Четыре года назад губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и президент Белоруссии Александр Лукашенко решили дружить. Для этого они придумали построить в Петербурге Белорусский квартал, а в Минске — Петербургский. Для дружбы оказался нужен третий, инвестор, — его тоже нашли, им должен был стать Вячеслав Заренков и его группа компаний «Эталон». Но из-за нерасторопности властей с обеих сторон проекты рискуют остаться на бумаге.
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко на различных встречах и в интервью не раз мельком упоминал перекрестные жилые проекты в Петербурге и Минске. Глава комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк рассказала «ДП» о том, что проекты живут и в ближайшие годы в Петербурге построят новый жилой квартал — «Белорусский», а в Минске — «Петербургский».Инвестором проектов-братьев она назвала ГК «Эталон». И хотя о проектах Ирина Бабюк говорила как о развивающихся, оказалось, что инвестор совсем другого мнения.
Воз и ныне там
Программа сотрудничества между правительством Петербурга и правительством Белоруссии на 2012-2016 годы была принята почти 4 года назад. Сотрудничать решили широко — в торгово-экономической, научно-технической и гуманитарной сферах. Один из пунктов программы, который должен показать всем дружбу, — строительство симметричных жилых проектов в Петербурге и в Минске. Идею придумали, подписи поставили, с реализацией все оказалось не так гладко.По плану, для строительства проекта в Минске привлекают петербургского девелопера, он же, вероятнее всего, отвечает за возведение квартала в Петербурге. В обоих городах на стройках работают белорусские строители. Минские чиновники даже заявляли, что в петербургском квартале обязательно откроются магазины с товарами белорусских производителей.
Потенциального застройщика-инвестора Смольный нашел — им должна была стать ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова, который, кстати, родился в Белоруссии. При удачном развитии сценария это мог быть первый пример выхода петербургского девелопера на белорусский рынок.
«Принять участие в этом проекте нас попросили чиновники комитета по строительству Смольного. Причем примерно 3 года назад, когда только было подписано соглашение между Петербургом и Белоруссией. Предполагалось, что мы построим жилой квартал в Минске и выступим девелопером нового жилого квартала в Петербурге, взяв на подряд для его строительства белорусские компании. Но за это время идея не сильно продвинулась в реализации», — рассказал корреспонденту «ДП» Вячеслав Заренков.
Девелопер отметил, что серьезно общался на эту тему с властями, но воз и ныне там. «Мысль об этих кварталах мусолят и презентуют везде. Но на самом деле идея до сих пор не подкреплена землей ни с одной из сторон. И я на совещания по этому поводу больше не езжу», — заключил Вячеслав Заренков.
Поле на выселках
Основная проблема «братских» девелоперских проектов — в земле. В Петербурге Смольный предлагает реализовать проект в Колпинском районе. Это территория площадью 52 га в поселке Петро-Славянка на дороге на Металлострой, для земли пока нет документации по планировке и межеванию.По расчетам НИИПЦ Генплана Петербурга на участке можно разместить 400 тыс. м2 жилья, рассчитанных на 14,5 тысяч человек. При этом для того, чтобы обеспечить район детсадами, школами, дорогами и инженерной инфраструктурой необходимо, по предварительным подсчетам, 10,9 млрд рублей. Кто их вложит, не уточняется.
В 2014 году в комитете по строительству Петербурга заявляли, что участок будет выставлен на торги с обременением о передаче 10% квартир в собственность города. Теперь же рассматривается также вариант целевого выделения участка — это будет возможно, если проект признают стратегическим.
Участок этот у Вячеслава Заренкова энтузиазма не вызывает. «В Петербурге подобрали пятно в Металлострое, где лес и чистое поле и нет никаких коммуникаций. Разумеется, мы туда идти отказались. Я сказал и нашим чиновникам и белорусским, что готов и строить, и инвестировать, если они дадут нормальную землю», — заявил Вячеслав Заренков.
Не по нраву этот участок и белорусским властям, так что окончательное решение по выбору территории в Петербурге пока не принято. По информации Смольного, когда в июне 2015 года в Петербург приезжала минская делегация, ее членами «были подняты вопросы в отношении инженерной, транспортной обеспеченности, а также инвестиционной привлекательности территории, предложенной Петербургом». Окончательное решение планируют принять после того, как рассчитают финансовую модель проекта.
