В России с 1 октября остановлена регистрация сделок между застройщиками и дольщиками

Ужесточение требований к страховщикам парализовало строительный рынок. За 2 недели в Петербурге не зарегистрирован ни один договор долевого участия. Заморожено около 2,5 млрд рублей.

Уже 2 недели в Петербурге Росреестр не регистрирует сделки с недвижимостью по договорам долевого участия (ДДУ). Причиной паралича стали поправки в ФЗ №214 «О долевом строительстве», вступившие в силу 1 октября. Они ужесточили требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Новым требованиям соответствуют лишь 18 страховщиков России. Но большинство из них отказываются страховать строителей, опасаясь высоких рисков этого рынка. У строителей осталось два пути: или идти за дорогими банковскими гарантиями, или вступать в НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС), бизнес которого связывают с депутатом Госдумы Александром Хинштейном (он и вносил поправки об ужесточении страхования застройщиков).
Петербургские строители вступать в ОВС отказываются и нести деньги в банки не спешат. Они предлагают создать альтернативную структуру — государственную корпорацию «Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве». Проект закона на днях отправлен в Минстрой РФ.

Правовой паралич

Строители воспринимают все происходящее как катастрофу. Потери в виде задержанных платежей дольщиков они оценивают в 2,5 млрд рублей.
«Ежемесячно в городе регистрируются сделки по ДДУ на сумму более 5 млрд рублей. Так что ущерб за 2 недели простоя мы оцениваем в 2,5 млрд рублей. Ситуация патовая. Настоящий правовой паралич», — говорит гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов. «Рынок на ушах. И неясно, как эта ситуация может разрешиться. Если она затянется, последствия будут катастрофические. Ведь застройщики не могут распоряжаться деньгами от проданных квартир. А значит, не могут дальше строить», — говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер. «Запаса финансовой прочности рынку хватит максимум на 2 — 3 месяца», — переживает председатель совета директоров «Лидер Групп» Александр Рассудов. «Мы работаем по схеме ЖСК, которая не требует обязательного страхования. Но озабочены происходящим. Нет гарантии, что мы не столкнемся с такой же ситуацией», — говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
В Росреестре дать прогноз о сроках возобновления регистрации договоров затруднились.

Риски страховщиков

По экспертным оценкам, сегодня страховкой обеспечены почти 25% ДДУ в стране. За прошлый год страховщики собрали на этом рынке около 5 млрд рублей (из них около 7% — в Петербурге), застраховав риски на 685 млрд рублей.
Новые требования Банка России к страховщикам были включены в ФЗ №214 и вступили в силу 1 октября. Компаниям в 4 раза, до 1 млрд рублей, повысили минимальный размер собственных средств и установили страховой лимит в 300 млн рублей на компанию, что соответствует нескольким десяткам квартир.
Новым требованиям соответствуют лишь 18 страховых компаний — хотя еще в начале года их было 40. Причем 14 фирм, оставшихся в реестре ЦБ, никогда не страховали ответственность застройщиков по ДДУ и не собираются это делать.
«Строительный рынок очень зависит от макроэкономической ситуации. При падении спроса трудности могут возникнуть сразу у многих компаний. А страховщик должен будет выплатить возмещение людям независимо от причин банкротства застройщика. Риск очень высок», — говорит Денис Зенка из «АльфаСтрахования».
«Огромный объем обязательств строителей перед дольщиками предполагает серьезную перестраховочную защиту. Но ее нет. Меж тем стоимость крупного жилого комплекса — несколько миллиардов рублей. Такой объем ответственности без перестрахования даже крупные страховщики не смогут принять на собственные плечи», — предупреждает Виталий Овсянников из Северо — Западного дивизиона «Ренессанс страхования».

Лобби конкурентов

В сложившейся ситуации у строителей есть два пути, определенных законом: или брать банковскую гарантию, которая обойдется в 3 — 4% от стоимости квартиры (для сравнения: ставка страховщиков — 0,15 — 0,4%), или вступать в ОВС, где средний тариф — 1%.
Банковское сообщество, постоянно конкурирующее со строителями за деньги инвесторов, от происходящего будет в выигрыше. «Привлеченные от дольщиков средства строители сейчас кладут в банки, на аккредитив. Эти деньги заморожены только для строителей, а банки могут ими распоряжаться», — добавляет гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.
С ОВС тоже не все просто. Это некоммерческое объединение было создано крупными российскими компаниями летом 2013 года. Однако его связывают с депутатом Александром Хинштейном, который возглавляет рабочую группу партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков. Он же вносил поправки об ужесточении требований к страховщикам.
Сейчас в ОВС 176 компаний из 33 регионов. Строителей из Петербурга в их числе нет. «Членский взнос в эту структуру — 1 млн рублей. И все ее участники несут солидарную ответственность за коллег. А отвечать своими деньгами перед дольщиками в других регионах не хотелось бы», — пояснил Александр Рассудов.
«Не исключаю, что эта история затеяна ради пополнения рядов, а значит, и бюджета ОВС. Но остановить целый строительный рынок с годовым оборотом 3 трлн рублей ради того, чтобы отдельные депутаты обогатились, — это очень цинично», — считает один из участников рынка.
Кроме того, по его словам, ОВС может обанкротиться вслед за кем — нибудь из своих крупных резидентов. «А поскольку это некоммерческое партнерство, то государство вытягивать его из банкротства не будет», — уверен собеседник «ДП».
Александр Хинштейн заявил «ДП», что бизнесом не занимается и равноудален от всех российских застройщиков. «Проблемы с перестраховкой возникли у 15% строителей. Пусть вступают в ОВС. Взнос туда равен стоимости 10 м2 жилья в Петербурге. Если нет таких денег, может, стоит заняться другим бизнесом?» — говорит депутат.
Хинштейн подчеркнул, что задача власти — максимально защитить людей в кризис. «Число обманутых дольщиков с начала года выросло на 20%. Многие строители кризис не переживут. А страховщики при прежних условиях защиту людям не гарантировали. Мы предвосхитили проблему. Это лучше, чем ее расхлебывать», — заключил он.

Нужен мораторий

Строители говорят, что нужен мораторий на поправки в ФЗ №214.
«Их пропихнули через Думу за неделю до каникул. Никто не успел подумать о последствиях. Нужен мораторий месяцев на шесть», — считает Алексей Белоусов, ратующий за создание госкорпорации «Агентство по страхованию рисков при участии в строительстве». Там будет фонд страхования, куда все застройщики будут перечислять единый взнос для страхования рисков неисполнения своих обязательств. «Проект федерального закона отправлен в Минстрой РФ на рецензию», — сообщил он.
По мнению Александра Хинштейна, санатором проблемных объектов с полномочиями перестраховки могло бы также выступить создаваемое сейчас Агентство жилищного развития.

***

Власти все время преподносят сюрпризы. Сначала мы полгода бьемся, чтобы получить 150 — 200 рублей экономии на условном 1 м2 и считаем это своей большой заслугой. И тут принимают новый закон, нам говорят: ну, у вас всего на 5% подрастет себестоимость строительства за счет нововведений в страховании. И все это только потому, что они выбрали таких страховщиков, которые не хотят иметь программы по страхованию строительства. И вот мы снова начинаем придумывать, где еще выгадать, как еще снизить свои затраты.

Серьезные компании не страхуют ответственность застройщиков перед дольщиками из — за непрозрачности многих девелоперов. Законодательство дает застройщикам выбор: приобретение банковской гарантии или заключение договора страхования. Ставка страхования — 0,15% от суммы ответственности, а стоимость банковской гарантии — до 4%. Разница в цене в десятки раз провоцирует создание финансовых пирамид. Мы это уже проходили в ОСАГО, сейчас то же самое видим в страховании ответственности туроператоров.
Только мы привыкли, что из — за изменений в законодательстве по грузоперевозкам стоимость щебня и асфальта осенью выросла в 2 раза, и вот теперь еще поправки о страховании договоров. Страховать договоры не у кого, из — за этого мы не можем получить деньги дольщиков, так как не выполняется главное условие регистрации договоров в Росреестре — нет страховки. В результате средств у нас стало меньше, и трудно стало работать. Но я надеюсь, что скоро вопрос будет урегулирован.
Авторы: Наталья Ковтун, Ольга Мягченко, Елена Зборовская
Источник: газета «Деловой Петербург» №169 (4361), стр 6-7