В Петербурге и пригородах заявлено свыше 50 проектов, в которых застройщики возводят таун-хаузы (то есть блокированные дома на несколько секций, в каждую из которых предусмотрен отдельный вход с улицы). Однако такой формат жилья вызывает немало конфликтов и споров.
Некоторые проекты и вовсе оказались в правовом вакууме. Покупать жилье в них сегодня довольно рискованно.Без соседей и с лужайкой
Жить в таун-хаузе несравнимо комфортней, чем в многоквартирном доме. Нет соседей ни сверху, ни снизу. При этом , как правило, есть собственная лужайка и парковочные места. Да и цены на подобное жилье ниже, чем на отдельные коттеджи. Ведь одно дело — построить на участке односемейный особняк, другое — втиснуть блокированный дом на 10 двух или трехэтажных секций.По данным аналитиков, таун-хаузы сейчас предлагают в 52 проектах. Суммарно в них — около 7200 секций. Только за последнее полугодие на рынке появилось девять новых проектов. К началу августа в продаже остаются не менее 3300 секций.
Впрочем, с подсчетом таким объектов не очень просто. Некоторые девелоперы позиционируют секции в таун-хаузе как многоуровневые квартиры, считая, что таким образом их легче продавать (пример: компания «Ленстройград», которая строит ЖК «Счастье» в Федоровском).
Несуществующий формат
В нормативных актах понятия «таун-хауз«вообще не существует. Есть, например, блокированные дома, описание которых содержится в Градостроительном кодексе. Это дома высотой не более трех этажей, состоящие максимум из десяти блоков (секций). Каждая предназначена для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседними блоками, собственный участок не менее 1,5 соток, а также выход на территорию общего пользования. В Генплане Петербурга предусмотрены зоны малоэтажной блокированной застройки, где допустимо возводить такие дома, вЛенинградской области подобные проекты тоже успешно реализуют там, где допустима малоэтажная застройка.Но главный вопрос, который будоражит рынок последние годы: можно ли возводить таун-хаузы на участках с разрешенным видом использования — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)? В некоторых случаях все предельно ясно. Так, если по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), принятым в Петербурге, участок попадает в зону, где можно строить только индивидуальные отдельно стоящие дома, то возводить здесь таун-хаузы незаконно (как и многоквартирные здания). Любые попытки обойти закон чреваты рисками. Например, фирма «Коннолахтинский, 55» приватизировала по одноименному адресу два участка ИЖС. Компания получила разрешение на строительство двух индивидуальных домов площадью 1852 и 1868 кв.м соответственно. А по факту в каждом из домов она предусмотрела 11 самостоятельных секций (причем открыто заявляла об этом в рекламе, называя свои дома таун-хаузами). С покупателями заключали предварительные договоры. Но когда фирма построила дома и попыталась оформить право собственности, у нее начались проблемы. Росреестр отказал в регистрации, посчитав, что объекты не похожи на частные особняки. Инвестор обратился в суд и попытался слукавить. Он заделал гипсокартоном отдельные входы с улицы и пробил сквозные проемы между секциями, чтобы продемонстрировать: мол, здание площадью свыше 1800 кв. м предназначено для проживания одной семьи. Однако суд не клюнул на уловку. Он учел, что в доме слишком много кухонь, санузлов и встроенных гаражей, чтобы соответствовать признакам частного особняка. Объект был признан самостроем, теперь ему грозит снос.
Театр абсурда
Но бывают еще более спорные и запутанные ситуацию. И даже добропорядочные застройщики становятся жертвами нормативной неразберихи.Например, в Петербурге есть зоны (также перечисленные в правилах землепользования и застройки), где можно возводить индивидуальные дома как отдельно стоящие, так и блокированные.
Например, подобные зоны Т1Ж2-1 есть в Лисьем Носу, под Петергофом и в других престижных микрорайонах. Вот только ни один федеральный норматив не объясняет, что такое «индивидуальный блокированный дом». По идее, это частные коттеджи, которые просто примыкают друг к другу, у каждого есть свой фундамент, к каждому должны быть подведены самостоятельные коммуникации. Но, например, Градостроительный кодекс говорит о том, что дом может быть либо блокированным, либо индивидуальным, либо многоквартирным. То есть одно с другим несовместимо. Неясно даже, кто должен согласовывать такие комбинированные проекты. Ведь за разрешением на строительство индивидуального дома нужно обращаться в районную администрацию, а за разрешением на строительство блокированных домов — в Службу госстройнадзора.
Судебные баталии
Из-за таких пробелов в нормативах зависла реализация нескольких проектов петербургских застройщиков. Например, в центре громкого конфликта оказалась фирма «Рубеж», которая арендует участок 5,2 га на Песочной ул., 3 в Лисьем Носу. Надел относится к упомянутой зоне Т1Ж2-1. Разрешенный вид использования — ИЖС. Компания решила построить таун-хаузы на 294 секции, площадью от 92 до 178 «квадратов» (проект назвали «Прибрежный квартал»). Фирма обратилась за разрешением в районную администрацию, ссылаясь на то, что каждая секция — это частный дом, и проект соответствует регламенту застройки. После долгих споров чиновники резюмировали: если это так, то фирма сначала должна провести межевание и сформировать под каждую секцию самостоятельный участок, а затем уже обращаться за отдельным разрешением на каждый из 294 блоков. В компании возмутились: такой объем бумажной работы резко удорожит проект! Начались судебные разбирательства. Суды разных инстанций разошлись в оценке конфликта. В итоге суд кассации занял сторону муниципалов. Фирма уже приступила к межеванию, хотя не согласна с решением, и собирается обжаловать его в Верховном суде. Компания успела возвести не менее 20 секций, заключив с дольщиками предварительные договоры.«Рубеж» ссылается на противоречия в арбитражной практике. Например, на соседнем участке другая компания — «Стройкомплекс XXI» — возводит таун-хаузы на 33 секции в рамках проекта «Аллегро Парк» (Песочная ул., 5а). Эта фирма тоже не могла получить единого разрешения на застройку, но в итоге добилась успеха в арбитраже. В ее случае суд указал: нигде, мол, в нормативах не сказано, что выделить самостоятельный участок под каждую из секций нужно до начала строительства. Это можно сделать и после. В итоге, администрация района выдала компании разрешение на строительство.
