В Думу внесён законопроект о домах блокированной застройки. Их посчитают разновидностью ИЖС.
Документ подготовлен и направлен в парламент Правительством РФ. Текст опубликован на сайте Думы.
Изменения вносятся в Градостроительный и Земельный кодексы, в законы о банкротстве, о регистрации, о долевом строительстве и т. д. Основная часть поправок — о словах: корректируется терминология. В перечне понятий, которые используются в Градкодексе, наряду с «объектом капитального строительства» (в эту категорию входят и многоквартирные дома) и «объектом индивидуального жилищного строительства» (он же — жилой дом) появился «дом блокированной застройки». (Редакции NSP больше нравится «таунхаус» — просто потому что втрое короче. Но не будем спорить с законодателем.)
То есть теперь «жилой дом» — это ИЖС. И блокированная застройка: «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход». По букве закона получается, что «блокированная застройка» — разновидность ИЖС, а не многоквартирного дома.
Конечно, уточнение терминологии понадобилось не ради соблюдения норм русского языка, а для экономии бюджетных денег. В пояснительной записке указано: раньше возникали разночтения, включать такие блокированные постройки в региональную программу капремонта или нет. Не включать! — предписывает законодатель. «Законопроектом снимается вопрос включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в неё».
Насчёт капремонта — это игра на опережение: таунхаусы начали строить в «нулевые», и они ещё не успели прийти в негодность. А знаменитые одно- и двухэтажные бараки на несколько семей по документам проходят как многоквартирные дома.
Зато такие дома — не выше трёх этажей и не более 10 блоков — можно строить без экспертизы. Если это кого-то утешит.
Об отдельном участке при каждой секции (квартире? доме? блоке?) в законопроекте почти ничего не сказано. Есть лишь упоминание о том, что участок может находиться в общедолевой собственности. Другой законопроект на эту же тему вносился в Думу в сентябре 2020-го.
За кадром остаётся ещё один спорный вопрос: можно ли возводить «дома блокированной застройки» на участках ИЖС. В Озерках таких строений полно...
В законопроекте есть ещё отдельная новелла (статья 15) о том, как быть с постройками, права на которые были зарегистрированы ранее и с нарушениями (например, с отклонениями от предписанных параметров). Эту сложную тему для читателей NSP мы попросим прокомментировать юристов.
Если законопроект получит одобрение депутатов, Совета Федерации и президента, он вступит в силу в марте 2022 года.
Мнение эксперта
Олег Лодянов
старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group
«Законопроект предусматривает, что таунхаус — всего лишь совокупность отдельных жилых домов (блоков, «домов блокированной застройки»), а не самостоятельный объект недвижимости, и поэтому не является многоквартирным жилым домом.
Поскольку каждый блок — обособленный жилой дом, а не отдельное помещение в едином многоблочном доме, то на него будет распространяться упрощенный порядок строительства и регистрации собственности. Разрешение на строительство не требуется, но необходимо отправлять в органы власти уведомление о начале и окончании стройки. Регистрация собственности будет осуществляться на основании декларации, если число блоков не превышает 10.
Как и раньше, проектную документацию составлять не требуется, если число блоков 10 и менее.
Законопроект имеет существенные недостатки. В реальности таунхаус — единый объект, собственники блоков имеют общие стены, крыши, коммуникации, но режим общего имущества не предполагается. Это чревато неразрешимыми конфликтами: например, реконструкция своего блока без согласия соседей может привести к уменьшению тепла, электроэнергии для соседей, к повреждению стен и т.д.»
Автор: Дмитрий Синочкин
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга»