С января сделки с недвижимостью будут облагаться налогом по новой схеме. Если продавец квартиры укажет в договоре заниженную стоимость, то налог придется платить с актуальной кадастровой цены, а это уже не символические деньги, как было раньше. Нововведения затронут интересы и тех, кто покупает жилье в новостройках с целью перепродажи.
Впрочем, для таких инвесторов обходные варианты остались.
Поправки в Налоговый кодекс РФ были приняты Госдумой и подписаны президентом еще в 2014 году. Но участникам рынка дали год, чтобы подготовиться к новым правилам игры.
Как есть
Сегодня схема налогообложения сделок с жильем выглядит следующим образом. Если вы распоряжаетесь квартирой меньше трех лет, то, продавая ее, должны заплатить налог — 13% с дохода. При этом есть опции и льготы, которые позволяют платить 13% не со всей стоимости квартиры. Допустим, пару лет назад вы приобрели помещение за 4 млн рублей, а теперь продаете за 4,5 млн. В этом случае вы вправе заплатить налог только с 500 000 рублей чистого заработка (то есть ваш платеж составит 65 000 рублей). Правда, вы должны документально подтвердить свои затраты по первой сделке — представить платежки двухлетней давности, договор и так далее.
Если вы не можете подтвердить расходы, или же вы вообще не покупали эту квартиру (а, например, приватизировали старое семейное жилье), то можете воспользоваться другой льготой — вычетом в размере миллиона рублей. Иными словами, принцип такой: продал квартиру, которой владеешь менее трех лет, за 4 млн рублей — налог достаточно заплатить с трех. А если в договоре, который идет на регистрацию, указана цена 1 млн рублей, значит, платить налоги вообще не нужно.
Этим до сих пор пользовались многие продавцы, чтобы ничего не платить государству. Даже продавая большую квартиру (с реальной ценой, например, 7 млн рублей), граждане указывали в договоре только 1 млн, а остальные деньги принимали под расписку — в ней говорилось, например, что 6 млн рублей — это стоимость произведенных в квартире улучшений.
Как будет
С нового года ситуация изменится. Во-первых, срок владения квартирой, в течение которого сделки будут облагаться 13%-м налогом, увеличится с трех лет до пяти. Правда, законом предусмотрены исключения. Трехлетний срок продолжит действовать, например, для жилья, которое было приватизировано, получено в наследство и в дар. Также власти конкретного региона имеют право сократить и даже обнулить указанный срок для отдельных категорий горожан (допустим, малоимущих), если примут соответствующий местный закон.
Вторая важнейшая новация: если продавец укажет в договоре заниженную цену квартиры, то налог придется платить с суммы не менее 70% от кадастровой стоимости (и это будет минимально возможная ставка). Сейчас по всей стране идет переоценка недвижимости. В Петербурге кадастровая стоимость уже актуализирована с рыночными ценами.
Оцени свою квартиру
Совсем недавно специалисты городского ГУП «ГУИОН» провели (по заказу Смольного) переоценку кадастровой стоимости двух миллионов петербургских квартир. Результаты утверждены приказом главы Комитета имущественных отношений № 59.
Предыдущая оценка проводилась в 2012 году, но тогда стоимость объектов определяли без учета местоположения (фактически оценивалось только состояние домов), и цифры получились весьма странные. Например, двухкомнатная квартира в Колпино могла стоить столько же, сколько и «двушка«в центре города. В этом году оценщики использовали сравнительный подход. Были использованы данные профильных интернет-сайтов, где размещаются предложения о продаже жилья.
В среднем по городу кадастровая стоимость квартир возросла более чем в 1,6 раза.
Ознакомиться с результатами оценки можно на сайте Комитета имущественных отношений — если найти свой адрес в приложениях к приказу № 59. Приложения размещены по следующему электронному адресу http://www.commim.spb.ru/about/novosti/detail?id=3981 (обширная таблица закачивается в формате xml).
Полмиллиона налога
Немало людей может, наверняка, посчитать, что их квартиры даже переоценены. Например, «двушка» площадью 65 кв.м на Рыбацком пр., 17 (дом сдан четыре года назад) оценена в почти в 6,5 млн рублей. Между тем, есть предложение о покупке жилья в этом доме и по более низкой цене.
Согласно новым правилам, если вы решите занизить цену при продаже такой квартиры, находящейся в собственности менее пяти лет, (например, укажете в договоре пресловутый миллион рублей), то вас обяжут заплатить налог 13% с 0,7 части от кадастровой цены, то есть в описанном выше случае — с 4,55 млн рублей. Таким образом, необходимая сумма налогового бремени составляет 591 500 рублей.
Правда, здесь нужно учитывать, что льготы пока никто не отменял. И если вы, например, подтвердите, что пару лет назад купили такую «двушку» за 6 млн рублей, и теперь продаете ее за те же 6 млн, получится, вы ничего не заработали и платить налог нет необходимости. Но если по документам вы купили эту квартиру за 2 млн рублей, а по документам, продаете за 3 млн, то налог вам все равно посчитают как разницу между 2 млн рублей и 4,55 млн (то есть c cуммы, равной 70% от кадастровой цены).
Регистрационный бум
Другой важнейший момент в нововведениях: описанные правила будут применяться только в отношении квартир, приобретенных в собственность после 31 декабря 2015 года. Если вы купите и зарегистрируете квартиру прямо сейчас, и захотите перепродать ее следующей весной, то на вас новые правила не будут распространяться. Учитывая этот момент, многие эксперты предрекают регистрационный ажиотаж в конце года. Это актуально и для первичного рынка жилья, особенно для тех дольщиков, чьи объекты в данный момент проходят сдачу. Многие новоселы, наверняка, постараются не затягивать с регистрацией собственности: а вдруг вскоре придется перепродать квартиру, а значит, еще можно будет воспользоваться старыми «лазейками».
