Главным градостроительным документом города — генеральным планом предусмотрено достаточно пятен под застройку малоэтажными домами. Этот сегмент недвижимости имеет перспективы, но его репутация подпорчена нелегальными стройками, а также судебными процессами, где власти требуют сноса уже возведенных строений. Эксперты надеются, что проблема будет решена.
На слуху скандалы со строительством многоквартирных зданий на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Речь идет о случаях, когда там, где должны были быть построены частные жилые дома, появились многоэтажки. Чиновники пытаются разобраться в этой ситуации. Был создан специальный список так называемых спорных объектов. По данным комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в нем сейчас 227 объектов разной стадии готовности.
В этом комитете признают, что в перечне собраны разные дома, в том числе и те, которые начинали строиться во время, когда в законодательстве существовали значительные пробелы. Сейчас последствия тех недоработок пытаются устранить. Чиновники говорят, что снос — это далеко не единственное решение при определении судьбы объектов из спорного списка. В большинстве случаев принимаются попытки легализации, но не все они заканчиваются успешно.
В некоторых случаях строительные компании, объекты которых попали в «черный» список, не понимают, почему их дома стали считать «подозрительными». Например, территория в Коломягах (Приморский район), где с середины девяностых годов возводится микрорайон «Никитинская усадьба».
«По генеральному плану, здесь не зона ИЖС (1ЖД), а зона 2ЖД, то есть на ней предусмотрена многоквартирная малоэтажная застройка. Но один из домов проекта, тот, что на Горной улице, 22, все равно почему-то внесли в перечень спорных и, более того, потом по решению суда постановили снести. Нам никто не смог объяснить, как так вышло. К счастью, и сноса пока никакого не было», — рассказывает генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев.
В компании утверждают, что строительство начиналось в 2009 году, когда градостроительная зона уже была 2ЖД, что соответствовало проекту детальной планировки, подготовленному ЛенНИИпроектом.
Между тем в марте этого года Верховный суд РФ опубликовал разъяснения по легализации самовольных построек. Документ содержит обобщение правовой практики. Анализ должен помочь судам разобраться, что приговаривать к сносу, а что нет. Разъяснения касаются в том числе и строительства на землях ИЖС.
Верховный суд указывает на случаи, когда самовольную постройку все-таки можно легализовать. В частности, если объект отвечает правилам территориального планирования. В Петербурге они регламентируются генеральным планом и Правилами землепользования и застройки. Кроме того, на снятие статуса нелегальных построек можно рассчитывать, если во время строительства были обращения в соответствующие инстанции с целью получения документов. Кроме того, «за» легализацию будет говорить и факт того, что дом соответствует техническим регламентам и Строительным нормам и правилам (СНиПы), а также не нарушает права владельцев смежных участков.
Руководитель практики разрешения споров компании Rightmark group Павел Ильиных говорит, что практику судов общей юрисдикции можно предсказывать еще менее точно, чем землетрясения. Таковы особенности менталитета. Поэтому вопрос лучше рассмотреть с точки зрения закона и правильного его применения. Такого, какое существовало в системе арбитражных судов до ее «реформирования».
«Если многоквартирные дома возводятся на землях ИЖС в нарушение правил территориального планирования, а, как правило, это именно так, то объект подлежит сносу. Многоквартирные дома не могут быть построены на таких землях без соответствующего изменения их целевого назначения и вида разрешенного использования. Этот вывод поддерживается Верховным судом в мартовском обзоре практики по делам, связанным с самовольным строительством», — поясняет юрист.
Между тем есть мнение: некоторые спорные объекты в Петербурге имеют шанс избавиться от статуса нелегальных.
«Верховный суд разъяснил, что самое главное — это соответствие территориальному зонированию. У нас в «Никитинской усадьбе» фактически все дома достроены, зона по генплану совпадает. Есть некоторые нюансы юридического характера, но их можно урегулировать, — уверен Михаил Голубев. — Я признаю, что на момент рассмотрения дела в суде у нас не было разрешения на строительство. Но это повсеместная практика. Вице-губернатор Марат Оганесян даже уже объявлял так называемую строительную амнистию, потому как подобных случаев стало много. Мы тоже подавали заявку на включение в амнистию, но нам до сих пор официально не дали разъяснений, а на приеме ответили, что мы строим в зоне ИЖС, хотя это и не так».
Кстати, сама процедура сноса оставляет еще много вопросов. По закону, если владелец не уничтожает объект своими силами, то этим должны заниматься судебные приставы за счет бюджета, но потом владелец обязан оплатить их работу. Сейчас разрабатывается схема, которая принудит собственника нести эти затраты реально.
Между прочим, ликвидация объекта может стоить несколько миллионов рублей. Но эти бюджетные траты ничто по сравнению с социальными издержками. Ведь во многих «сомнительных» домах живут люди, у некоторых это жилье — единственное.