Депутаты Госдумы увеличили срок, в течение которого придется платить налог с продажи жилья, а также прикрыли лазейку с занижением цен по договору. Так решили бороться со спекулянтами. Вот только многие из них «пасутся» на «первичке» и продают квартиры по переуступке.
Использование договора цессии дает инвесторам больше возможностей для маневра. Однако не стоит заблуждаться по поводу того, что сделки по переуступке не попадают в поле зрения ФНС.Налоговая пятилетка
Поправки в Налоговый кодекс уже подписаны президентом и начнут действовать с января 2016?го.С трех до пяти лет увеличится срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы от ее продажи освобождаются от налога. Правда, есть исключения. Трехлетний период сохраняется для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением. К тому же региональные власти получают право вообще обнулить срок владения — для отдельных категорий граждан. «Например, для Петербурга может быть актуальным освободить от налога доходы от продажи комнат в коммунальных квартирах», — комментирует Артем Крючков, старший юрист АО «ЮИТ Марс» (филиал в Москве).
Отчасти перекрывается еще одна лазейка: если владелец продает объект до истечения срока и указывает цену не выше 1 млн рублей (на эту сумму положен вычет, а значит, платить ничего не нужно), налог возьмут с суммы не менее 0,7 от кадастровой стоимости. А это уже, как правило, близко к рыночной цене.
Неуловимая цессия
Вводя новые правила, депутаты собирались бороться со спекулянтами. Но тут возникает противоречие. Львиная доля частных инвесторов занимается перепродажей жилья на «первичке». Граждане приобретают будущий объект на начальном этапе стройки и продают на завершающем, до оформления собственности (по переуступке прав). Формально они обязаны заплатить налог и в этом случае (если заработали на перепродаже), но ФНС такие сделки целенаправленно не отслеживает. Впрочем, ситуация может измениться.Миф о том, что с переуступки не нужно платить налог, зародился в те времена, когда не было 214?ФЗ.?Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры, которые не требовали регистрации, следовательно, и налоговые органы могли не узнать о переуступке прав. Но это не значит, что граждане ничего государству не должны.
«Если цена, по которой происходит уступка, превышает сумму, указанную в договоре с застройщиком, у продавца возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%», — комментирует Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Если ФНС становится известно о совершенной переуступке, гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату его могут привлечь к ответственности и помимо суммы долга обяжут заплатить еще и неустойку.
Сейчас застройщики обязаны продавать жилье по договорам долевого участия (исключение составляет кооперативная схема). Они требуют регистрации в Росреестре. Если гражданин решит переуступить квартиру до оформления собственности, он должен заключить с покупателем договор цессии, также подлежащий регистрации. «Когда сведения внесены в реестры, налоговым органам проще получить информацию о сделке. Другое дело, что сведения о регистрации ДДУ автоматически в инспекцию не поступают в отличие от данных о регистрации прав на недвижимость», — уточняют юристы «Пепеляев групп».
Если частник приобрел квартиру на стадии котлована за 4 млн рублей, а перепродал на завершающем этапе за 5 млн и не задекларировал доход — он должен государству 130 000 рублей, и он рискует.
Неприятные последствия
Иногда граждане выдают сами себя. Большой резонанс вызвала история петербуржца Сергея Назарова, который много лет судился с инспекцией ФНС. В начале «нулевых» г?н Назаров заключил инвестдоговор с фирмой «Техностром-строительство», заплатив за квартиру в строящемся доме 785 460 рублей. В середине 2000?х у застройщика возникли проблемы, стройка встала. Г?н Назаров обратился в райсуд с иском о признании собственности на долю в «незавершенке». В 2006?м суд удовлетворил иск. Дом достраивала фирма «БестСтройСервис». Г?ну Назарову предложили переуступить право требования на квартиру, а деньги вложить в другой проект. В конце 2008?го г?н Назаров уступил подрядчику свои права за 6,4 млн рублей, а в 2009?м приобрел другое помещение примерно за ту же сумму.Причем с этой суммы он решил получить налоговый вычет (положенный раз в жизни каждому гражданину РФ). Он подал декларацию по форме 3?НДФЛ, отразив доход с переуступки. Налоговая заинтересовалась его отчетом и учинила проверку. По ее результатам г?ну Назарову предложили уплатить недоимку по НДФЛ в размере более 480 000 руб., а также пени — более 90 000 рублей. Налоговики сочли разницу между суммой 785 460 рублей (за которую он изначально покупал квартиру) и 6,4 млн (за которую он переуступил права) как доход, облагаемый налогом 13%. Сам гражданин настаивал, что такой расчет не годится, поскольку его целью была квартира, а не деньги, и, если б не финансовые проблемы застройщика, он бы не переуступал права и не вкладывал деньги в другой проект. Он пытался опротестовать действия налоговиков в суде. Однако служители Фемиды отказали в иске. Суд констатировал, что полученные г?ном Назаровым 6,4 млн рублей не могут рассматриваться как компенсация вреда, причиненного действиями застройщика. Решение вступило в силу.
Дело привлекло внимание. Многие юристы отмечают, что ФНС усиливает мониторинг подобных сделок.
Зная об этом, граждане и на «первичке» используют схему с занижением цены. В договоре цессии они указывают ту же стоимость, что и в ДДУ (а значит, дохода нет и платить налог не с чего), а разницу берут наличными, под расписку. Но тут возникают другие риски. Например, в расписке (при перепродаже) стороны указывают, что эта сумма перечислена за проведенные отделочные работы или неотделимые улучшения. А квартиры-то еще нет, не то что улучшений. Теоретически покупатель может через суд потребовать деньги обратно.
«Занижать цену в договоре всегда рискованно, — говорит Владимир Мечтаев, гендиректор компании «Адвокат ФРЕММ». — Выдачу расписок о получении денег сверх суммы, указанной в договоре, никак нельзя назвать «чистой и прозрачной» схемой».
Рискует не только продавец. Если дом превратился в долгострой и новый владелец (покупатель) решит расторгнуть договор с застройщиком — он сможет вернуть только официально указанную сумму. К распискам и «улучшениям» застройщик отношения не имеет.
В целом эксперты осторожно оценивают нынешние налоговые метаморфозы.
«Вряд ли они серьезно повлияют на рынок, — считает Артем Крючков. — Многое будет зависеть от региональных властей, которым предоставлено право уменьшать «необлагаемый» срок владения недвижимостью, а также — изменять понижающий коэффициент к кадастровой стоимости. Например, можно освободить от налога с продажи жилья многодетные семьи. Что же касается спекулянтов, как раз на них новые правила особо не повлияют. «Лазейка» с занижением цены в договоре окончательно не закрылась. Например, остается возможность уменьшать свои доходы на сумму произведенных затрат. Что касается уступки прав по ДДУ, здесь правила не меняются. Как и прежде, нужно будет платить налог с разницы между уплаченной по ДДУ ценой и суммой, за которую произошла переуступка. ЮИТ не ведет никакой статистики по таким сделкам, однако можно предположить, что недобросовестные налогоплательщики активно пользуются схемой с занижением реальной цены цессии».