С первого октября любой граждан сможет объявить себя банкротом, если не в состоянии рассчитаться с долгом свыше 500 000 рублей. Это может повлиять и на рынок недвижимости. Банки станут менее охотно давать кредиты, не обеспеченные залогом. Возникнут и новые риски для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке.
Президент РФ еще в декабре 2014 года подписал поправки в закон о несостоятельности (банкротстве). Они должны были вступить в силу 1 июля. Однако в июне Госдума оперативно внесла поправки в закон и отложила его вступление в силу до 1 октября. Помимо сдвига сроков, депутаты одобрили и другие принципиальные изменения. До этого предполагалось, что заниматься делами о банкротстве физических лиц будут районные суды, однако многие эксперты сомневались в том, что судьи общей юрисдикции справятся с этой категорией дел. В итоге власть решила отнести такие дела к компетенции арбитражных судов, которые уже набили руку на банкротстве компаний.
Банкроты — частники
Во многих зарубежных странах практика банкротства граждан давно существует. Разрабатывая закон, депутаты говорили о том, что он нужен, прежде всего, юридически неграмотным заемщикам, которые погрязли в долгах и долгие годы живут под натиском кредиторов. Теперь у них появилась законная возможность списать задолженность, которую нереально погасить.
Впрочем, в новом законе есть и немало подводных камней.Депутаты предполагают, что, в частности, им воспользуются граждане, пострадавшие от деятельности микрофинансовых компаний. Эти фирмы дают сегодня кредиты без справок и поручительств на сумму до 1,5 млн рублей — под гигантские проценты. Допустив хотя бы одну просрочку, человек может наглухо увязнуть в долгах. Затем к нему приходят приставы, которые вправе арестовать имущество должника и выставить на торги (неприкосновенно только незаложенное единственное жилье и предметы обихода). Но даже если заемщик продаст автомобиль или загородный участок, он не всегда сможет расплатиться.
А если кредит был выдан под залог квартиры, человек рискует лишиться и этого имущества, даже если квартира является единственным жилищем. По данному поводу уже высказывался Конституционный суд, поддержав залоговых кредиторов.
Судебная развилка
Теперь горе-заемщики смогут воспользоваться новым законом о банкротстве. Если гражданин понимает, что не в силах вернуть долг, который превышает полмиллиона рублей (изначально депутаты хотели установить планку 50 000 рублей, но затем посчитали, что желающих воспользоваться новой опцией будет слишком много), то он может после 1 октября подать в арбитраж иск о признании себя несостоятельным должником. После того, как суд запустит процедуру банкротства, начисление штрафов, пени и процентов по долговым обязательствам будет заморожено. А далее возникнут варианты.
Если, например, суд видит, что у гражданина есть стабильный доход и тот в силах погасить фиксированную сумму долга за 3 года, арбитраж может предоставить рассрочку — после того, как с кредиторами будет согласован график выплат. Но если сумма задолженности чересчур велика, а стабильного заработка нет, все обернется распродажей имущества. Суд назначает финансового управляющего (его услуги оплачивает либо сам должник, либо заинтересованный кредитор). Тот проводит инвентаризацию имущества и формирует так называемую конкурсную массу. Сюда включают недвижимость, предметы роскоши, движимое имущество (за исключением предметов личного обихода стоимостью не более 10 000 рублей). Единственное жилье, если оно не обременено залогом-ипотекой, под взыскание не попадает.
Представим себе ситуацию: вы задолжали 3 млн рублей, и при этом владеете квартирой (не обремененной залогом), иномаркой и загородным участком. Финансовый управляющий выставит на торги машину и земельный надел. За них, например, удастся выручить 2 млн рублей. Если квартира — ваше единственное жилье, то кредиторы не смогут на нее претендовать. В итоге вы погасите 2 млн рублей долга, а еще один миллион вам спишут. Но при этом закон накладывает на банкротов существенные ограничения (см. мнения экспертов).
Риски обмана
Каждый случай банкротства индивидуален. Много сложностей возникает, если должник состоит в браке. Тогда нужно разбираться, какое имущество находится в общей собственности мужа и жены. Если супруга выступала поручителем по кредиту, то она автоматически отвечает и своей долей. Но если даже она не выступала поручителем, это не избавляет семью от ответственности. Закон позволяет кредиторам требовать принудительного раздела имущества и добиваться этого через приставов.
Важный момент: не только должник может подать иск о признании себя банкротом. Это может сделать и кредитор, у которого будет решение суда о взыскании полумиллионного долга, не исполненное в течение трех месяцев (в этом случае именно кредитор оплачивает услуги финансового управляющего).
Есть опасения, что новым законом воспользуются мошенники, чтобы списать долги и выйти сухими из воды. Но здесь есть другой важный аспект. Если обнаружится, что незадолго до банкротства гражданин распродавал имущество, да к тому же по низким ценам, или раздаривал свои активы родственникам, то подобные договоры могут быть оспорены в судебном порядке. Срок давности составляет от года до трех лет в зависимости от ситуации. А если должник совершал какие-либо сделки на сумму свыше 5000 рублей после того, как суд назначил финансового управляющего, то они автоматически считаются ничтожными.
Это, конечно, чревато новыми рисками для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке. Допустим, вы купите квартиру по привлекательной цене, а позднее выяснится, что бывший владелец на момент сделки уже потребовал признать себя банкротом. Вас могут попросить вернуть имущество. Чтобы избежать проблем, стоит проверять по открытым судебным базам, не замешан ли продавец жилья в банкротных делах. Ради безопасности не стоит также указывать в договоре заниженную цену (а часть денег передавать потом под расписку, что часто делается).
