Если гражданин владеет квартирой менее трех лет, при ее продаже он должен заплатить налог 13% с доходов. С 2016-го правила изменятся. Срок, в течение которого сделки облагаются налогом, увеличат до пяти лет (правда, есть исключения). Если же продавец занизит цену по договору, то налог возьмут с кадастровой стоимости.
Поправки в Налоговый кодекс уже подписаны президентом. Они вступят в силу с января 2016-го. Чиновники подчеркивают, что изменения направлены против спекулянтов. Но как это все отразится на обычных гражданах? Эксперты осторожны в оценках.Три года — не срок
До сих пор действуют следующие правила: если квартира находится в собственности менее трех лет, то при ее реализации гражданин должен уплатить налог в виде 13% с дохода. При этом он может воспользоваться одной из предусмотренных льгот. Так, если гражданин приобрел квартиру за 2 млн рублей (и сохранил все платежные бумаги), а через год продал за 3,5 млн рублей, то ему достаточно заплатить налог с 1,5 млн рублей, то есть с чистого дохода.Если же гражданин не может подтвердить предыдущие траты, то он вправе воспользоваться стандартным вычетом в размере 1 млн рублей (продал квартиру за 3 млн рублей — налог заплатил с двух). Если же объект недвижимости продан и вовсе за 1 млн рублей, то платить налог вообще не нужно.
Учитывая эту норму, многие продавцы указывают в договорах купли-продажи заниженную цену (тот же миллион, хотя квартира может стоить и шесть), а остальные деньги продавец получает под расписку, в которой, например, говорится, что покупатель оплачивает произведенные в квартире неотделимые улучшения.
Теперь эта лазейка отчасти прикроется. Если граждане занизят цену, налог возьмут с суммы не менее 0,7 от кадастровой стоимости. Что это значит? Сейчас по всей России идет переоценка объектов недвижимости. Пока что стоимость жилья, с которой граждане платят налоги на имущество, далека от рыночных цен. С этого года страна переходит на новую схему налогообложения. И кадастровая стоимость уже приближена к рыночной. Процесс пока незавершен, в разных регионах — своя ситуация. Власти Петербурга озадачились переоценкой еще в 2012?м. Нынешний результат — промежуточный. Кадастровую стоимость квартир оценили без учета локации (по сути, считали «кирпичи»). Вышло, например, что трехкомнатная квартира в Кронштадте стоит (по кадастру) 3 млн рублей, такая же по площади, но в доме на Конной улице — 2,9 млн, на Малой Конюшенной — 2,8 млн. В 2015?м эти данные планируется актуализировать.
Какие бы ни были цифры, уже понятно, что через пару лет проценты с кадастровой стоимости — это будут вполне приличные деньги.
Рассмотрим на примере. Допустим, гражданин менее трех лет владеет «двушкой» (около 70 кв.м) на ул. Белинского и продает ее за 5,5 млн рублей. Чтобы не платить налог, он указывает в договоре фиктивную цену 1 млн рублей. Но даже сейчас кадастровая стоимость такой квартиры составляет не менее 3 млн рублей. Берем 0,7 с этой цены и получаем 2,1 млн рублей. Следовательно, продавец должен заплатить (13% с этой стоимости) 273 000 рублей налогов.
С 2016-го срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы от ее продажи освобождаются от налога, увеличится с трех до пяти лет. Но в законе предусмотрены исключения. Трехлетний период продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением. Поясним. Если вы купили квартиру и хотите ее перепродать, не попадая в поле зрения ФНС, вам нужно ждать пять лет. Но если вы приватизировали жилье или получили его в наследство от бабушки, то для вас по-прежнему будет действовать трехлетний срок.
Кстати, региональные власти получают право вообще обнулить срок владения для отдельных категорий граждан (для этого нужно принять местный закон)…
«Региональным властям дается гибкий инструмент для стимулирования граждан к улучшению жилищных условий, можно будет законом субъекта РФ установить полное освобождение от налога доходов от продажи жилья, например, находящегося в собственности многодетных семей, — комментируют эксперты компании «ЮИТ». — Для Петербурга может быть актуальным освобождение от налога доходов от продажи комнат в коммунальных квартирах».
Первичные риски
Вводя новые правила, чиновники говорили, что намерены бороться со спекулянтами, которые зарабатывают на перепродаже жилья. Но есть противоречия. Львиная доля частных инвесторов занимается покупкой и перепродажей жилья на первичном рынке и вообще не попадает в поле зрение ФНС. Граждане приобретают жилья на начальном этапе стройки и продают на завершающем, еще до оформления собственности (по переуступке). Они обязаны заплатить налог и в этом случае (если заработали на сделке даже с будущей квартирой), но ФНС целенаправленно не отслеживает такие сделки. Впрочем, ситуация может измениться.Стереотип о том, что при переуступке не нужно платить налог, зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры, которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
«Если цена, по которой производится уступка, превышает цену, указанную в договоре с застройщиком, у продавца возникает доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%», — комментирует Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию.
Сейчас застройщики обязаны продавать жилье по договорам долевого участия (исключение составляет только кооперативная схема), которые подлежат обязательной регистрации. Если гражданин решит перепродать жилье до оформления собственности, то он должен будет заключить с покупателем договор цессии, который также подлежит регистрации. «Когда сведения внесены в реестры, налоговым органам проще получить информацию о сделке, хотя надо отметить, что сведения о регистрации ДДУ автоматически в инспекцию не поступают в отличие от информации о регистрации прав на недвижимость», — уточняют юристы.
Если человек приобрел квартиру на этапе котлована за 4 млн рублей, а перепродал на завершающем этапе (по договору цессии, подлежащем регистрации) за 5 млн рублей и не задекларировал доход, то он рискует.
Многие граждане используют схему с занижением цены, подобно той, что распространена на «вторичке». В договоре цессии они указывают ту же цену, что и в ДДУ (а значит, дохода нет и платить налог не с чего), а разницу берут просто под расписку. Но тут возникают риски другого рода. Например, покупатель может обратиться в суд и потребовать назад деньги, если докажет, что они переданы без оснований. А на «первичке» доходит до смешного. Например, квартиры еще нет, а при перепродаже стороны указывают, что покупатель отдельно оплачивает стоимость ремонтных работ или неотделимых улучшений. Но и для покупателя рискованно идти на занижение цены. Если в дальнейшем он по какой-то причине решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, то компания вернет только сумму, зафиксированную в договоре.