Наличие своего места в крытом паркинге — это уже не роскошь, а зачастую единственная возможность решить вопрос с хранением авто возле новостройки. Какие нужно учитывать нюансы, приобретая машиноместо; можно ли взять его в кредит; законно ли огораживать придомовую территорию, чтобы не пускать жильцов соседних домов?
Эти и другие вопросы мы рассмотрим в данном обзоре. Он станет продолжением темы, начатой в №?48/2014 нашего журнала. Тогда мы обрисовали общую картину с парковками возле новостроек, рассказали о том, какие нормы действуют в городе, почему не хватает бесплатных мест и за сколько можно купить «квадрат» в крытых паркингах на разных объектах.Автомобильный общак
Почти во всех крупных жилых комплексах сейчас предусмотрены либо подземные, либо отдельно стоящие паркинги. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», этой осенью средняя по рынку цена м/места на объектах эконом-класса составляла 860 000 руб. — в обжитых районах, и 500 000 рублей — в пригородах.Цены на м/места достаточно стабильны и слабо зависят от степени готовности дома. Зато они зависят от того, какой паркинг предусмотрел застройщик (подземный или отдельно стоящий), и от того, сколько платных мест приходится на одну квартиру.
На рынке есть интересные предложения от застройщиков, которые предлагают акции и бонусы, если клиент покупает квартиру одновременно с местом в паркинге. У некоторых фирм скидка может составить до 400 000 рублей. С начала декабря количество таких предложений расширилось (в преддверии Нового года). Например, «Старт девелопмент» запустил акцию для покупателей жилья в комплексе «Золотые ключи» под Петербургом. Покупая секцию в таунхаусе, клиент может сам выбрать подарок: гараж на территории поселка или скидку 300 000 рублей. Похожие акции действуют и у других фирм.
На рынке встречаются три основные схемы продажи м/мест. В прошлом обзоре мы начали их описывать, но не успели рассказать о достоинствах и недостатках каждой схемы.
Вариант №?1. Застройщики могут продавать м/места по договорам долевого участия (ДДУ), как и квартиры, но в случае с паркингом это их право, а не обязанность. Для заключения ДДУ необходимо, чтобы каждое место было идентифицировано как самостоятельный объект. Это возможно, если, например, фирма предусмотрит сетчатое ограждение между местами. После завершения стройки покупатель сможет оформить право собственности на м/место и распоряжаться им по своему усмотрению.
Правда, нужно учитывать следующий нюанс: если вдруг застройщик обанкротится, не выполнив своих обязательств, то покупатели м/мест по ДДУ все равно не будут приравнены к обычным дольщикам (закон о банкротстве предусматривает особые привилегии только для покупателей жилья). На рынке были такие случаи. Например, дольщики обанкротившейся компании «Полифас» через суд добились признания собственности на квартиры в ЖК «Рай в шалаше», а вопрос с местами в паркинге до сих пор не решен.
Другая схема продажи м/мест, который часто встречается на рынке, предполагает кооперативный способ привлечения денег. Клиенту предлагают вступить в гаражный кооператив и заключить договор о внесении паевого взноса. В нем же будет прописан порядок пользования и распоряжения м/местом. Это схема имеет ряд недостатков. Так, если гражданин решит перепродать свое место, он не сможет просто переуступить членство другому лицу. Необходимо согласовать вопрос с руководством кооператива. Подобные моменты должны быть прописаны в его уставе. Это главный документ, который регулирует деятельность кооператива. Но в нем же могут содержаться и разные подводные камни. Вступая в кооператив, нужно разобраться в том, кто и как формирует состав правления, какие у него есть полномочия.
Наконец, третий способ покупки м/мест — приобретение доли в общей собственности. В этом случае застройщику принадлежит одно большое помещение парковки, а он продает не конкретное место (как объект), а только условную долю. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. То есть стороны должны прописать в отдельном документе порядок пользования паркингом.
Тут тоже возникают нюансы, в том числе связанные с перепродажей доли. По закону приоритетное право на выкуп имеют совладельцы помещения. То есть если гражданин хочет перепродать свое место, он сначала должен предложить его другим дольщикам. Можно обойти это правило, используя договор дарения. Но многих граждан смущают такие схемы покупки.
Кредитная оказия
Другой важный вопрос: можно ли приобрести м/место с использованием ипотечного кредита? Теоретически такая возможность есть, но по факту подобные сделки — редкость. Например, в Сбербанке есть ипотечная программа «Гараж», которая предполагает выделение кредитов на покупку м/мест в строящихся объектах. Стандартные условия: ставка — 13%, первый взнос — 10%. Необходимо, чтобы строящийся дом был аккредитован в банке. Однако представители Сбера уточнили, что такие сделки не поставлены на поток. Поэтому сотрудники банка не смогли даже с ходу ответить, все ли схемы продажи м/мест подходят под эту программу. Точно годится вариант с ДДУ. А по поводу кооперативной схемы специалисты Сбера заявили следующее: «Нужно уточнять информацию, исходя из конкретного объекта и конкретной заявки». Ситуация осложняется еще и тем, что этой осенью вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, в соответствии с которыми пай в ЖСК больше не может служить предметом залога для банков. Практика еще не сложилась, но, например, тот же Сбер (кредитуя пайщиков на покупку жилья) требует в залог либо иное имущество, либо поручительство третьих лиц.Зато в некоторых других банках сразу сказали, что им не подходит никакая иная схема покупки м/мест, кроме ДДУ. Об этом сообщили, например, в ипотечном отдела Росбанка. Здесь максимальная сумма кредита — 500 000 рублей. Первый взнос — 30%. Есть и отдельная программа на покупку м/мест на «вторичке», но в банке признаются в том, что такие сделки — экзотика.
Многие опрошенные застройщики подтверждают, что пока не могут предложить своим клиентам кредитные программы на покупку м/мест. Однако некоторые фирмы прорабатывают такие варианты.
«Возможно у покупателей м/мест в комплексе «Триумф парк» в дальнейшем и появится возможность взять место в кредит, — говорит Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development. — Мы постоянно работаем над расширением схем оплаты, идя навстречу пожеланиям клиентов».
О том же говорят в компании «КВС»: «В настоящее время мы не реализуем паркинги в рамках ипотечных программ. Но, возможно, через некоторое время мы предложим клиентам такие варианты».
Пока же многие застройщики компенсируют отсутствие кредитных программ рассрочками (у некоторых опрошенных фирм ставка составляет до 0,75% в месяц) .
Покупателям жилья не стоит рассчитывать, что они смогут взять место в крытом паркинге в долгосрочную аренду. Для большинства застройщиков главное — продать м/места. В аренду обычно сдают только то, что осталось. Другое дело, что некоторые застройщики специально возводят паркинги (отдельно стоящие) для сдачи в аренду. Пример — СК «Темп». Рядом с ЖК на ул. Бадаева фирма соорудила целый парковочный комплекс. Места здесь предлагают в аренду по цене от 2500 до 7600 рублей в месяц.
Но это, скорее, исключение из правил. Если вас интересует именно съем м/места, нужно еще на этапе выбора жилья объехать все окружающие парковки и разузнать, есть ли свободные места, каковы цены и т.?д.
Шлагбаум от соседей
К сожалению, даже с учетом платных парковок, мест возле многих новостроек катастрофически не хватает. Одна из причин в том, что вакантные места могут занимать жители соседних домов. И здесь встает другой вопрос. Вправе ли новоселы огородить территорию и поставить шлагбаум, чтобы не пускать на свой участок «чужаков»? Ответ зависит от ситуации с документами на конкретном объекте. По закону, участок под домом (находившийся в собственности или в аренде застройщика) автоматически переходит в общее пользование граждан. Но это вовсе не означает, что жители дома могут сразу же огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум и никого сюда не пускать.Прежде всего, прилегающий надел должен быть сформирован как самостоятельный объект недвижимости (ему должен быть присвоен свой кадастровый номер) и закреплен за гражданами на праве общей долевой собственности. То есть за это имущество придется платить налоги. Затем граждане должны провести общее собрание собственников и определить порядок пользования этим участком. «Граждане могут договориться о том, чтобы использовать часть пятна под парковку и ограничить доступ на эту территорию, но эти вопросы необходимо согласовать с районными властями. На установку шлагбаума нужно получать разрешение, — объясняет Николай Питиримов, председатель совета НП «Городское объединение домовладельцев». В целом это не быстрый процесс. Но если не соблюсти букву закона, то вас могут обвинить в самозахвате. Таких примеров в городе достаточно».
Если же граждане хотят занять под парковку соседний свободный участок, который и вовсе не относится к придомовой территории, то они должны договориться об аренде этого пятна с КУГИ.
В городе было немало случаев, когда чиновники требовали снести самовольно установленные шлагбаумы и даже взыскивали с жилтоварищей неосновательное обогащение за незаконное пользование участками. Например, недавно в арбитраже завершился показательный спор между КУГИ и ТСЖ «Финский бриз», которое управляет домом на Морской наб., 37. Жилтоварищи решили оформить документы на несколько придомовых участков. Но не завершив процедуру, они огородили надел, поставили шлагбаум. В ходе проверки землепользования чиновники узнали об этом. КУГИ потребовал взыскать с ТСЖ в общей сложности свыше 1 млн рублей (доказав, что шлагбаумы стояли, как минимум, с весны 2013-го). Опрошенные юристы подтверждают изложенные выше тезисы.
«По закону собственникам квартир и нежилых помещений принадлежит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства. Но признание этого участка объектом гражданских прав невозможно без определения его границ, без кадастрового учета. Если все условия соблюдены, то организация парковки и ограждение участка допустима. Эти вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», — говорит Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.