Фиктивные долги
«Банки получат реальную возможность возвращать в конкурсную массу и реализовывать имущество, которое граждане пытались скрыть, переписать на родственников и т.д.», — подтверждают юристы Rightmark group. Правда, мошенники могут применить другую схему, которую нередко используют недобросовестные фирмы. Те создают искусственную задолженность перед родственными структурами. Например, гражданин должен банку 1 млн рублей. А в ходе банкротства он предъявляет в суде договор займа, заключенный с соседом: дескать, ему он должен вообще 10 млн рублей. Доход же от реализованного имущества должен делиться пропорционально требованиям кредиторам. То есть от продажи квартир, участков и т.д. банк получит только десятую часть, а основную долю заберет сосед, который может быть в сговоре с должником. Исключения составляют только те требования, которые обеспечены залогом (ипотекой).
Стабильная ипотека
Для ипотечных заемщиков, которые брали рублевые кредиты, новый закон принципиально ничего не меняет. Если гражданин не гасит кредит, банк сможет в обычном порядке обратиться в суд и потребовать обратить взыскание на заложенную квартиру ( неважно, будет ли это происходить в рамках дела о банкротстве). Принудительно реализовав имущество на торгах, банк заберет остаток долга, остальные деньги будут возвращены гражданину. Есть, конечно, варианты и досудебного урегулирования спора. Главное — стоимости квартиры обычно хватает, чтобы рассчитаться с банком. Зато новый закон может помочь валютным заемщикам. После того, как рубль упал, многие из них не в состоянии возвращать кредиты. И даже если продать квартиру на торгах, ее актуальной рублевой стоимости может не хватить, чтобы полностью погасить долг. В этом случае — банкротство может быть выходом, чтобы списать остаток ссуды.
Подчеркнем: если квартира находится в залоге банка, ее могут забрать даже в том случае, если это единственное жилье.
Банкротный прогноз
Эксперты уже начали гадать, сколько граждан в обозримом будущем решат воспользоваться новым законом. Например, по прогнозам специалистов Российской академии народного хозяйства при президенте РФ, уже осенью подать иски о признании себя банкротами могут 2,25 млн россиян (такие цифры приводила «Российская газета»). По данным Центробанка, озвученным еще летом, общий объем просроченных гражданами кредитов в стране уже достиг триллиона рублей. Основная часть просрочки (свыше 87%) приходится на долю потребительских кредитов. Доля ипотеки составляет менее 4%. Порядка 8% просрочки приходится на автокредиты.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Игорь Шкляр, директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка
-Возможно, главным изменением на первом этапе будет отказ от кредитования лиц, находящихся в текущей процедуре банкротства, а также повышенные требования к гражданам, уже имевшим опыт банкротства. В целом мы ожидаем постепенного снижения интереса должников к инициированию процедуры банкротства — ведь оно связано с ограничением целого ряда прав. Предусмотрена процедура оспаривания сделок заемщика — должники не смогут незаконно переоформить имущество на третьих лиц. В течение пяти лет после признания банкротом гражданин не вправе заключать договор займа без обязательного упоминания факта банкротства. Признанные банкротами физические лица не смогут в течение 3 лет занимать управляющие должности в компаниях. За сокрытие имущества, а также за преднамеренное банкротство предусмотрена уголовная ответственность до 6 лет лишения свободы. Лицо, признанное банкротом, до даты прекращения производства по делу о банкротстве, не может выезжать заграницу.
Алексей Комаров, нотариус Санкт-Петербургской нотариальной палаты
-В свете нового закона вырастают риски тех граждан и компаний, которые дают деньги в долг без залогового обеспечения. В случае банкротства должника они рискуют попасть в общую очередь кредиторов, где шансы на возврат денег крайне малы. Предусмотрительные кредиторы станут требовать передачи в залог движимого и недвижимого имущества. В этом случае возникнет преимущественное право перед другими кредиторами на получение возмещения от реализации заложенных объектов.
Если с недвижимостью практика в целом устоялось (обременение должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре), то залог движимого имущества вызывает куда больше вопросов. Такое обременение можно оформить у нотариуса. Если кредитор (по заключенному обязательству после первого февраля 2015 года) не внес данные в реестр залогов, то при обращении взыскания по обязательству у него перед другими кредиторами никаких преимущественных прав не возникает.
Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО
-Опасения по поводу того, что закон скажется на рынке недвижимости, преувеличены. Наибольшие риски несут банки по потребительским кредитам, не обеспеченным залогом. Поскольку в случае признания гражданина банкротом и при отсутствии у него ликвидного имущества, банк лишается возможности вернуть денежные средства.
Здесь, конечно, могут быть злоупотребления со стороны граждан. Поэтому банки будут более тщательно подходить к выдаче потребительских кредитов, в результате чего возможно сокращение беззалоговых займов.
Что касается ипотечного рынка, то здесь в целом сохраняется баланс интересов банков и заемщиков. Разве что граждане-банкроты, у которых отсутствует иное имущество и денежные средства, смогут освободиться от уплаты процентов по кредиту.
Риски при совершении сделок на вторичном рынке, связанные с их оспариванием, при должной осмотрительности можно также исключить. Поскольку для признания сделки недействительной, на момент ее совершения должник должен отвечать признакам неплатежеспособности (исполнительные производства, непогашенные кредиты, судебные решения), либо это должна быть сделка с ближайшими родственниками с целью сокрытия имущества.
Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах»