Смольный предлагает застройщикам вкладываться в строительство жилья в Кронштадте, обещая, что покупателем квартир станет «Газпром»
Смольный переформатирует программу развития Кронштадта. От возведения социального жилья на острове Котлин за счет бюджета отказались. Участки под жилое строительство предложат инвесторам. Крупные строительные компании пока скептически относятся к планам чиновников.Без социального жилья
Председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга (КЭПиСП) Елена Ульянова сообщила «ДП», что объем финансирования программы Кронштадта сокращен с 15 млрд до 2,7 млрд рублей. «Изначально основная сумма предназначалась для строительства социального жилья. Планировалось, что квартиры будут предоставлять по программе «Молодежи — доступное жилье». После детальной проработки вопроса выяснилось, что при выдаче субсидии на покупку жилья обязать покупать квартиру в конкретном районе нельзя. Поэтому социального жилья там не будет, — заявила Елена Ульянова. — Из наших обязательств в программе остались строительство дорог, развязок, инженерная подготовка территорий».Новое жилье на острове Котлин будет строиться за счет инвесторов. «Уже есть достаточно много интересантов и на комплексное освоение территории, и на точечную застройку. Многие из них готовы взять участки по 2 — 5 га», — говорит глава КЭПиСП. На торги будут выставлены участки в 18 — м квартале Кронштадта (см. «Планы по развитию...»). Проект планировки на эту территорию площадью 65,5 га уже утвержден. Несмотря на значительную площадь, там можно построить только 35 тыс. м2 жилья — в этой части острова действует ограничение по высоте до 15 м. Кроме того, застройщикам предложат 43 га на территории «Парус» — это треугольник намыва, который образовался после строительства КАД в северной части острова. Здесь можно построить 165 тыс. м2 жилья. КГА подготовит проект планировки этой территории в 2016 году.
Главный инвестор
Без участия бюджетных средств планируется реализовать и самую амбициозную часть программы развития Кронштадта — намыв 200 га в акватории Финского залива.Сопоставимый по масштабу проект «Новый берег» по намыву 370 га новых земель в районе Сестрорецка предусматривает строительство 3,5 млн м2 недвижимости, из них 2 млн м2 жилья. Чиновники ведут переговоры по участию в программе с «Газпромом». Их аргумент в пользу этого сотрудничества — после завершения строительства «Лахта Центра» сотрудникам газовой компании понадобится качественное жилье неподалеку от головного офиса. Участие структур «Газпрома» в одном из проектов в Кронштадте — вопрос уже решенный. В комитете по инвестициям подтвердили «ДП», что «дочка» газового холдинга «Газпром трансгаз Санкт — Петербург» профинансирует проект Русского географического общества по созданию музея подводных артефактов в Петровском доке Кронштадта. Ранее этот объект принадлежал Министерству обороны РФ. Параметры проекта не разглашают до получения согласований от КГИОП. В «Газпроме» вчера не успели прокомментировать свои планы.
Интересанты есть и на другие бывшие военные городки, переданные Петербургу в 2013 году. По словам Елены Ульяновой, «Ленфильм» присматривает один из военных городков на ул. Зосимова для размещения своих производственных цехов и павильонов. «Для них интерес представляет и участок, прилегающий к Финскому заливу, где очень удобно размещать временные павильоны для съемок», — пояснила она.
Помимо этого КЭПиСП подыскивает места для развития деловых зон на острове. «Первая перспективная деловая зона для логистических и сервисных компаний привязана к порту Бронка. Кроме того, в Кронштадте есть участок площадью 65 га, пригодный для размещения производственных мощностей. Здесь мы хотим сделать акцент на пищевое или другое безопасное и экологически чистое производство», — пояснила Елена Ульянова.
Рынок на нуле
Это уже не первая попытка оживить Кронштадт. Ранее крупные проекты — по строительству военного учебного центра и по переносу Адмиралтейских верфей — так и не реализовались. Рынок недвижимости Кронштадта крайне неактивен. По данным ГК «УНИСТО Петросталь», на него приходится не более 1 — 2% общего спроса на жилье в городе. Сейчас на всем острове не действует ни одного разрешения на строительство. Последнее было выдано в 2013 году ГК «КВС» — в 2015 году застройщик достроил ЖК «Амазонка» и продал в нем почти все квартиры. Цены на квартиры в Кронштадте ниже, чем в других районах города. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на острове формируют местные жители, а также те, кому не хватает на жилье в городе.В коммерческой недвижимости активность тоже близка к нулю. По данным STEP, в 2008 году сдано офисное здание (1 тыс. м2), которое построила для себя компания «Моби Дик», в 2010 году построен завод на Кронштадтском шоссе (20,1 тыс. м2) концерна «Пять звезд». На этом все: ни одного нового торгового комплекса или гостинцы за последние годы в Кронштадте не появилось.
Тесно для больших
«Мы остаемся единственным инвестором, реализовавшим жилой проект в Кронштадте за последние 15 лет», — напоминает гендиректор ГК «КВС» Сергей Ярошенко, называя район «перспективным и недооцененным». Кроме жилого комплекса КВС на острове был построен только один жилой дом для социальных нужд. Сергей Ярошенко говорит, что, если цена участков под продажу будет адекватной, компания готова взяться за новые проекты. «Можно прогнозировать увеличение спроса на жилье здесь в связи со всплеском деловой активности в близлежащих районах», — полагает он.Но большинство коллег его оптимизм не разделяют и не берутся комментировать планы по развитию острова, просто потому, что не знакомы с рынком и не рассматривают его для инвестиций.
«Предложение города вряд ли вызовет ажиотаж со стороны петербургских застройщиков. Кронштадт — не конкурент ни районам Петербурга, ни Девяткино, где есть метро», — уверен председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов. По его словам, участки могут быть интересны тем, кто готов подождать 5 — 10 лет, пока привлекательность земли повысится — с окончанием строительства порта Бронка и «Лахта Центра».
«Сильного увеличения спроса за счет «Лахта Центра» и Бронки ожидать не приходится, — не согласен вице — президент по развитию холдинга RBI Николай Князев, — целевая группа «Лахта Центра» предпочтет скорее Петроградский или Приморский районы, а для работников Бронки больше подходит предложение Ломоносовского или Петродворцового районов». По его словам, для RBI это не приоритетное направление из — за низкой маржинальности потенциальных проектов.
В «Группе ЛСР» полагают, что единственным стимулом для покупки жилья на острове может быть цена. Директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо — Западе Юлия Ружицкая отмечает, что объем планируемого нового строительства в Кронштадте соответствует спросу, но ЛСР на остров идти не планирует, поскольку ориентируется на покупку участков под строительство не менее 300 тыс. м2. В «Главстрое — СПб» также говорят, что предлагаемые участки слишком малы для компании. «Инвесторами вряд ли станут крупные игроки рынка, вероятно, это будут средние и небольшие застройщики, возможно, даже генподрядные организации. На данных участках, скорее всего, будет возведено жилье экономкласса», — подтверждает тенденцию Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP.
У Минобороны был план создать в Кронштадте учебно — научный центр ВМФ. Тогда военные городки острова были бы восстановлены. Но министерство выбрало другой путь — передало неиспользуемое имущество в Кронштадте в казну Петербурга. Это в основном памятники архитектуры, которые трудно приспособить под современное использование. Чтобы инвесторы пришли на новые территории острова, нужен стратегический план его развития. Один из путей — ГЧП. Нельзя допустить, чтобы имущество Кронштадта нарезали на мелкие кусочки. Эффективен будет только комплексный проект.
Юрий Саулиди
председатель совета директоров логистической группы «Адмирал»
Планы развития Петербурга, и Кронштадта в частности, так часто меняются, что нет никакой уверенности в том, что предполагаемая схема будет окончательной. В связи с этим риски входа на такую удаленную территорию явно повышены: возможны логистические проблемы и проблемы комплексного развития территории. Поэтому высокого спроса со стороны инвесторов ожидать не приходится. Ввод в эксплуатацию Бронки сможет немного простимулировать спрос на жилье в Кронштадте, но ведь Приморский район также предлагает вполне доступное по цене жилье, а по уровню комфорта значительно выше.Арсений Васильев
генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»