Многие граждане опасаются покупать жилье на первичном рынке. «Лучше приобрести готовую квартиру у собственника», — полагают они. Однако на «вторичке» есть свои риски, а прозрачность большинства проводимых сделок оставляет желать лучшего.
Наш журнал регулярно пишет о нюансах покупки жилья в строящихся домах. Мы рассказываем о том, какие схемы наиболее безопасны, как оценить надежность застройщиков и как не стать очередным обманутым покупателем. Не секрет, что на рынке есть много компаний, которые работают по «серым» схемам, начинают строить без разрешения и предлагают клиентам заключить договоры, которые никак не защищают интересы граждан. Но есть и другая категория застройщиков, которые работают в соответствии с 214-м ФЗ, заключают договоры долевого участия (с их обязательной регистрацией), четко устанавливают сроки исполнения обязательств и предусматривают санкции за невыполнение условий сделки.
Информационный вакуум
С юридической точки зрения, квартира на «вторичном» рынке — это принципиально иной продукт, и риски здесь другие. Начать с того, что на «первичке» в отношения вступают частник (покупатель) и юридическое лицо (продавец). На вторичном рынке в сделке участвуют два физических лиц, а иногда и больше, если речь идет о сложной цепочке. И чем длиннее такая цепочка, тем больше возникает сложностей.
Собрать информацию о компании-застройщике значительно проще, чем о физическом лице. Даже по открытой базе арбитражного суда можно выяснить много интересного о финансовых делах конкретного юрлица. Из других источников не трудно узнать, какие объекты фирма успела построить, как она исполняла свои обязательства перед дольщиками. Но при этом не так просто выяснить всю подноготную о частнике, который продает квартиру. А чтобы уменьшить риски, знать следует многое: начиная с его здоровья (способен ли он самостоятельно распоряжаться имуществом) и кредитной истории, и заканчивая обстоятельствами семейной жизни. Если даже квартира оформлена в единоличную собственность продавца, необходимо знать, женат ли человек, или разведен, а если семейный союз расторгнут, то как давно? Не станет ли бывшая супруга оспаривать сделку? Если развод зарегистрирован менее трех лет назад, то стоит получить ее согласие на продажу жилья. Также нужно выяснить, есть ли у продавца иные близкие родственники, которые могут претендовать на данное помещение. Возможно, доля в квартире выделена несовершеннолетнему ребенку, и в этом случае сделку не удастся оформить до тех пор, пока ему не предоставят равнозначную долю в другой квартире. Любой подобный нюанс может разрушить всю сделку. Всегда есть определенные риски для покупателя, если квартиру продают люди в преклонном возрасте. Необходимо удостовериться в их дееспособности, чтобы впоследствии никто не оспорил сделку, доказав, что пенсионер не мог самостоятельно принимать решение.
Кроме того, бывает не так просто выяснить историю самой квартиры. Например, следует обращать внимание на то, как давно она находится в собственности продавца: больше трех лет или меньше. Возможно, при ее покупке были нарушены права прежнего владельца, и к настоящему времени не истек исковой срок, в течение которого тот вправе оспорить собственность. Нужно быть особенно бдительным, если квартира приобретена продавцом по завещанию: есть риск, что покупатель станет заложником чужих семейных разборок и битвы за наследство. Другой нюанс: если продавец владеет квартирой менее трех лет, то при заключении договора купли-продажи он, наверняка, захочет указать заниженную цену, чтобы уйти от налогов. Но в этом случае для покупателя возникают дополнительные риски. Если по какой-то причине сделка будет оспорена и признана недействительной, то он сможет потребовать от продавца вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Если указан 1 млн рублей, а покупатель реально заплатил 3 млн рублей, то большую часть внесенных денег они рискует потерять.
Принцип домино
Если квартира продается по доверенности (подписанной собственником), покупателю следует насторожиться: выяснить причину, по которой владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, и убедиться, что доверенность действительна на момент заключения договора купли-продажи.
Еще одно важно обстоятельство: сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке зачастую становится частью сложной цепочки. То есть продавец одновременно хочет приобрести другую квартиру. И чем больше звеньев, тем вся конструкция становится более хрупкой, особенно если кто-то из ее участников привлекает кредитные средства. Когда ты имеешь дело с ипотекой, все может оказаться очень непредсказуемо. Банк тщательно оценивает собственные риски и при малейших сомнениях в надежности сделки отказывает заемщику. Любая мелочь может оказаться важной. Например, если в квартире была выполнена перепланировка, кредитор, скорее всего, потребует согласовать переделку, либо привести квартиру в первоначальное состояние. Определенные дизайнерские изыски согласовать вполне реально, но если в квартире смещены «мокрые зоны», например, изменилась конфигурация ванной комнаты, то узаконить такое новаторство не получится — во всяком случае, легально. Лучше заранее удостовериться, что партнер по сделке (заемщик) уже получил одобрение банка в отношении конкретной квартиры.
Учитывая все нюансы, многие покупатели стараются избегать схем со встречными продажами.
