Застройщики Петербурга в 2015 году ждут 20% — ного снижения спроса на жилье и корректируют планы. В этом случае по итогам года девелоперами будет продано 3 — 3,5 млн м2 жилья против 5,16 млн годом ранее.
На этот год девелоперы обсуждают два возможных сценария развития ситуации на рынке недвижимости — оптимистичный и жесткий. В первом варианте они рассчитывают на сокращение спроса на жилье в пределах 20 — 30%. В этом случае по итогам года девелоперами будет продано 3 — 3,5 млн м2 жилья против 5,16 млн годом ранее, а выведено на рынок 2,5 — 3 млн м2 против 5,65 млн в 2014 году. При таком развитии ситуации застройщикам придется более жестко конкурировать за покупателя. Особенно трудно будет небольшим компаниям.В рамках второго, более жесткого сценария на фоне снижения доступности ипотеки застройщики ожидают падения спроса в 2 раза к прошлогоднему уровню. Вывод новых проектов в этом случае существенно уменьшится или будет отложен, а себестоимость строительства жилых комплексов в активной фазе увеличится на 10 — 25%. Строительство объектов, которые находятся на начальной стадии и возводятся в отдаленных районах, может быть заморожено. При этом высока вероятность, что мелкие застройщики вообще покинут рынок. В этом случае по итогам года девелоперы прогнозируют продажи жилья на уровне 2 млн м2, а вывод новых проектов — на уровне 1,5 — 2 млн м2.
«Опыт преодоления прошлых кризисов научил профессиональных девелоперов гибко управлять объемами предложения, в случае необходимости откладывая новые, еще не начатые проекты, до лучших времен. В ближайший год многие их них сосредоточатся на завершении уже начатых строек», — уверен генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
Спрос и благосостояние
Сокращение спроса, по мнению экспертов, может коснуться прежде всего проектов класса бизнес, как самых уязвимых в кризис. «Средний класс у нас стремится к вымиранию», — поясняет председатель совета директоров «Лидер Групп» Александр Рассудов. Возможна коррекция продаж и в сегменте массового спроса.«Если ориентироваться на прошлый кризис, то в категории жилья экономкласса снижение спроса будет примерно на 30%», — говорит руководитель аналитического центра «Главстрой — СПб» Петр Буслов. А спрос на элитное жилье, по прогнозу экспертов, будет стабилен. «Примерно 50% сделок в этом сегменте — инвестиционные (в других сегментах их доля 10 — 15%. — Ред.)», — поясняет коммерческий директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Борис Каптелов.
«Ситуация со спросом в 2015 году будет отличаться для каждого проекта и будет зависеть от застройщика: его репутации и опыта. В наилучшей ситуации окажутся крупные компании, сдающие свои объекты в срок», — говорит Олег Пашин.
«Наибольшим спросом будут пользоваться готовые объекты — 90% и более — как из — за опасений покупателей по поводу задержек строительства, так и по причине ужесточения условий по ипотеке. Что касается жилья «на нуле», то здесь спрос будут определяться совокупностью всех параметров: ценой, заявленными сроками, формой реализации квартир, гибкостью рассрочек и др. И пренебрежение хотя бы одним из параметров тут же может негативно отразиться на объемах продаж», — говорит Александр Рассудов.
Отложенные инициативы
На данный момент в Петербурге и ближайших окрестностях, по данным аналитиков, заявлены проекты общей площадью около 10 млн м2. Но значительная их часть находится на начальной стадии строительства или еще не стартовала. По данным NAI Becar, в этом году застройщики должны вывести на рынок более 20 знаковых проектов жилых комплексов, расположенных преимущественно в районах Кудрово, Девяткино, а также около станций метро «Пионерская» и «Лесная». Самые крупные стройки, которые должны стартовать в 2015 году, — это проект «Планетоград» на Пулковских высотах от Setl City, а также проект «Галактика» на 0,68 млн м2 от «Эталон — ЛенСпецСМУ». Разумеется, они стартуют не единым фронтом, а очередями.О планах начать в конце 2015 года масштабные проекты сообщали также ГК «ЦДС» (проект «Нева — сити» в Новосаратовке на 4,6 млн м2), «ЛСР, Недвижимость — СЗ» (бывшая территория аэропорта Ржевка, где будет 1,1 млн м2 жилья) и «Лидер Групп» (проект в Шушарах на 1,1 млн м2 жилья). Но эти девелоперы уже сообщили о переносе старта проектов на более поздний срок. Основная причина — текущая экономическая ситуация.
«Так что в 2015 году на рынок в основном будут выходить не новые проекты, а новые очереди уже запущенных строек. В общей сложности на них придется порядка 1,4 млн м2 жилья», — говорят эксперты АН «Итака». «Застройщики будут делать все, чтобы спрос не отставал от предложения. Иначе цены на недвижимость начнут падать. А это не в их интересах», — добавляет начальник отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко.
Хрупкая стабильность
Итоги работы рынка недвижимости Петербурга в I квартале свидетельствуют: ситуация стабильна. Спрос на квартиры оказался на уровне аналогичных периодов прошлого года. Во многом благодаря запуску программ господдержки ипотеки.«Покупателям по — прежнему интересно строящееся жилье. Потребность в решении жилищного вопроса для большинства из них остается ключевой», — говорит Олег Пашин. Цены на недвижимость с начала года, по данным «Петербургской недвижимости», выросли на 2% И дальше, по прогнозу экспертов, будут расти в пределах официальной инфляции. «Чудес не бывает. Ведь растут себестоимость строительства (с начала года стоимость некоторых материалов выросла на 50%, а цена подряда подорожала на 25%) и стоимость денег для самих девелоперов», — поясняет гендиректор ГК «С. Э. Р.» Павел Белоусов.
«Цены регулирует рынок, и снижаться они не будут. А рост себестоимости обернется для застройщиков снижением маржи. До кризиса она составляла 20 — 25%, а к концу этого года упадет, наверное, до 15%», — прогнозирует гендиректор компании «Навис» Александр Львович.
Снижение цен, по мнению самих застройщиков, возможно только в проектах с какими — то трудностями. «Строительное сообщество всерьез беспокоит возможность появления на рынке стихийных предложений о продаже жилья по бросовым ценам от небольших компаний. Покупателям стоит помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке», — заключил Алексей Белоусов из Объединения строителей Петербурга.