Министр Михаил Мень собирается поэтапно отменять «долевку», чтобы избавиться от обманутых дольщиков. На первом этапе будут аккумулировать деньги граждан на спецсчетах в банках. А вице-губернатор Игорь Албин, пока этого не произошло, хочет попросить успешных городских застройщиков позаботиться о неуспешных. Проще говоря — взять на себя проблемные проекты. Как вы думаете, эти радикальные меры и вправду будут реализованы? И к каким последствиям для рынка и для граждан это приведет?
Александр Ульянов, генеральный директор ООО «Росинжиниринг Проект»:
— Мне бы хотелось верить, что, взвесив все «за» и «против», правительство примет разумное решение. Полностью отменять долевое строительство все-таки нецелесообразно. Это очень негативно скажется как на самом строительном рынке, так и на конечном потребителе. Не имея возможности привлекать деньги граждан на этапе возведения дома, застройщики будут вынуждены брать кредиты в банках, и квадратный метр, естественно, подорожает.
Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака»:
— В большинстве цивилизованных стран долевое строительство либо занимает малую долю рынка, либо отсутствует как явление — продают полностью готовую недвижимость. Во многих аспектах это правильно. Но что-то подсказывает, что в наших реалиях это благое намерение может обернуться негативными последствиями для всех участников рынка.
Хочется верить, что желание властей скорректировать правила игры — это не просто банальное банковское лобби, а искреннее стремление внести вклад в развитие цивилизованного строительного бизнеса во имя защиты прав и интересов покупателей недвижимости на первичном рынке. Сейчас эта инициатива вызывает больше вопросов, чем ответов. Одно бесспорно — в России возможно все.
Александр Орт, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
— Это не первая попытка переложить общегородские проблемы на плечи застройщиков. И если одна из них (строительство инфраструктуры за счет инвесторов) после выработки четких правил начала реализовываться, то силами успешных компаний достраивать дома за обанкротившимися, нерадивыми руководителями, а то и вовсе мошенниками, конечно, никто не будет. Вкладывать деньги в никуда никто не желает. Застройщикам необходимо понимать, какую выгоду они могут из этого извлечь. Пока не будут выработаны четкие правила и условия достройки, ни одна организация за это не возьмется.
Что касается долевого строительства, оно существовало и будет существовать до тех пор, пока нормально не заработает механизм ипотечного кредитования с адекватными процентами и условиями. Путь один — доработать ипотеку, чтобы она стала приемлемой для среднего класса. Тогда можно говорить об отмене долевого строительства.
Дмитрий Астафьев, генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой»:
— В нашей стране может быть реализовано что угодно. Даже такие радикальные меры, которые идут вразрез с общемировой тенденцией. В той же Германии или Финляндии долевое строительство используется активно, причем эти страны со свойственной им педантичностью его развивают, а не сворачивают. В Финляндии банки кредитуют строителей под 2,4%, и местные девелоперы полагают, что это дорого. Почувствуйте разницу с нашими условиями: застройщики кредитуются минимум под 16%, а дольщикам дают ипотеку под 12%. Предложенная схема выгодна только самым крупным компаниям — для средних фирм рынок будет закрыт. Банки могут вступать в проектное финансирование, когда собственные вложения застройщика составляют не менее 25% и дольщики внесли еще 15%. Это требования Минфина и Центробанка для крупных государственных банков. Будет ли банк кредитовать стройку, если ему придется нести всю ответственность перед дольщиками? Будет, но только когда собственные вложения девелопера составят 50 — 60%. Накопив такие средства, лучше вложить их в той же Германии или Финляндии. Так что на рынке останутся не больше пяти игроков, и ни о какой конкуренции говорить не придется, со всеми вытекающими последствиями.
Татьяна Богданова, генеральный директор ООО «Юридическая фирма «ЮрСити»:
— Мы так долго шли к внедрению 214 ФЗ, так выстрадали это закон. Вроде бы сделки стали более безопасными для покупателей. А теперь все свернуть? Ломать — не строить. Но я не уверена, что нужно кидаться в крайности. Есть, конечно, страны, где нет долевого строительства. Но для России это пока утопия. Как мы будем решать жилищные вопросы? Не все могут позволить себе квартиры в готовых домах.
Александр Рассудов, управляющий партнер юридической компании Rightmark group, председатель совета директоров «Лидер Групп»:
— Надеюсь, эти инициативы не будут реализованы хотя бы в текущий момент. Чтобы они стали жизнеспособны, нужно привести банковский процент в божеский вид. Начинать проекты только ради того, чтобы банки были бодры и веселы, не интересно ни одному застройщику. Если же эти инициативы будут в краткосрочной перспективе жестко навязаны рынку, боюсь, мы получим огромное количество недостроев с дольщиками по всей Руси, что вряд ли поспособствует решению вопроса с уже существующими обманутыми покупателями. Тогда останется только создавать очередную госкорпорацию «РосЖилНедострой» и поручить ей это перспективное направление в экономике.
Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС»:
— Любые изменения в законодательстве — это перестройка отрасли. Если речь идет о таких серьезных реформах, как отказ от договоров долевого участия, переход будет весьма болезненным. Фактически исключается возможность частного инвестирования. Вырастут цены на строящееся жилье. Предложение будет сокращаться, что повлечет за собой снижение объемов производства строительных и отделочных материалов. В Петербурге сохраняется потребность в строящемся жилье: в нашем городе много ветхих домов, нуждающихся в расселении, много молодых семей. Уверенный спрос — отражение грамотной политики, поэтому не могу сказать, что назрела потребность в подобных изменениях.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:
— Предполагаемый отказ от «долевки» согласно той информации, которая сейчас есть, должен произойти в течение пяти лет. Это нельзя назвать радикальной мерой. Законодатели пытаются совершенствовать законодательство, это их работа. В целом ФЗ 214 справляется с задачами: рынок стал гораздо более отрегулированным, чем, скажем, 10 лет назад, и обманутых дольщиков сейчас в разы меньше. Но? как говорится, нет предела совершенству. Если вводить определенные меры поэтапно, проблем я не вижу. Вот только все эти меры, в том числе привлечение банков, увеличивают затраты застройщиков. И на волне отзыва банковских лицензий, даже из списка ТОП 50, встает вопрос, кто будет давать кредиты.
Авторы: Андрей Некрасов, Роман Денисов, Юлия Михеева
Источник: газета «Недвижимость и строительство Петербурга», № 31(870), c.2