Пока же комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга предлагает дополнительную территорию, которая потенциально может стать «белорусской» — это участок площадью 1,69 га в Красногвардейском районе на Муринской дороге, здесь можно построить дом площадью 40,7 тыс. м2. Эту территорию Смольный также планировал продавать на торгах. Предполагалось, что победитель передаст 2,27 тыс. м2 обманутым дольщикам и еще 2,29 тыс м2 очередникам.
Минские теплицы
Не понравилась ГК «Эталон» и земля в Минске. По словам Заренкова в белорусской столице ему предложили «участок, застроенный старыми пятиэтажками». «Сказали — расселяйте и застраивайте. Но мы расселением не занимаемся», — посетовал он.Но, судя по всему, девелопер и правда не был на нескольких совещаниях. По информации Смольного, сейчас в Минске предлагается застроить участок площадью 10 га на улице Филимонова — квартал занят действующими теплицами, но окружен жилой застройкой.
На этом участке можно возвести около 200 тыс. м2 жилья, а также потребуется строительство школы, детского сада, торговой недвижимости и воссоздание исторической аллеи по Парниковой улице. Но тепличное хозяйство на участке действует: оборот Минского парниково-тепличного комбината — 5 т овощей в день. И вынос тепличного хозяйства предлагается осуществить за счет застройщика.
Но есть у территории и плюсы — на той же улице, в 700 метрах, «Газпром» строит свою белорусскую штаб-квартиру со 189-метровой башней.
Если говорить о рынке жилья Минска в целом — в белорусской столице каждый год вводится в 2-3 раза меньше жилья, чем в Петербурге. Однако, если сравнить коэффициент новых домов на одного жителя в обоих городах, получатся примерно одинаковые цифры — 0,5-0,6 м2 на горожанина.
В марте на MIPIM Смольный заключил с «Эталоном» договор о государственно-частном партнерстве при строительстве социальной инфраструктуры в проекте ЖК «Галактика» на Обводном канале. При этом, по словам Ирины Бабюк, часть соглашения касалась проекта в Белоруссии. Это первый пример подобного договора о ГЧП в условиях, когда строительство социальной инфраструктуры возложили на плечи застройщиков. Да и в целом Смольный заключал подобное соглашение всего раз — с ГК «Балтрос» в проекте «Славянка» в 2011 году. Возможно так власти пытаются подстегнуть ГК «Эталон» все же поучаствовать в «братском» проекте.
Непредсказуемый квартет
Сейчас в Петербурге есть только один по-настоящему национальный проект — район «Балтийская жемчужина» площадью 205 га, в который инвестируют китайские компании, на стройплощадках работают строители из Поднебесной. Соглашение о реализации этого проекта было подписано в 2004 году, и через 4 года начались продажи квартир в комплексе.Проекты симметричных петербургско-белорусских кварталов задумывались как раз 4 года назад.
«Основная проблема того, что проект все еще не запущен, в том, что частный инвестор хочет бизнес-проект, а для государственных органов это PR-проект, и в тоже время с социальным контекстом, — считает Михаил Виленский, эксперт Rusland SP. — Это сложно совместить, особенно учитывая четырехсторонние отношения: две администрации, инвестор и внешне назначенные подрядные компании. В результате получается крайне непредсказуемый квартет, и пока не ясно, кто им непосредственно будет дирижировать».
Председатель совета директоров группы компаний «Лидер Групп» Александр Рассудов также полагает, что это скорее политический проект, нежели реальная бизнес-инициатива — поскольку вложения непонятны, а последствия для инвесторов пока непредсказуемы.
«Петербургские застройщики подчас не могут договориться с местной властью по петербургским участкам, что уж говорить о проектах в соседнем государстве. Со своим уставом, как говорится, в чужой монастырь не ходят. Входить на белорусский рынок нужно, четко понимая правила игры и имея серьезную протекцию со стороны белорусского истеблишмента. Иначе застройщик будет носится с проектом как с писаной торбой и заниматься овощами, вместо того чтобы строить», — полагает Александр Рассудов.