В Ленинградской области стартует новая программа переселения граждан из аварийного жилья. За шесть лет ее реализации планируется расселить около 200 тыс. кв. м. На эти цели выделено свыше 11 млрд рублей. Планируется, что займется этим единый региональный оператор — областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК). Ранее функции по переселению из аварийного жилфонда были у муниципалов. По мнению аналитиков рынка, новая схема должна покрыть старые огрехи, когда регион чуть не провалил программу по переселению, а многие механизмы в ней требуют проработки.
Новая программа по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья в Ленобласти начнется в 2019 году и будет действовать до 2024 года включительно. За это время предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 11 млрд рублей, из которых 7,5 млрд выделяются из федерального бюджета, 3,7 млрд — из областного. Расселение будет идти в новые квартиры или новые дома. Всего предполагается построить до 47 домов по этой программе. Застройщиком должно стать ЛеноблАИЖК, 100% акций этой структуры принадлежит региону.«Предыдущая программа переселения продемонстрировала неспособность целого ряда муниципальных образований реализовать ее без постоянного участия областного правительства. В этой связи мы решили изменить подход, возложив функции оператора на единую структуру — ЛеноблАИЖК, которая будет отвечать как за реализацию программы по количеству и качеству выполняемых работ, так и за движение бюджетных средств», — заявил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
Глава региона подчеркнул, что реализацию программы значительно осложняют требования ФЗ-214, которые, с одной стороны, защищают покупателей коммерческой недвижимости в строящихся домах, с другой — создают лишние бюрократические препоны для строительства по государственным программам за бюджетный счет. Речь идет об отмене для таких операторов правила «один застройщик — одно разрешение на строительство», требования о наличии уставного капитала для каждого проекта в 10% его стоимости и строительного опыта (10 тыс. кв. м возведенного жилья).
Планируется, что первые три дома по этой программе будут сданы в 2020 году, а строительство их начнется в 2019 году. Как рассказал “Ъ” глава ЛеноблАИЖК Евгений Рафаленок, в большей степени к началу реализации программы сегодня готовы три поселения: Дружногорское в Гатчинском районе (в аварийном фонде — 6,2 тыс. кв. м, 156 квартир), г. Ивангород Кингисеппского района (2,9 тыс. кв. м, 76 квартир) и Сиверское поселение Гатчинского района (8,4 тыс. кв. м, 234 квартиры).
«Пока действует ограничение “одно разрешение на строительство — один застройщик”, мы намерены обойти это требование посредством создания дочерних предприятий. Это не потребует от нас дополнительных затрат, зато поможет начать строительство как можно скорее», — добавил Евгений Рафаленок.
Глава Ленобласти также сообщил, что сейчас регион обратился в Минстрой с просьбой поменять законодательство в этой части и сделать послабления для регионального оператора программы расселения аварийного жилья.
Заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин считает, что при применении новой схемы действия программы переселения регион снял очень много обязательств с муниципальных властей.
«Вместе с тем за местными администрациями остается довольно большой объем задач, за решение которых отвечают именно они. Муниципальные администрации должны подготовить перечень квартир “расселенцев” с их метражом, что будет техническим заданием на проектирование новых домов, или провести аукционы по покупке жилых площадей — там, где есть такая возможность.
Также местные власти должны подготовить градостроительную документацию для строительства: скорректировать генеральные планы и ПЗЗ в случае необходимости, сформировать земельные участки с соответствующим назначением, получить разрешения на подключение коммуникаций», — отмечает Михаил Москвин.
Сейчас комитет по строительству и ЛеноблАИЖК намерены разработать для муниципалитетов унифицированное строительное решение при подготовке документов для строительства домов по программе переселения. По их мнению, это позволит более оперативно и качественно решать вопросы, связанные с земельными участками в районах.
Директор по развитию группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон») Павел Пикалев считает, что программа переселения граждан из аварийного жилья, рассчитанная на 2014 — 21017 годы, была в регионе провалена.
«С 2013 года Ленобласть должна была расселить 933 аварийных дома, в которых проживало более 12 тыс. человек. Процент исполнения составил менее 80%. Из сводной таблицы Фонда содействия реформированию ЖКХ РФ по итогам 2017 года Ленобласть находилась в аутсайдерах (на 59 месте из 83). Уступив даже Магадану и Ингушетии. В свое время из-за провала программы переселения в отставку подал вице-губернатор Богачев, и она позже, с политесом, но все-таки была принята. Поэтому, конечно, на новую пятилетку вопросом назначены заниматься новые люди и ведомства», — говорит Павел Пикалев.
Также он добавил, что бизнес должен видеть поддержку властей в данном вопросе, чтобы возведение жилья в рамках реализации программы стало интересно застройщикам.
«Вероятно, из этого исходил регион, возложив функцию оператора на структуру ЛеноблАИЖК, которая отвечает как за реализацию программы, так и за движение бюджетных средств. Второе крайне важно. Если у застройщиков будут послабления в части процентных ставок по займам, а возможно, разделение самого тела кредита на этапы реализации проекта (согласование, стройка и т. д.), то это сделает проект более интересным», — уверен господин Пикалев.
Старший юрист Rightmark Group Вера Рябова добавляет, что, несмотря на разрешение застройщикам с 1 июля возводить дома по нескольким разрешениям на строительство в соответствии с градостроительным планом участка, иные требования ФЗ № 214 (в том числе о наличии трехлетнего опыта строительства не менее 10 тыс. кв. м. жилья) действительно создают препятствия для приобретения ЛеноблАИЖК или его дочерними обществами статуса застройщика многоквартирных домов.
»На данный момент исключения предусмотрены в ФЗ № 214 только для Московского фонда реновации жилой застройки», — замечает Вера Рябова.