Петербургский комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) все чаще отзывает выданные ранее градостроительные планы земельных участков, мотивируя это допущенными ошибками в документации, которую теперь надо откорректировать. Бизнесмены расценивают действия КГА как подрыв устоев строительного процесса.
Как свидетельствуют участники рынка, во многих случаях планы отзываются как раз перед заключением государственной экспертизы на представленную застройщиком проектную документацию. В итоге компании вынуждены проделывать всю работу заново. Убытки порой измеряются семизначной суммой в долларовом эквиваленте. По неподтвержденным сведениям, с начала года КГА отозвал более десяти пакетов документов. При этом в период кризиса новых проектов в Петербурге и без того начинается немного.
По действующему законодательству проектную документацию на здание невозможно разработать без градостроительного плана. Получается, что после отзыва старого плана застройщик вынужден сначала получить новый, а потом опять заниматься разработкой проектной документации. Стоимость этой процедуры для типового проекта жилого дома варьируется от $500 тыс. до 1 млн. После того как готова проектная документация, нужно пройти повторное согласование в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.
При этом, как отмечает генеральный директор юридической компании Rightmark group Александр Рассудов, очень часто в ходе разработки новой документации запланированная площадь объекта оказывается меньше — изменения в градостроительном плане могут сделать работу над проектом невыгодной.
Проблема осложняется тем, что в ряде случаев застройщики начинают строительство объектов еще до того, как получают полный комплект разрешительных документов. В этих ситуациях убытки становятся еще значительнее.
«Такое поведение КГА порождает неопределенность и приводит к бессмысленным экономическим затратам. Сегодня строительный рынок и так переживает не лучшие времена. Отзывая выданные ранее градостроительные планы, чиновники лишь усугубляют ситуацию. Тем более что из-за этих действий проект может оказаться нерентабельным», — подчеркивает господин Рассудов.
Причем отзыв градостроительного плана — особенность исключительно петербургская.
По словам генерального директора компании «Отделстрой» (фирма реализует проект «Новый Оккервиль» общей стоимостью $1,15 млрд в Кудрово) Марка Окуня, в Ленобласти подобного не бывает.
Пороги рентабельности
Если в условиях растущего рынка убытки можно было переложить на плечи покупателей (включить в стоимость квадратного метра), то в кризис подобные методы оптимизации бизнеса вряд ли могут дать положительный результат. Кстати, не исключено, что во многом именно из-за этого застройщики решили предать проблему огласке. Случаи отзыва градостроительных планов бывали и раньше, однако жаловаться на действия КГА строители начали только сейчас.
По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Ольги Литвиченко, ситуация многократно осложняется негативными тенденциями в экономике. «За последний год спрос на рынке недвижимости значительно снизился — даже при нынешних ценах на жилые объекты покупательская активность относительно небольшая. В этой ситуации закладывать убытки в стоимость квадратного метра бессмысленно — у компании вовсе перестанут приобретать жилье», — добавляет она.
В то же время, по словам Ольги Литвиченко, убытки, связанные с отзывом градостроительного плана, — это лишь один из многих факторов, влияющих на рентабельность строительного бизнеса. «Вспомните, сколько стоило право аренды участков весной-летом прошлого года — финансовая нагрузка на метр возводимых улучшений была непомерно высока. Те, кто приобрел земельные ресурсы в то время, сейчас вынуждены продавать построенные на них квадратные метры по очень низкой стоимости. Из-за этого компании терпят по-настоящему серьезные убытки», — отмечает она.
Более того, как заявил генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, зачастую при отзыве градостроительных планов инвесторы возмещают убытки из собственной прибыли. «Таким образом, покупатели жилья страдают далеко не всегда», — резюмировал он.
Так или иначе, действия КГА все же отражаются на покупателях жилых объектов. Не секрет, что многие строительные компании начинают привлекать средства дольщиков еще до получения итогов государственной экспертизы на проект. Если в результате отзыва градостроительного плана застройщик вынужден отказаться от реализации проекта, дольщику придется довольствоваться возвращенными за квартиру деньгами. «В тех случаях, когда компания продолжит реализацию проекта, сроки строительства могут затянуться. А значит, новоселье придется отложить на пару лет», — уточняет Александр Рассудов.