Впрочем, с рынком новостроек ситуация и без того неоднозначная. Разрабатывая новые правила, чиновники подчеркивали, что новации направлены на борьбу со спекулянтами. Но основная доля частных инвесторов, которые промышляют перепродажей квартир в новостройках, вовсе не попадает в поле зрение налоговой службы. Такие граждане обычно заключают договор на начальном этапе строительства и перепродают будущую квартиру (по переуступке), когда объект уже построен, но квартиры еще не переданы по актам — то есть еще до оформления собственности. По закону они должны заплатить налог и в данной ситуации (если продали помещение дороже, чем купили), но спекулянты всегда надеялись на то, что налоговая служба попросту не узнает о сделке. Федеральная налоговая служба пока не проверяет целенаправленно регистрацию договоров на первичном рынке, что подтверждают и опрошенные нами юристы. Впрочем, ситуация может измениться.
Раньше, когда большинство компаний продавали жилье в новостройках по предварительным договорам (которые не подлежат регистрации), у налоговиков вообще не было шансов узнать о переуступке. Но сейчас большинство добросовестных застройщиков продает жилье по договорам долевого участия (ДДУ), а такие договоры требуют обязательной регистрации. Если гражданин хочет перепродать будущую квартиру до регистрации собственности, он должен заключить с покупателем договор цессии, а этот договор также подлежит визированию в Росреестре. Если же сведения отражены в государственной реестрах, то у налоговой службы появляется возможность узнать о сделке — было бы желание.
Игра на понижение
Если вы заключила договор с застройщиком на этапе заливки фундамента и заплатили, например, за будущую квартиру 3 млн рублей, а в момент завершения стройки перепродали помещение (по договору цессии) за 4 млн рублей и не задекларировали доход, то вы в любом случае попадаете в зону риска.
Другое дело, что многие обыватели используют схему с отражением в договоре заниженной цены, как это происходит на вторичном рынке. В договоре цессии стороны прописывают ту же цену, что и в договоре долевого участия (следовательно, доход не возникает и платить налог не нужно), а разницу передают под расписку. Но в такой ситуации появляются риски другого рода. Причем для обеих сторон. Например, по договору вы продали будущую квартиру за 4 млн рублей, а еще миллион получили под расписку. Но на каком основании вам переданы эти деньги? Произвести улучшения в несуществующей квартире вы не могли, а если деньги приняты без оснований, то ничто не мешает покупателю потребовать их обратно. В общем, нюансов довольно много. Впрочем, профессиональных инвесторов эти риски, разумеется , не отпугивают.
Зато спекулятивным покупкам сейчас препятствует экономическая ситуация. На дворе — кризис. Цены на квартиры, по меньшей мере, не растут (а с учетом акций и спецпредложений так и вовсе падают). Доля инвестиционных сделок в данной ситуации сокращается и без всяких законодательных инициатив. К тому же во время кризиса даже многие профессиональные спекулянты опасаются вкладывать деньги в стройку на самом раннем этапе.
Кстати, в Интернете сейчас активно обсуждаются и другие обходные варианты, которые оставляет новый закон. Например, вы купите квартиру уже после нового года, но не захотите, чтобы на вас распространялся новый пятилетний срок налогообложения. Один из вариантов: сразу после сделки уступить квартиру в дар близкому родственнику, а для квартир, полученных в дар, сохраняется, как отмечалось выше, прежний трехлетний срок. Впрочем, вряд ли подобные хитрости станут массовыми.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group:
У покупателей помещений в новостройках еще есть возможность успеть зарегистрировать свое право собственности до нового года. В этом случае на них не будут распространяться новые правила, поскольку в соответствии с Федеральным законом № 382-ФЗ норма о пятилетнем сроке владения недвижимостью применяется только в отношении объектов, приобретенных в собственность физических лиц после 1 января 2016 года. Соответствующие разъяснения были даны и Министерством финансов России.
Трехлетний период владения сохраняется также для приватизированных объектов недвижимости, полученных по наследству, по договорам дарения от членов семьи или близких родственников или по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимости и размер понижающего коэффициента 0,7, который используется для расчета налога в случае продажи объекта по цене ниже 70% кадастровой стоимости
Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
К сожалению, порядок расчета налога через кадастровую стоимость имеет множество изъянов. Есть помещения, явно недооцененные, а есть переоцененные. Получается средняя температура по больнице.
К тому же схема кадастровой оценки достаточно дорогая. Цифры нужно актуализировать не реже чем раз в 2 года. Лучше бы депутаты подумали о том, как сделать невыгодным и невозможным занижение цены покупки в договоре купли-продажи недвижимости. В большинстве стран Европы занижение стоимости, сделанное для ухода от налогов, является преступлением и строго называется. У нас же большинство сделок, если продавец владеет объектом менее трех лет, происходит по сумме не более 1 млн рублей. В таком случае никаких налогов платить не надо. Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: расторгнуть договор под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится.
Если цена в договоре будет указана реальная, рыночная, то с указанной в сделке цены в дальнейшем и нужно взымать налог. Существующих владельцев нужно продолжать рассчитывать по старому методу — оценка по инвентаризационной стоимости, проиндексированная на коэффициент-дефлятор.
В целом к этой инициативе депутатов я отношусь отрицательно. Она еще раз подтверждает хаотичность и необдуманность методики кадастровой стоимости и вносит сумбур и напряженность в деятельность оценочных компаний.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Кватиры в строящихся домах»