Судьба более сотни высотных зданий, возводимых в центральной части Северной столицы, остается под вопросом. На днях городской суд Петербурга вновь подтвердил незаконность правил застройки, которые применялись в течение двух лет.
Уроки демократии
Спор разгорелся вокруг высотных параметров, установленных городскими законами для зон застройки ЗРЗ 2 и ЗРЗ 3. В них входит весь Васильевский остров, восточная часть Центрального района, правый берег Невы севернее Финляндского железнодорожного моста, зона вдоль Обводного канала, северо-западная часть Петроградского района (включая Аптекарский и Крестовский острова) и т.д.
В этих зонах получили согласование около 130 проектов, в том числе «Набережная Европы» и правительственный комплекс «Невская ратуша», жилой массив «Граф Орлов», «Премьер-палас» и ряд других. Планировалось использовать этот регламент и для строительства «Охта центра».
Дабы не допустить возведения скандальной высотки, группа градозащитников и обратилась в суд с заявлением о признании недействующими самих городских законов, допускающих строительство подобных объектов. Причем заявители указали на относительно формальное нарушение: проект границ зон охраны объектов культурного наследия, включая предельные высотные параметры строительства, не был согласован с отраслевым федеральным органом — Росохранкультурой.
В декабре прошлого года городской суд поддержал требования заявителей, а 16 марта законность и обоснованность его решения подтвердил и Верховный суд России. Причем недействующими спорные нормы о высотном строительстве в Северной столице были признаны с момента их издания.
Вступившее в законную силу решение поставило чиновников в тупик. Сначала управление Госстройнадзора заявило о намерении провести инвентаризацию спорных объектов, разделив их, в зависимости от степени реализации проекта (от «имеющих документацию» до «готовящихся к вводу»), на четыре категории, и в отношении каждого случая принимать «решения индивидуально, в строгом соответствии с законом».
Однако уже в конце апреля юристы службы пришли к более категоричному выводу, вообще отказавшись признавать недействующими признанные таковыми спорные нормы закона. По мнению Виктора Свистунова, руководителя юридического сектора управления Госстройнадзора, лишить их юридической силы может только городской парламент. Он также отмечает, что «решение суда не содержит прямого указания на необходимость отмены или пересмотра ранее выданных заключений о соответствии построенных объектов требованиям проектной документации и разрешений на ввод в эксплуатацию».
Разъяснять больше нечего?
Опрошенные журналистом «БалтИнфо» независимые эксперты придерживаются иной правовой позиции. Так, юрист компании Pen&Paper Ирина Лошевич полагает, что вынесение судом решения о недействительности городского закона влечет за собой недействительность изданных на его основе других нормативных и ненормативных документов.
«В данном случае все разрешения на строительство, выданные в соответствии с недействительными положениями закона Петербурга, также не будут иметь никакой силы. Вопрос же о применении последствий такого судебного решения должен решаться в частном порядке, в суде», — поясняет Лошевич.
В то же время все строительные работы, производимые на основании таких разрешений, должны быть приостановлены до момента получения новых. В отношении построенных объектов формально существует правовая возможность заставить устранить имеющиеся нарушения.
«Однако, на наш взгляд, ввиду специфики объектов, применение последствий в виде реконструкции зданий маловероятно, поскольку при решении аналогичных вопросов, суд и законодатель исходят из соблюдения принципа обеспечения стабильности гражданского оборота», — констатирует эксперт.
Более осторожное мнение высказывает юрист практики судебных споров компании Rightmark group Павел Ильиных. По его мнению, признание недействующим закона является основанием для оспаривания и выданного разрешения на строительство: «В то же время автоматически выданные разрешения не становятся недействительными с момента признания закона недействительным. Как и иная градостроительная документация, необходимая для реализации права застройки, она может быть оспорена только в судебном порядке».
Сами градозащитники, добившиеся победы в суде, убеждены в обоснованности своей позиции и требуют, как минимум, прекратить строительство высоток. Дабы «развязать узел», они попросили служителей Фемиды разъяснить принятое решение.
«Городской суд констатировал, что разъяснять нечего — все ясно, — заявил корреспонденту «БалтИнфо» публицист Борис Вишневский, один из заявителей. — Следовательно, «локальные доминанты» незаконны с февраля 2009 года, а не с марта 2011 года, как, прикрывая строителей, уверяли Госстройнадзор и вице-губернатор Роман Филимонов. Представитель правительства на суде этот факт признал. Теперь, когда наш спор со Смольным закончен, есть определение суда, будем обдумывать дальнейшие действия. Возможно — требовать признания незаконными разрешений на строительство «локальных доминант», со всеми вытекающими последствиями».
Бой местного значения
В случае признания разрешения на строительство недействительным, законченный объект (даже, если он уже введен в эксплуатацию) приобретает статус самовольной постройки и должен быть снесен. Предъявлением подобных исков в настоящее время активно занимается прокуратура. Например, по ее требованию суд принял решение о сносе двух коттеджей общей площадью более 2 тыс. кв. метров, построенных в Парголово гражданином Сапожниковым.
Эксперты установили, что спорные постройки являются блокированными многоквартирными домами с элементами имитации под одноквартирные, которые разрешено возводить на выделенных участках. Кроме того, их владелец разместил коттеджи в пройме реки, нарушив водоохранную зону. Выборгский районный суд признал постройку самовольной и обязал ее собственника за свой счет в трехмесячный срок осуществить снос дорогостоящих домов. К такому же выводу пришла и кассационная коллегия городского суда.
Пока подобные решения встречаются крайне редко. Кроме того, добиваясь демонтажа возведенных в нарушение закона частных домом (что, в принципе, правильно), прокуратура пока не проявила активности в отношении строящихся в обход закона высоток в центральной части Петербурга.
Автор: Павел Нетупский
Источник: «БалтИнфо»