Правительство Ленобласти может начать процедуру банкротства ЖСК «Муринское-1», который строит первую очередь ЖК «Силы природы» по схеме ЖСК. Банкротство позволит достроить проблемный объект, где свои квартиры ждут 2666 пайщиков. Компания обвиняет чиновников в обострении ситуации.
Власти Ленобласти ищут возможности для банкротства компании «О2 Девелопмент». Об этом сообщил зампредседателя правительства региона по строительству Михаил Москвин в ходе встречи с депутатами по вопросу помощи обманутым дольщикам. Он назвал ЖК «Силы природы» самым проблемным объектом в регионе.«Строительство жилого комплекса не осуществляется в связи с отсутствием финансирования (там необходимо строительство систем канализования и водоотведения. — Ред.). Контакта с руководством компании нет. Пайщики предприняли попытку смены правления кооператива, но не собрали кворум. Компания не может строить и не хочет передавать объект другому застройщику.
Сейчас мы изучаем путь банкротства ЖСК для смены правления, чтобы пришли люди, с которыми этот объект можно достроить», — сообщил Михаил Москвин.
Он не исключил, что процесс банкротства ЖСК могут инициировать региональные власти: в 2015 году на ЖСК был наложен штраф в 500 тыс. рублей за незаконное привлечение средств пайщиков.
До сих пор компания не оплатила этот штраф. «Если этого не случится, мы начнем процедуру банкротства», — сказал Михаил Москвин.
По документам строительство ведут два застройщика: ЖСК «Муринское-1» и ООО «Романтика». За этими двумя юридическими лицами стоит компания O2 Development. Количество договоров паевого взноса, заключенных ЖСК «Муринское-1» с гражданами, — 2666. Количество договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО «Романтика» с гражданами, — 126.
Как отметил Михаил Москвин, проблемные объекты невозможно достроить быстро: при смене застройщика возникает огромное количество сложностей технического, экономического и юридического характера, многие процедуры требуют длительного времени.
«О2» — уникальный в своем роде объект. Руководство компании собрало с людей более 2 млрд рублей, куда ушли все эти деньги — непонятно. Сейчас все усилия компании направлены на обвинения пайщиков и региональных властей в остановке строительства», — сказал зампредседателя.
При этом ограничений для продления разрешения на строительство нет. В декабре этого года у ЖСК истекает срок очередного разрешения. «У нас нет оснований, чтобы отказывать в выдаче разрешения на продление. Мы заинтересованы в том, чтобы объект был так или иначе достроен, а наличие разрешения на уже строящийся объект, пусть даже и проблемный, — необходимое условие его завершения», — сказал Михаил Москвин.
«Если ЖСК привлекал денежные средства пайщиков в целях строительства дома, то к нему применяются нормы закона о несостоятельности (банкротстве), касающиеся процедуры банкротства застройщика, — поясняет Александра Петрова, старший юрист компании Rightmark Group. — При этом закон не содержит специальных норм, касающихся инициирования процедуры банкротства застройщика: для подачи заявления у кредитора должно быть судебное решение о взыскании с ЖСК денежных средств. Налоговый орган вправе обратиться с заявлением на основании своего решения о взыскании денежных средств, равно как не требуется получения судебного решения для обращения с подобным заявлением кредитной организации, которой достаточно лишь заранее опубликовать уведомление. В связи с этим власти Ленобласти могут инициировать процедуру банкротства ЖСК через данных лиц».
«О2 Девелопмент» подконтрольно Виктору Осокину и Алексею Дмитриеву. В пресс-службе компании сообщили, что «старания Михаила Ивановича Москвина в части банкротства ЖСК, безусловно, еще более обостряют непростую ситуацию».
