Наш журнал продолжает сравнивать риски покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Чтобы обезопасить граждан, покупающих квартиры в готовых домах, Госдума внесла поправки в законы, которые касаются нотариального оформления сделок. Как это отразится на рынке, станет ли меньше рисков для обычных граждан?
Накануне Нового года президент подписал закон №?457-ФЗ, который меняет правила нотариального оформления сделок.
Этот документ вносит коррективы во многие законодательные акты РФ, в том числе в законы о регистрации прав на недвижимость, о нотариате и т.?д.
Основные изменения уже вступили в силу, часть требований начнет действовать только с первого июля. Одна из главных задач: сделать услуги нотариусов более привлекательными. По замыслу властей, это должно уменьшить число конфликтов и мошеннических схем.
Многие пункты прямо касаются покупателей недвижимости.
Например, сокращены сроки регистрации сделок через нотариуса, уменьшены тарифы (причем уже с первого января), возрастает статус нотариально заверенных бумаг.
Быстрее и дешевле
Документы, поданные на регистрацию обычным путем, должны проходить правовую экспертизу. А если их подает нотариус — она не нужна.
Согласно новому закону, если сам нотариус передает документы в Росреестр, то регистрация должна пройти максимум за три дня (сейчас — за пять), а если документы поданы в электронной форме, то и вовсе за один рабочий день! Многие опрошенные нами нотариусы заявляют, что они и до принятия закона начали работать с Росреестром преимущественно в электронной форме.
Для сравнения: если граждане сами подают в Росреестр договор, заключенный в простой письменной форме, то для таких сделок срок регистрации в Петербурге составляет 18 дней (сокращенный срок предусмотрен для ипотечных сделок — 5 дней), и эту норму пока никто не менял. К тому же на практике постоянно возникают задержки, причем в некоторых районах они составляют несколько недель.
Другой важный момент: депутаты уменьшили тарифы нотариусов за оформление сделок. До Нового года при сопровождении сделки на сумму от 1 млн до 10 млн рублей нотариусы брали 10 000 рублей и еще 0,75% от суммы договора (то есть при покупке квартиры за 3 млн рублей приходилось выложить около 30 000, не считая сопутствующих расходов). Теперь официальный тариф при той же сумме сделки составит 7 000 рублей плюс 0,2% от стоимости объекта. Если сделка касается квартиры стоимостью свыше 10 млн рублей, плата составит 25 000 рублей плюс 0,1%. «Это означает, что тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью уменьшаются в среднем в два раза, — подсчитывает нотариус Алексей Комаров, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. — К тому же появилась возможность рассчитаться между продавцом и покупателем жилья через счет нотариуса в банке. Для тех, кто указывает в договоре реальную стоимость и не занижает цену это вполне реальная альтернатива банковскому аккредитиву, тем более что у нотариуса за подобную услугу установлена фиксированная цена в 1500 рублей».
Заметим, что до сих пор большинство граждан предпочитает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме. Оформлять договор у нотариуса не обязательно. Это дело добровольное (покупателям и продавцам приходится заверять у него лишь отдельные бумаги или копии документов, которые понадобятся для Росреестра: например, согласие супруги на продажу жилья) .
Вечный вопрос: стоит ли переплачивать за лишний штамп на договоре? Эксперты всегда приводили противоположные аргументы. С одной стороны, штамп нотариуса — это дополнительная гарантия. Нотариус удостоверяет личности тех, кто подписывает документ, подтверждает, что имущество оформлено на продавца должным образом и продавец отдает себе отчет в том, какую сделку заключает. Это уменьшает риски явного мошенничества.
А новый закон усиливает статус нотариально заверенного договора. «Он получает особую доказательственную силу, — комментирует Алексей Комаров. — Оспорить проведенное нотариусом квалифицированное свидетельствование юридического факта (удостоверение сделки или доверенности) можно только по отдельным основаниям, установленным законом, например в случае подлога или нарушения нотариусом процедуры нотариального удостоверения. Поэтому приводить в суде доводы о том, что, заключая сделку у нотариуса, лицо не понимало, что подписывало, не получиться».
Депутаты постарались усилить позиции нотариусов и в следующем аспекте. До сих пор многие граждане слишком широко трактовали положение закона о том, что нотариус отвечает за негативные последствия заверенной сделки собственным имуществом (например, не выявил явный подлог, из-за чего гражданин лишился жилища). Но пока что гарантии нотариуса ограничены размером его страховки. Теперь предложили возмещать убытки (которые не покрывает страховка) за счет средств Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Из-за этого возрастут отчисления нотариусов. Правда, выплаты из фонда предусмотрены лишь с 2018 года.
Немало новых требований появилось и к квалификации нотариусов. Например, утверждена новая схема квалификационных экзаменов, предусмотрены новые санкции за нарушения и т.?д.
Нотариат — не панацея
Впрочем, до сих пор многие эксперты советуют не преувеличивать ответственность нотариуса. «Вся гарантия нотариуса может заключаться в том, что он на взгляд определит, дееспособен ли гражданин или нет. Со всем остальным (проверкой истории квартиры и документов) прекрасно справляются эскрослужбы приличных агентств, — считает адвокат Алексей Люкшин.
— К тому же нотариус будет отвечать лишь в том случае, если, допустим, не заметил явного подлога или неточностей в документах. Но сделка может быть оспорена по самым разным причинам (и в этом может и не быть вины нотариуса). В моей судебной практике было не так много дел об оспаривании сделок, заверенных нотариусом. Конечно, суд относится к такой сделке с большим доверием. Это как бы еще один промежуточный фильтр для очистки сделки от всяких примесей. Но я, например, против обязательного нотариата».
Заметим, что тема обязательного нотариального оформления сделок периодически обсуждается чиновниками и депутатами, но до этого пока не дошло.
Многие юристы отмечают, что не совсем корректно сравнивать функции нотариуса и юриста. Первый проверяет законность сделки, тогда как юрист действует исключительно в интересах клиента и его задачи шире.
Адвокат Екатерина Зернова считает, что достаточно обратиться к услугам грамотного юриста, который сопроводит сделку. Ведь рисков покупки жилья на «вторичке» предостаточно. На «первичке» их тоже хватает, но они другого рода. Приобретая жилье в новом доме (напрямую у застройщика), можно быть уверенным хотя бы в том, что у квартиры нет сомнительного прошлого. На «вторичке» такой гарантии никто не даст, и, чтобы минимизировать риски, необходимо собрать и оценить множество документов.
Кстати, многих граждан всерьез интересует: а есть ли смысл обращаться к нотариусу при покупке квартиры в новостройке? Не каждый нотариус даже предлагает такие услуги, как, например, заверение ДДУ. Согласно 214-му закону застройщик не имеет права привлекать деньги граждан до регистрации договора. А после получения штампа Росреестра граждане и так будут в значительной степени защищены (например, от двойных продаж).
В то же время некоторые нотариусы продвигают свои услуги и на этом рынке. Они проверяют наличие у компании разрешительных документов, подтверждают, что представитель фирмы вправе подписать договор от имени юрлица, проверяют договор на соответствие 214-ФЗ. Это, может, и не лишнее, но подобные услуги оказывают и юристы.
Впрочем, на «первичке» нужно учитывать, что большинство проблем связано вовсе не с оспариванием сделок, а с нарушением сроков, с качеством жилья и многими другими моментами. И никто не даст гарантии, что дом будет сдан вовремя и без замечаний. Здесь важно оценить послужной список компании, узнать, какие объекты она до этого строила, какие там были проблемы и т.?д.
Мнения
Алексей КОМАРОВ, нотариус Санкт-Петербургской нотариальной палаты:
— Что касается сроков регистрации, то в Москве, например, и до принятия закона были примеры, когда договоры по нотариальной форме регистрировались за день.
В Петербурге похвастаться нечем. Получить нотариально заверенные документы и за пять дней не всегда реально. Но остается верить, что ситуация изменится. Ускоренная регистрация — это следствие того, что с реестра снимают функции проверки законности сделки. Если это берет на себя нотариус, у регистратора остается лишь техническая функция внесения сведений о новом собственнике. А если документы подготовлены с помощью электронного носителя, регистратору остается только выгрузить данные в базу, проверив корректность указанной информации. И на это Росреестру дают один день.
Но главное нововведение даже не в том. Важно, что вырос статус нотариального документа. Плюс тарифы за удостоверение сделок с недвижимостью уменьшились.Увеличит ли это популярность таких сделок? Вроде бы есть шанс привлечь дополнительную аудиторию — агентов недвижимости, которые пока предпочитают, чтобы клиенты оформляли сделки в простой письменной форме (ППФ).
Но здесь нужно отметить, что нотариальная услуга — это не совсем рыночная категория. ППФ всегда будет дешевле нотариальной сделки, и всегда будут граждане, уверенные в своих силах и в способности отстоять в суде свои права (не то что без нотариуса, но даже без помощи юриста).Дело в психологии восприятия нотариусаи его общественной полезности.
Евгения ПЕТРОВА, руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если сокращенные сроки будут реально соблюдаться, услуги нотариуса станут привлекательнее.
Те, для кого минимизация рисков при совершении сделки имеет решающее значение, и так обращаются за нотариальным удостоверением, поскольку в любом случае приобретение недвижимости предполагает издержки на оформление документов (хоть нотариусом, хоть привлеченными юристами и т.д).
Снижение нотариальных тарифов также, конечно, поспособствует росту числа нотариально удостоверенных сделок