на рынок, сколько стабильность работы застройщика. Если компания имеет четкий финансовый план, ведет строительство без привлечения банковских кредитов и сдает объекты в срок, ей можно доверять», — резюмирует директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Пока все тихо
Итоги работы рынка недвижимости Петербурга в январе и феврале 2015 года свидетельствуют — ситуация стабильна. «Спрос на квартиры оказался на уровне аналогичных периодов прошлого года. Покупателям по — прежнему интересно строящееся жилье. Потребность в решении жилищного вопроса для большинства из них остается ключевой», — говорит Олег Пашин.Многие девелоперы стимулируют покупательскую активность и путем предоставления скидок на квартиры. «К примеру, «Полис Групп» предоставляет дисконт в 30% при единовременной оплате квартиры. Итоговая скидка на покупку жилья с привлечением ипотеки у Setl City составляет 23%. При покупке квартир в ипотеку в проектах О2 Development ставка составит менее 10% годовых. Думаю, тенденция сохранится до конца года», — говорит Полина Яковлева.
Но в целом, по прогнозу участников рынка, по итогам 2015 года цены на недвижимость в Петербурге будут расти в пределах официальной инфляции.
«Чудес не бывает. Ведь растут себестоимость строительства и стоимость денег для самих девелоперов», — поясняет гендиректор ГК «С. Э. Р.» Павел Белоусов.
Снижение цен, по мнению самих застройщиков, возможно только в проектах с какими — то трудностями.
«Строительное сообщество всерьез беспокоит возможность появления на рынке стихийных предложений о продаже жилья по бросовым ценам от небольших компаний. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Но люди об этом помнят не всегда. Каждый такой факт подрывает доверие ко всему рынку», — говорит Алексей Белоусов.