«Это связано и с беспокойством как пайщиков, так и инвесторов, с которыми ведутся переговоры. Неоднократно после громких заявлений областного чиновника клиенты устраивали пикеты и митинги, а инвесторы закономерно откладывали свои планы по финансированию объекта. Многократные обращения в адрес вице-губернатора как со стороны застройщика, так и со стороны пайщиков заканчивались словами, что инвестор найдется, однако до сих пор на диалог ни с клиентами, ни с правлением кооператива никто не вышел. Несмотря на публичный антагонизм Москвина по отношению к ЖК «Силы природы», у всех заинтересованных сторон есть понимание, что решить сложившуюся ситуацию возможно только силами действующего застройщика, который и предпринимает все необходимые действия», — уверены в «О2 Девелопмент».
Ранее сообщалось, что инвестировать в достройку домов планировал Юрий Рыдник — экс-совладелец Балтинвестбанка (осенью 2015 года у банка начались серьезные проблемы, и сейчас его санирует Абсолют банк). Речь шла о 400-500 млн рублей, необходимых для подключения домов к системе водоотведения и канализования. Землю для возведения 350 тыс. м2 жилья в Мурино O2 Group арендовала с правом последующего выкупа у ООО «Ритейл Парк «Империя» (РП «Империя»), которое на рынке связывают с Юрием Рыдником. Известно также, что Балтинвестбанк выступал финансовым партнером O2 Group в проекте в Мурино, хотя аффилированность с РП «Империя» в банке всегда отрицали. Однако в итоге Юрий Рыдник отказался от финансирования проблемной стройки.
В пресс-службе «О2 Девелопмент» отметили, что компания продолжает переговоры с инвесторами. «Наш комплекс представляет интерес для инвесторов. Во-первых, компания не закредитована и не имеет обязательств перед банками. Во-вторых, предоставлена достаточная залоговая база. В-третьих, в домах имеется достаточное количество непроданных квартир», — уверены в компании.
Отметим, что ранее власти региона требовали у компании перевести пайщиков на договоры долевого участия, однако этого так и не произошло.
«Процесс перевода со схемы ЖСК на схему ДДУ является сложным с правовой точки зрения, но основным моментом является необходимость наличия у лица, которое будет достраивать жилой комплекс, статуса застройщика в понятии градостроительного кодекса и ФЗ 214. Также необходимо подчеркнуть, что денежные средства, внесенные пайщиками ЖСК, должны быть зачтены в качестве оплаты по договору ДДУ, размеры платежей ДДУ не должны превышать суммы паевых взносов. Нельзя исключать риск того, что риск платежей по договору ДДУ будет превышать размер паевых взносов ЖСК по факту», — добавляет старший юрист «Дювернуа Лигал» Анна Сенаторова.
Всего, по данным правительства, с 2012 года из 25 проблемных объектов осталось только 10, из 2113 обманутых дольщиков свои квартиры получили 2,1 тыс. человек. Самые крупные достроенные объекты — это ЖСК «Первый квартал» в Новом Девяткино — 290 человек, ООО «Единство» в поселке им. Свердлова — 353 дольщика, ЖСК «Тельмана 23» — 100 человек и т. д. До конца 2016 года планируется ввести в эксплуатацию еще один проблемный дом — в Приозерске на 70 человек.
Помимо ЖК «Силы природы», среди других проблемных объектов — ЖК «Ванино» ООО «Тареал», где заключен 171 ДДУ и строительство остановлено в связи с отсутствием финансирования, и ЖК «Воронцов» компании «Спецкапстрой», где заключено 400 ДДУ. В настоящее время строительство не идет из-за отсутствия финансирования и наложения ареста на расчетный счет общества.
Михаил Москвин отметил, что для решения проблемы обманутых дольщиков нужно прекратить долевое строительство и переходить к проектному финансированию. «Это идеальная схема, но, с учетом стоимости кредитных ресурсов, неработающая», — отметил он.
Объем ввода жилья в Ленобласти за 2015 год составил 2,3 млн м2, из которых многоквартирные дома — почти 1,8 млн м2. Объем ввода на 1 ноября 2016 года составил 1,9 млн м2, из которых многоэтажки — 1,4 млн м2.
Сегодня в Ленобласти строится 530 многоквартирных домов общей площадью 8,7 млн м2. Росреестр зарегистрировал 77 тыс. участников долевого строительства, а включая пайщиков — более 100 тыс. человек.