Риски после сдачи
В общем, расхождения в практике налицо. А «крайними» вполне могут оказаться дольщики, вносящие деньги за будущее жилье еще до того, как застройщик получил все документы.Некоторые застройщики идут другим путем. Они не пытаются доказывать, что каждая секция — это индивидуальный дом, а обращаются в Службу госстройнадзора за разрешением на строительство блокированных домов, как будто статус ИЖС нигде не фигурирует.
Например, в конце прошлого года структура УК «Теорема» получила добро на строительство комплекса таун-хаузов в Петергофе (73 сблокированные секции). В документах говорится о том, что фирма будет строить блокированные одноквартирные дома, хотя такой вид жилья тоже нигде не описан. Представители упомянутой фирмы «Рубеж», которая не может согласовать проект «Прибрежный квартал» уже подали жалобу в Минстрой РФ. Они спрашивают: почему в одних случаях петербургские власти закрывают глаза на формальности, а в других — придираются к инвесторам. Министерство пообещало провести проверку.
Даже когда объект построен, это не означаетт, что риски остались позади. В том же Лисьем Носу фирма «PMI Девелопмент» возводит комплекс таун-хаузов на Дуговой улице. Ей удалось получить разрешение на строительство блокированных индивидуальных домов. Однако дольщики опасаются, что у них возникнут проблемы с оформлением собственности, поскольку Росреестр может усмотреть нестыковки в разрешительных документах и в статусе участка.
Не исключено, что покупателям придется оформлять собственность через суд. Впрочем, юристы говорят: если у фирмы было разрешение, и она построила именно то, что позволили сами чиновники, то у служителей Фемиды не будет оснований для отказа в регистрации прав. Однако любые судебные тяжбы — это дополнительные нервы, хлопоты и деньги.
Чиновники обещают разобраться с нормативными казусами. Есть определенные федеральные новации, но формат таун-хаузов по-прежнему вызывает уйму вопросов.
Под честное слово
Другая загвоздка в том, что многие застройщики продают жилье в таун-хаузах по предварительным договорам. С этой схемой не все однозначно. Например, по таким договорам вообще запрещено привлекать деньги граждан в строительство многоквартирных домов, что прямо следует из 214-ФЗ о долевом строительстве. Однако этот закон не распространяется на индивидуальную застройку. Он применим только там, где у граждан возникает общее долевое имущество (например, лестничные клетки, коммуникации и т.д.). Если строители таун-хаузов опубликуют проектную декларацию и отразят в ней состав такого общего имущества, то они смогут работать по 214-ФЗ и заключать с гражданами договоры долевого участия (которые подлежат регистрации и лучше всего заключают интересы покупателей). Но в данном случае — это право, а не обязанность застройщика. Конечно, при прочих равных условиях людям лучше выбирать те объекты, где им предлагают подписать ДДУ. Главный минус предварительного договора: формально он вообще не дает право требовать передачи жилья до тех пор, пока застройщик не построит объект и не оформит на него свои права (только после этого можно требовать от него заключить основной договор купли-продажи).Если же вы все-таки решаете заключить предварительный договор, обязательно убедитесь, что у компании есть разрешение на строительство, и фирма возводит именно тот объект, который описан в разрешении.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
- В нынешнем законодательстве вообще не содержится понятия таун-хауза. Градостроительный кодекс РФ, а также свод строительных правил (СП 55.13330.2011, утвержденный Минрегионом РФ), различает объекты ИЖС и жилые дома блокированной застройки.
В то же время в Правилах землепользования и застройки под индивидуальными домами понимают как отдельно стоящие, так и блокированные дома.
Перед приобретением секции в таун-хаузе покупателю (лучше вместе с юристом) следует выяснить, к какой зоне в соответствии с ПЗЗ отнесен застраиваемый участок. Строительство отдельно стоящих и блокированных индивидуальных домов с участком от 150 кв.м допустимо в территориальной зоне Т1Ж2 — 1, размещение отдельно стоящих коттеджей с участком свыше 1200 кв.м — в зоне Т1Ж2 — 2, а строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов до 4 этажей — в зоне Т2Ж1.
Михаил Петров, генеральный директор компании «Рубеж»
- Сегодня в Петербурге сложилась вопиющая ситуация со строительством блокированных домов в зоне ИЖС. Зачастую путаницу создают сами чиновники. Например, от нашей компании требуют, чтобы мы при строительстве комплекса таун-хаузов получали отдельное разрешение на каждую секцию. При такой схеме дополнительные расходы на каждый дом составят 100 000 рублей, а общее удорожание проекта составит почти 30 млн рублей. При этом необходимо получить около 1200 различных технических документов.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal
- Действительно, в Градостроительном кодексе и ПЗЗ есть противоречия. Но если следовать логике чиновников, можно договориться до того, что два индивидуальных дома вообще не могут располагаться вплотную друг к другу. Хотя это допустимо в определенных зонах при условии, что под каждым домом будет сформирован самостоятельный участок не менее 1,5 соток. И нигде в законах не сказано, что участок нужно разделить еще до начала строительства. Это можно сделать и после, и границы будут проходить в том числе по стене между двумя изолированными секциями.