На конец года обычно приходится пик ввода жилья. Если дом сдан, застройщик не может продавать оставшиеся квартиры по договорам долевого участия (которые лучше всего защищают интересы граждан). Клиентам обычно предлагают заключить предварительные договоры и ждать, пока фирма оформит собственность. На данном этапе такая схема не противоречит закону, но подводные камни могут быть в условиях договора.
Наш журнал неоднократно писал о рисках заключения предварительных договоров. Мы подчеркивали, что застройщики не имеют права продавать по ним квартиры в строящихся домах, поскольку это является нарушением 214-ФЗ. Но это правило не распространяется на сданные дома. Если объект завершен, а у застройщика остались непроданные квартиры, то реализовать их, заключая ДДУ, он уже не вправе. Росреестр не завизирует такую сделку. А до оформления собственности может пройти немало времени (некоторые застройщики именуют это «мертвым периодом»)
Правовой перерыв
Чтобы не терять прибыль, многие фирмы прибегают к альтернативным схемам продаж. Ничего незаконного в этом нет. Квартира идентифицирована, проведен кадастровый учет, и застройщик вправе принять авансовый платеж, который в дальнейшем будет засчитан в качестве оплаты по основному договору купли-продажи.
Но покупка по предварительному договору имеет свои нюансы.
Подписывая такой документ, фирма обязуется в будущем заключить основной договор. Это может произойти только после того, как продавец зарегистрирует право собственности на себя.
В предварительных договорах есть много подводных камней. Такие сделки не подпадают под действие 214-ФЗ (и не проходят регистрацию), поэтому многие застройщики включают в договоры заведомо невыгодные для клиента условия. Граждане зачастую не обращают на это внимания, полагая: раз дом сдан, то и все риски остались позади. Однако это опасная логика. Есть немало примеров, когда после сдачи дома у граждан возникали проблемы с оформлением собственности. Например, покупатели становились заложниками финансовых разногласий застройщика с городом (а в этом случае Росреестр может приостановить регистрацию). Так что исключать возможные конфликты никогда не стоит. А условия договора могут быть составлены таким образом, что дольщик окажется в заведомо невыгодных условиях.
Например, многие компании грешат тем, что пытаются изменить подсудность возможных споров. Некоторые фирмы включают в договоры третейскую оговорку. Это значит, что все разногласия необходимо решать в конкретном третейском суде, указанном застройщиком.
С третейскими судами ситуация неоднозначная. В нашем городе функционирует не менее 160 таких судов. По сути любые три юриста с высшим образованием и со стажем работы больше пяти лет без особого труда могут его организовать. Как говорят эксперты, очень многие строительные холдинги участвовали в создании «своих» третейских судов. Соответственно, не все покупатели доверяют такому правосудию. Закон оставляет возможность обжаловать решение, вынесенное третейским судом, в судах общей юрисдикции, но практика показывает, что сделать это крайне проблематично.
Некоторые застройщики (например, компания «Импульс») идут другим путем. Они пишут в договоре, что, если у дольщика возникнут претензии, он может обратиться в райсуд, но только по месту регистрации фирмы, хотя закон позволяет гражданам подавать заявление и по месту нахождения строительного объекта (в отношении которого возник спор) .
Главный вопрос, который волнует многих покупателей: вправе ли вообще компании самовольно устанавливать порядок урегулирования споров? Застройщики ссылаются на норму о свободе договорных отношений: мол, дольщик может и не подписывать договор, но если подписал, то должен его исполнять. Но у многих юристов другой взгляд на эту проблему. Они напоминают, что дольщик в данном случае выступает «слабой» стороной в сделке, и застройщики не имеют права навязывать условия, которые противоречат закону о защите прав потребителей.
За соблюдением этого закона следит Роспотребнадзор. Практика знает много примеров, когда граждане, подписавшие сомнительные условия, обращались в этот орган, и Роспотребнадзор привлекал застройщиков к административной ответственности. Он также подтверждал, что продавцы не имеют права менять подсудность дел по своему усмотрению. Многие застройщики пытались отстоять свою правоту в арбитраже, но терпели поражение. Суд солидарен с надзорным органом: покупатель вправе сам решать, в какой суд обращаться с претензиями, если такие варианты предусмотрены законом.
Но возникает другой нюанс. Позиция Роспотребнадзора вовсе не означает, что теперь все дольщики, подписавшие третейскую оговорку, могут игнорировать этот пункт. У нас не прецедентное право, каждый случай индивидуален. Если в вашем договоре есть третейская оговорка, а вы в случае разногласий с застройщиком сразу заявите иск в райсуд, то он может и отказать в рассмотрении дела.
Лучше всего, если гражданин еще на этапе заключения сделки вынудит застройщика скорректировать отдельные пункты, приведя их в соответствие с законом. К сожалению, не все компании идут навстречу. Но если после сдачи дома на объекте осталось много нераспроданных квартир, значит, фирма, скорее всего, будет дорожить каждым клиентом.
Если же компания не согласна ничего менять, то в этом случае эксперты советуют гражданам, подписавшим сомнительные условия, заранее «подстелить соломку» и получить ответ Роспотребнадзора о том, что такие-то пункты конкретного договоры не соответствуют закону. Это пригодится в случае конфликта.
Важно учесть, что в 2013?м произошли законодательные изменения. «Если предварительный договор заключен до 1 сентября 2013?го, когда вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, то условия, не соответствующие закону, являются недействительными (ничтожными) и не влекут юридических последствий для сторон, независимо от того, были они оспорены в суде или нет. Сделки же, заключенные после 1 сентября 2013-го, по общему правилу являются оспоримыми, то есть покупатель может и не соглашаться на требования застройщика, но он должен будет доказать, что такие-то условия недействительны. Он может ссылаться в том числе на позицию Роспотребнадзора и сложившуюся судебную практику», — объясняет Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
Простыми словами: раньше застройщик должен был доказывать в суде, что покупатель незаконно игнорирует пункты договора, а теперь дольщик должен убедить служителей Фемиды в том, что такие-то условия незаконны. В общем, ситуация для покупателей усложнилась.
Плата за выход
Типичные конфликты возникают не только по поводу пунктов о подсудности дел.
Например, много споров касается взыскания неустойки за односторонний отказ от договора. Застройщики обычно предусматривают фиксированную сумму за возможность покупателя расторгнуть договор (как правило, от 10 до 30% от внесенных денег). С одной стороны, требование застройщика выглядит логичным: он заключил договор, потратил на клиента время, а гражданин решил разорвать отношения и вернуть деньги. Очевидно, что фирма может понести определенные убытки.
Однако Роспотребнадзор напоминает, что по закону «О защите прав потребителей» покупатель вправе «отказаться от договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов…». То есть свои убытки застройщик должен обосновать в суде (а не прописывать в договоре ту сумму, какую вздумается). Позицию надзорного ведомства неоднократно подтверждал арбитражный суд (например, изучив договоры компании «Ойкумена») .
Еще одно нарушение касается предоплаты за «коммуналку» и требования заключить договор на обслуживание дома. Во многих договорах можно встретить такой пункт: до приемки квартиры покупатель обязуется подписать договор с УК и внести ей аванс за полгода. По мнению надзорного ведомства, навязывая подобные условия, застройщики нарушают вторую часть статьи 14.8 КоАП.Суды в этой ситуации констатируют: договором вполне может быть предусмотрен авансовый платеж, но вот обязанность платить за «коммуналку» возникает у гражданина только после приемки квартиры по акту или после оформления собственности. То есть застройщики не имеют права шантажировать граждан тем, что не выдадут ключи, если покупатель не подпишет договор с конкретной УК и не внесет деньги за обслуживание.
Другой типичный изъян связан с гарантийными обязательствами. Некоторые компании указывают в договоре, что в случае выявления дефектов фирма «обязуется безвозмездно устранить недостатки в разумный срок». Чиновники Роспотребнадзора уверены: такая размытая формулировка некорректна. Дольщики вправе требовать денежной компенсации, а «разумный» срок должен быть определен конкретно. Суд в этой ситуации также занимает сторону надзорного органа.
Есть еще один момент, на который юристы обращают внимание. В некоторых договорах можно встретить следующий пункт: «Финансовые обязательства покупателя по договору считаются исполненными в день поступления денег на счет застройщика». Юристы Роспотребнадзора настаивают: этим событием должен считаться также момент передачи средств агенту, который затем переведет деньги застройщику, или кредитной организации (если используется ипотечная схема) .
Подобных сомнительных пунктов немало. Один из главных выводов: заключая договор после сдачи дома, покупателю не стоит расслабляться и уповать на добросовестность компании.
Заметим, что существуют и альтернативные схемы покупки жилья в недавно сданном доме. Речь идет о переуступке (цессии). Многие «физики» приобретают жилье в новостройках в инвестиционных целях и продают его после сдачи дома, не дожидаясь оформления собственности. Эта схема также укладывается в рамки закона. В 214?м ФЗ сказано, что сделка по переуступке может быть совершена в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть, если дом сдан, но первый дольщик еще не принял квартиру, он вправе перепродать ее по договору цессии. Главное, чтобы этот дольщик выполнил свои финансовые обязательства в полном объеме. Подробно о нюансах совершения переуступки можно прочитать в нашем журнале в №?38/2014.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах», №40(645)