В арбитраже решается судьба «целевки». По некоторым типовым спорам практику можно назвать устоявшейся, по другим — нет. Например, открытым остается вопрос с целевым предоставлением зданий для реконструкции.
За прошедший год петербургский арбитраж рассмотрел десятки исков Смольного к Управлению ФАС, которое требует переводить все имущественные отношения на конкурсную основу.
Конфликты можно разделить на несколько групп. Первая связана с предоставлением участков под изыскательские работы, под строительство и в аренду без права капитальной застройки. Вторая -с реконструкцией зданий и приспособлением их для современного использования.
ТОРГ НЕ УМЕСТЕН
Антимонопольщики начали «закручивать гайки» в 2009 году. Юристы ведомства исходили из того, что предоставление любых объектов, на которые есть несколько претендентов, должно (за редким исключением) происходить на конкурсной основе. В Смольном парировали: мол, во многих случаях «целевка» допустима, например, город вправе передать участок под застройку той компании, которая первой подала заявку и выполнила изыскания. Поначалу складывалась разрозненная практика, но в итоге арбитраж не поддержал позицию города.
Показательным стал спор по поводу рынка у метро «Старая Деревня». УФАС встало на защиту мелкорозничных торговцев. Они долгие годы арендовали несколько участков близ метро. К середине «нулевых» срок аренды истек. Торговцы рассчитывали, что город выставит землю на торги. Вместо этого в 2007 году Смольный целевым образом передал надел под изыскания «Группе Инжиниринг», а год спустя дал добро на сооружение крытого рынка. Бывшие арендаторы обратились в УФАС. Служба признала, что правительство нарушило статью 15 закона »0 защите конкуренции», когда прибегло к «целевке» при наличии нескольких претендентов. Смольный обратился в суд, но потерпел неудачу. Дело дошло до кассации, которая решила, что под изыскания передавать землю без торгов можно, но это не значит, что город вправе предоставить целевым образом тот же участок под строительство. Чиновники должны смотреть, есть ли другие претенденты на объект, а не отдавать его автоматически «изыскателям». К тому времени по поводу целевого распределения участков высказался Высший арбитражный суд. В прошлом году он рассмотрел спор между администрацией Челябинска и местным предпринимателем. ИП требовал предоставить ему пятно под кафе. Позже на участок нашелся другой претендент, и администрация решила выставить землю на торги. Предприниматель обратился в суд, требуя признать за ним преимущественное право, поскольку он первым подал заявку. Дело дошло до ВАС, который указал, что при наличии нескольких заявок участок должен предоставляться не первому претенденту, а по результатам торгов.
МНИМАЯ АЛЬТЕРНАТИВА
Данное решение ВАС серьезно повлияло на практику, но вовсе не поставило крест на «целевке». В ходе рассмотрения некоторых споров судьи констатировали: сам факт наличия двух претендентов не означает, что надел нужно обязательно пустить с молотка, — все зависит от конкретной заявки. Прецедентным можно считать дело о выделении фирме «Донк» участка на Таллинском шоссе, 151. На землю претендовало также ЗАО «Меткой», которое еще в 1998 м арендовало у города 1,3 га по этому адресу. Компания открыла мини-отель, хотя договор не предусматривал возможности капитального строительства. Инвестор рассчитывал легализовать объект, но не успел этого сделать до истечения срока аренды. Участок был включен в состав надела, переданного фирме «Донк» под строительство торгового комплекса. УФАС признало «целевку» незаконной и в свете решения ВАС по челябинскому делу имело (казалось бы) все шансы на успех. В начале этого года арбитраж признал постановление Смольного незаконным. Однако город подал апелляцию, пытаясь доказать, что прямой аналогии с челябинским прецедентом нет. Вторая инстанция согласилась с доводами Смольного. Дело в том, что спорный участок согласно проекту планировки и межевания находится в зоне разрешенного использования под объекты торговли, промышленности и складского назначения, а фирма «Меткой» хотела легализовать здесь гостиницу. Суд решил, что в этом случае она не может считаться прямым конкурентом фирме «Донк», чья заявка стала единственной приемлемой. Суд кассации поддержал эту позицию, а ВАС отклонил жалобу оппонентов. Следующим шагом УФАС стала попытка ограничить Смольный при сдаче в аренду участков, не предназначенных под застройку. В этом споре преимущество пока на стороне города. Одно из прецедентных дел касается судьбы пятна на пересечении ул. Оптиков с Туристской. В конце 2010-го КУГИ заключил договор аренды с ООО «ЦУН» на 10 лет. Общество получило надел под платную автостоянку. С жалобой в УФАС обратилась фирма «Виктория», которая имела виды на тот же участок. Предприниматели посчитали, что город должен был выставить его на торги. Антимонополыци-ки вынесли предписание. Смольный обратился в арбитраж и выиграл дело. По мнению служителей Фемиды, этот случай не подпадает под требования части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, где сказано, что договор аренды в отношении госимущества может быть заключен только по результатам конкурсов. В той же статье есть оговорка: этот пункт не распространяется на имущество, которым чиновники распоряжаются в соответствии с Земельным, Лесным или Водным кодексами. Поскольку речь идет об участке, который не предназначен для строительства, город вправе не прибегать к аукциону. В Земельном кодексе такое обязательство не прописано. Аналогичные дела пока также складываются в пользу города.
КОД ДОСТУПА
Сложнее обстоит ситуация с целевым предоставлением зданий для реконструкции. Один из первых конфликтов разгорелся вокруг дома 7А на ул. Рубинштейна. До конца 2009-го почти все помещения в нем арендовало ООО «Центр Технопост», которое занимается научными разработками. В 2007-м фирма направила заявку в Смольный, надеясь получить объект для приспособления под центр космонавтики. Однако в 2009-м город издал постановление о реконструкции здания под гостиницу. Инвестором выступило ООО «Техно Строй». КУГИ досрочно расторг договор аренды с научным центром. Тот обратился в арбитраж. Первая инстанция заняла сторону города. Юристы Смольного убедили суд, что закон Петербурга (№282-43) допускает целевое предоставление недвижимости под объекты гостиничного сервиса, а «Техно Строй» раньше своих оппонентов обратился с заявкой. Но проигравшая сторона успешно обжаловала вердикт. Во-первых, в законе о конкуренции не предусмотрены исключения для инвесторов, занятых гостиничным бизнесом. Во-вторых, спорная сделка предусматривала, что КУГИ передаст инвестору здание и заключит договор аренды участка, на котором фактически будет создан новый объект недвижимости, а значит, нет оснований действовать в обход торгов. Так посчитал апелляционный суд.
Его вердикт создавал неприятный прецедент для Смольного. Но все завершилось неожиданно: бывший арендатор отказался от своих претензий, (без объяснений).
Зато вскоре разгорелся еще более громкий скандал по схожему поводу. Весной УФАС решило, что город незаконно передал целевкой три здания: на Марсовом поле, 1, наб. р. Мойки, 26 и на Конюшенной пл., 1. Ib-род обратился в суд. и процесс пока складывается в его пользу.
Первым рассматривалось дело по зданию на Конюшенной пл., которое получила компания «Оранж Девелопмент» для приспособления под гостиницу. Арбитраж потребовал отменить предписание ФАС. Один из ключевых доводов: по условиям договора, инвестор получает не сам объект, а только право доступа к нему! В Смольном связывают особые надежды с этой формулировкой. После вступления в силу пункта 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» чиновники внесли изменения в местные нормативно-правовые акты. Они стали предоставлять объекты для реконструкции «без наделения правами владения и пользования», а вместо акта приема-передачи КУГИ стал подписывать с инвестором «акт допуска». Разница, по мнению чиновников, колоссальная, и эта закавыка позволяет обойти закон о конкуренции. Две инстанции уже согласились с доводами Смольного. Если решение устоит, город сохранит за собой возможность действовать в обход торгов.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Вера РЯБОВА, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmarkgroup:
- Действующее законодательство прямо не указывает на необходимость проведения конкурсов или аукционов при предоставлении зданий для реконструкции. В Петербурге чиновники в этом случае руководствуются законом № 282-43 от 17.06.2004. Формально он не предусматривает передачи здания в аренду (а следовательно, и во владение инвестору), как это требуется при предоставлении участков на инвестиционных условиях. По условиям договора, город обеспечивает только допуск инвестора к зданию для реконструкции. Однако, на наш взгляд, говорить в данном случае об отсутствии владения и пользования объектом недвижимости можно лишь условно. В процессе реконструкции здание в любом случае находится под контролем инвестора, который не только обеспечивает проведение работ, но и обязан, например, ограничить доступ на строительную площадку, установив ограждение. По существу, все это принципиально не отличается от действий арендатора. Несмотря на это, арбитражные суды все чаще поддерживают позицию органов исполнительной власти Петербурга.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Коммерческая Недвижимость»