Подсудное дело
С точки зрения юристов, инвесторы имеют полное право получить с КГА компенсацию в судебном порядке. По словам руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Елены Рыжковой, законодательство предусматривает возможность взыскать убытки, причиненные государственными структурами и органами местного самоуправления гражданину или юридическому лицу — об этом прямо говорят ст. 16 и 1 069 Гражданского кодекса РФ. «Эти нормы часто и успешно используются. Однако, как следует из их формулировок и правоприменительной практики, оценить перспективу подобных дел очень непросто. Прежде всего нужно выяснить, является ли отзыв градостроительного плана незаконным действием», — рассказывает она.
Елена Рыжкова поясняет, что должностные лица, которые занимаются подготовкой документов от имени государственных органов, как правило, несут ответственность за правильность их оформления. «Соответственно, допущенные ими ошибки, которые повлекли убытки предпринимателей, должны компенсироваться», — резюмировала госпожа Рыжкова.
«Пока что в городе не было ни одного подобного прецедента. Однако если тенденция продолжится, застройщики начнут обжаловать действия КГА. В качестве основания для таких исков может служить оценка поведения комитета как действий, нарушающих права застройщиков», — считает Александр Рассудов.
Правда, с учетом специфики взаимодействия власти и строительного бизнеса в России в целом и в Петербурге в частности можно предположить, что далеко не каждая компания рискнет судиться с КГА.
С другой стороны, боязнь «испортить отношения» с государственным органом лишь навредит работе строительного рынка, полагает вице-президент Ассоциации юристов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Людмила Кулешова. «Если компания считает, что чиновники не правы и их действия причинили материальный ущерб, такие случаи обязательно надо рассматривать в суде. В конечном счете, всем субъектам рынка будет от этого только лучше», — заявила она.
Градостроительный катарсис
Правда, Алексей Белоусов считает, что случаи отзыва ранее выданных градостроительных планов земельных участков нельзя назвать массовыми: «Чаще всего проблема касается тех компаний, которые были готовы рисковать и получали градостроительную документацию с нарушением действующих подзаконных актов. Если же застройщик оформлял необходимые бумаги в соответствии с действующим законодательством, он может не опасаться корректировки градостроительного плана».
По его мнению, сейчас КГА «очищает» строительный рынок от градостроительных планов, выданных с нарушениями законодательства, и к этой работе нужно отнестись с пониманием. «Разумеется, в подобных ситуациях иногда оказываются даже самые добросовестные компании: меняется Генеральный план развития города, корректируются Правила землепользования и застройки, из-за чего страдает подготовленный ранее в КГА проект. Однако такие случаи, скорее, исключение из правил», — отмечает господин Белоусов и добавляет, что нельзя утверждать, будто эти ситуации происходят лишь из-за неграмотной работы КГА. А корректней говорить об ошибках как со стороны комитета, так и самих застройщиков.
«Если застройщик допустил ошибки в градостроительной документации, их лучше исправить сразу. В дальнейшем это обойдется дороже — как для самой компании, так и для покупателей ее жилых новостроек», — считает вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Некоторые застройщики более критичны в своих оценках. Так, с точки зрения генерального директора компании Setl City Василия Селиванова, случаи отзыва ранее выданных градостроительных планов серьезно подрывают и без того неустойчивый авторитет КГА.
«Получение градостроительного плана является переворотной точкой в процессе подготовки документации. Для застройщиков — это определяющий документ. Если его сначала будут выдавать, а потом отзывать, это поломает хоть как-то устоявшуюся структуру реализации инвестиционных проектов, — уверен господин Селиванов. — Это не вопрос проведения отдельной процедуры или корректировки нескольких документов. Отзывы градостроительных планов подрывают всю систему подготовки граддокументации, что в свою очередь плохо влияет на инвестиционный климат».
По мнению Ольги Литвиченко, в подобных ситуациях город должен четко объяснять строителям свои действия. «Раз уж такие случаи приняли если не массовый, то систематический характер, власти должны дать разъяснения и сообщить, из-за чего такое происходит и каким образом чиновники собираются компенсировать строителям убытки», — подчеркивает она.
Напоследок
Разъяснений от представителей Комитета по градостроительству и архитектуре получить так и не удалось. В течение трех дней представители КГА сообщали, что советуются с руководителем комитета Юлией Киселевой и сформулируют свою позицию «в ближайшее время». К сожалению, это время так и не настало.
источник: «Бюллетень недвижимости»