Еще одна категория рисков связана с проведения расчетов между продавцом и покупателем. Большинство сделок совершается с использованием банковских ячеек. А поскольку суммы исчисляются миллионами рублей, то безопасность операции — едва ли не главный вопрос для покупателя. Чтобы обеспечить сохранность средств, необходимо уделить внимание всем нюансам: начиная с выбора ячейки (банка) и заканчивая порядком проведения расчетов. Продавец должен забрать деньги только после того, как покупать зарегистрирует право собственности, квартира будет передана по акту приемки-передачи, и стороны распишутся в отсутствии взаимных финансовых претензий.
Учитывая все нюансы, которые требуют специальных знаний, покупатели, как правило, опасаются проводить сделку самостоятельно и обращаются к услугам риелторов, которые и квартиру подберут, и решение бумажных вопросов возьмут на себя. Однако есть одна «заковырка»: обязанностей у риелтора много, но материальной ответственности он не несет. Поэтому к выбору риелтора нужно подходить не менее ответственно, чем к выбору строительной компании на первичном рынке.
Опрошенные юристы подтверждают, что сравнивать риски на «первичке» и «вторичке» сложно, но главное, что при покупке как строящегося, так и готового жилья их можно свести к минимуму, если проявить юридическую грамотность. А если собственной квалификации недостаточно лучше обратиться за помощью специалистов.
МНЕНИЯ
Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group
Основные риски покупки квартиры на вторичном рынке связаны, во-первых, с отсутствием у продавца прав на объект недвижимости, во-вторых, с наличием третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру, в-третьих, с заключением сделки в нарушение действующего законодательства. Впрочем, последнее обстоятельство должно быть выявлено, по крайней мере, на этапе государственной регистрации и оформления собственности, если стороны сами не обратили внимания на пороки сделки.
Что касается рисков заключить договор купли-продажи с лицом, не являющимся собственником, то их можно свести к минимуму, если соблюсти определенные процедуры. Они зачастую требует кропотливой работы.
Доказательством права собственности на недвижимость является выписка из ЕГРП. Однако запись в реестре еще не гарантирует, что вы приобретаете квартиру у лица, которое имеет право ее продавать. Помещение может находиться во владении продавца на основании ничтожной сделки. В этом случае реальный собственник помещения может обратиться к покупателю с иском об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Если суд его удовлетворит, это послужит основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности последнего покупателя.
Как проверить наличие такого риска? Во-первых, необходимо потребовать у продавца выписку из ЕГРП, содержащую сведения о правоустанавливающих документах на квартиру. Риск минимален, если цепочка сделок по квартире короткая, а переход прав осуществлялся на основании нотариально заверенных документов. Можно также запросить у продавца архивную справку о регистрации: возможно, в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние, чьи права могли быть нарушены.
Тут следует отметить, что добросовестный приобретатель даже в случае возникновения спора может получить защиту в суде от бывшего собственника, если будут соблюдены определенные условия, предусмотренные законом (приобретение имущества по возмездной сделке, выбытие имущества из владения собственника по его воле).
Для получения такой защиты добросовестному покупателю необходимо доказать, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.
Подтвердить это можно следующими документами:
- наличием оригинала выписки из ЕГРП, подтверждающей, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности было зарегистрировано за продавцом, и в ЕГРП отсутствовала отметка о судебном споре в отношении квартиры.
- наличием выписки из ЕГРЮЛ (если продавцом выступает юридическое лицо), которая подтвердит, что на момент совершения сделки у генерального директора были полномочия действовать от имени юрлица.
- заключенный договор отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным продавцом.
Что должно насторожить покупателя: короткий срок владения квартирой продавца и предыдущих правообладателей, а также явно низкая цена.
Валерия Карпова, юристконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр»
Риски есть при любом варианте покупки квартиры.
На первичном рынке не редки случаи неисполнения застройщиком своих обязательств. Причем нарушение сроков строительства — далеко не единственная проблема. Для того чтобы избежать рисков, рекомендуем приобретать жилье у компаний, которые работают по 214-му ФЗ. Например, заключение договора долевого участия с обязательной регистрацией исключает возможность двойных продаж.
Плюсы вторичного рынка понятны: квартира находится в собственности и готова к заселению, а оформление сделки не займет много времени. Но такое жилье стоит значительно дороже, а при заключении сделки нужно учитывать множество разных нюансов. Прежде всего, необходимо убедиться в наличии у продавца правоустанавливающих документов на квартиру (можно самому сделать запрос и получить выписку из ЕГРП), удостовериться, что отсутствуют лица «не подлежащих снятию с регистрации», нет задолженности по квартплате и коммунальным платежам и т.д.
Стоит обратить внимание, что есть еще один вариант покупки квартиры, который привлекает многих граждан. Речь идет о приобретении жилья в только что построенном доме. Это уже и не долевое строительство, но еще и не вторичный рынок в привычном его понимании. Только нужно учитывать: если право собственности еще не оформлено, то продажа будет оформляться по договору уступки, а здесь есть свои нюансы.
Автор: Роман Денисов
Источник: «Квартиры в строящихся домах»